『収益は予定の半分、費用は予定の倍額』というのは不動産投資ではよく言われることです。最初に組んだキャッシュフローと比べて収益がなかなか伸びず、一方で修繕などの費用がかさみ、出ていく費用は最初に組んだキャッシュフローの2倍近くに膨らむことをいいます。
これは言われているほど不動産投資（ワンルームやマンションやアパート投資）が儲からないことを意味しています。なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
たまにマンション販売業者が作成した10年間や20年間のキャッシュフローを見せて頂くのですが、非常に綺麗毎の収支であることが分かります。想定キャッシュフローですので、後でその通りに行かなくても販売業者は責任を負いません。投資した人の自己責任なのです。
よくあるケースで、稼働率が非常に高いことです。常に90％以上であるとか95％以上であるとか、現実には不可能な想定が平気で記載されています。日本全国のアパートの稼働率は今や80％を割っているのではないかと思います。1戸のワンルームが3ヶ月空いただけでも稼働率75％です。（いやむしろ3ヶ月で次の入居者が見つかっただけでもいい方です。）
又、当然ですが建物が古くなっていくと賃料も減少します。これも反映されていないケースがほとんです。10年後も20年後も同じ賃料であるはずがありませんので、ここは10％～20％の下落を見込むことが必要です。
これらの賃料収益の下落を反映しただけでも相当なキャッシュフローの見直しが必要ですし、下手をするとローンを組んで購入する人は資金の持ち出しも考えなくてはなりません。（つまり赤字ということです。）
不動産投資の経験がない人は必ず想定収支を経験者に見てもらったほうがいいと思います。
費用などのコストも稀に固定資産税の税金などが抜けていたり、修繕費用や原状回復費用、それに空き室になったときのリーシング費用がなどが抜けていたり、それはそれは見るに堪えない収支計画書もあります。
5/6（祝日月曜日）
（ほぼ毎週週末に続けている運動の朝活で～す！）
ゴルフ練習は60回目（週1回で100球づつ程度⇒累計約6,000球）
ジョギングは26回目（週1回で約8㎞づつ程度⇒累計約15,600kcal）
ジョギングは毎週1回やっていますが、ダイエット効果はそれほどないです。でも、やっていなかったら今より激太りだったかと思うとやっていて良かったと思っています。
（ほぼ毎週週末に続けている運動の朝活で～す！）
ゴルフ練習は60回目（週1回で100球づつ程度⇒累計約6,000球）
ジョギングは26回目（週1回で約8㎞づつ程度⇒累計約15,600kcal）
ジョギングは毎週1回やっていますが、ダイエット効果はそれほどないです。でも、やっていなかったら今より激太りだったかと思うとやっていて良かったと思っています。
先日とある機関投資家の担当者と話していて違和感があった。都心部に立地する築浅のオフィスビルについての討論。当方はオフィスビルの賃料は底打ち感が確認されていて、今後の賃料予測としては横ばいから微増がメインシナリオとした。
しかし、その機関投資家の担当者は「賃料が上昇するシナリオは想像できない」として本件への投資を見送りにした。まぁ確かに本件を見送った理由はそれだけではないとは思うが、自分の想像の範囲内でしか投資をしないとなると彼の投資業務は厳しいなと思った。
彼が社会人になった年はバブル崩壊後のことで、デフレ経済がどんどん進んでいく最中であると思う。つまり彼はデフレしか経験していない。確かに賃料が上がるなんてことは想像だにしたことはなかったことだろう。
しかし、これまでの経済のサイクルでは不動産の価格が上がったり、賃料が上がった局面があった。今のアベノミクスでは日本のデフレからの脱却を全世界に提案している。
もっとも、個別の物件の査定において、その賃料が相場に比べて高いのか低いのかというのも重要な投資の視点であるが、第三者（2社）からのマーケットレポートでは微妙であるが相場より低いという意見を頂いている。
彼の会社を含めディストレス投資家の悲しいサガであるが、相場より徹底的に相当安く買わなければいけない投資家である。したがって、賃料や物件価格が上昇するなんて話は禁句に近いのであるかもしれない。（売主の弱点を利用して安く買い叩くことが主な投資業務である）
個人的なマーケットビューでは、不動産投資プレイヤーにおいてマーケットをポジティブに先読みしている人達は全体の3割程度で、残りの7割はまだまだネガティブに見ていて楽観的なシナリオは描けないでいる人達だ。（つまり今のマーケット上昇局面に乗れなかった人たちでもある）
しかし、その機関投資家の担当者は「賃料が上昇するシナリオは想像できない」として本件への投資を見送りにした。まぁ確かに本件を見送った理由はそれだけではないとは思うが、自分の想像の範囲内でしか投資をしないとなると彼の投資業務は厳しいなと思った。
彼が社会人になった年はバブル崩壊後のことで、デフレ経済がどんどん進んでいく最中であると思う。つまり彼はデフレしか経験していない。確かに賃料が上がるなんてことは想像だにしたことはなかったことだろう。
しかし、これまでの経済のサイクルでは不動産の価格が上がったり、賃料が上がった局面があった。今のアベノミクスでは日本のデフレからの脱却を全世界に提案している。
もっとも、個別の物件の査定において、その賃料が相場に比べて高いのか低いのかというのも重要な投資の視点であるが、第三者（2社）からのマーケットレポートでは微妙であるが相場より低いという意見を頂いている。
彼の会社を含めディストレス投資家の悲しいサガであるが、相場より徹底的に相当安く買わなければいけない投資家である。したがって、賃料や物件価格が上昇するなんて話は禁句に近いのであるかもしれない。（売主の弱点を利用して安く買い叩くことが主な投資業務である）
個人的なマーケットビューでは、不動産投資プレイヤーにおいてマーケットをポジティブに先読みしている人達は全体の3割程度で、残りの7割はまだまだネガティブに見ていて楽観的なシナリオは描けないでいる人達だ。（つまり今のマーケット上昇局面に乗れなかった人たちでもある）
男性は女性よりも投資が下手というデータは有名です。その理由は男性は自信家で、短期間に売買を繰り返して、手数料などのコストがかさみ結局運用成績が悪くなってしまうのが原因です。
それは確かにあるかもしれないと思います。多分、男性と女性という対立軸というよりは、結局自信家はダメなのです。
身の周りでも株式投資を活発にやっている人がいて、その中でもいつも端末をみて株価をチェックする人がいました。デイトレーダーさながら短期間の売買を繰り返しているのは一目瞭然です。
アベノミクスでかなり儲けたのだろうと尋ねてみると、全く儲かっていないというのです。理由は長年やっていた株式投資で損ばかりしていたので、昨年の10月に株式投資を止めたというのです。
あれ？アベノミクスは11月からじゃなかったっけ。やっぱり彼は投資の才能がない・・。
実は彼は自己中心の自信家です。自信家というほど仕事ができる訳ではないのですが、自分がよっぽど仕事ができると勘違いをいているのは日々の言動からも明らかでした。
これからは、自信家をみたらきっと投資成績が悪いと思っていても間違いなさそうです。
Android携帯からの投稿
それは確かにあるかもしれないと思います。多分、男性と女性という対立軸というよりは、結局自信家はダメなのです。
身の周りでも株式投資を活発にやっている人がいて、その中でもいつも端末をみて株価をチェックする人がいました。デイトレーダーさながら短期間の売買を繰り返しているのは一目瞭然です。
アベノミクスでかなり儲けたのだろうと尋ねてみると、全く儲かっていないというのです。理由は長年やっていた株式投資で損ばかりしていたので、昨年の10月に株式投資を止めたというのです。
あれ？アベノミクスは11月からじゃなかったっけ。やっぱり彼は投資の才能がない・・。
実は彼は自己中心の自信家です。自信家というほど仕事ができる訳ではないのですが、自分がよっぽど仕事ができると勘違いをいているのは日々の言動からも明らかでした。
これからは、自信家をみたらきっと投資成績が悪いと思っていても間違いなさそうです。
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今年のゴールデンウィークは長野県白馬村の『シェラ・リゾート白馬』に行ってきました。長野県安曇野から白馬に至る約2時間は車窓から北アルプス（標高3,000m級の山々）が見えるのですが、まだ残雪があって、それはそれは絶景です。
綺麗なお部屋とそれなりの大浴場（温泉）とそれなりの料理があっても、さほど差が付かないのが昨今の高級旅館やリゾート施設です。『シェラ・リゾート白馬』はフランス料理にこだわったリゾートホテルで、その割にはお値段も割高感はなく、とてもいいリゾートホテルでした。（オーベルジュという感覚もあります）
それでは、メニューをご紹介します。勿論味はとても美味しかったです。
（1日目）
自家製スモークサーモンと信州産ホワイトアスパラガスのサラダ仕立て
じっくりゆっくりソテーした玉ねぎのブイヨンスープ
舌平目のムニエル、バターライス添え、濃厚なアメリケーヌソース
イベリコ豚のラタトゥイユをのせたパン粉ロースト、ピカントソースで
本日のシャラリゾート特性デザート
パンはオリーブオイルの最高級と言われているスペイン・アウボカーサとイタリア・トリュフの塩で食べる
（2日目）
とってもジューシーな若鶏胸肉と白馬豆腐の創作サラダ仕立て、さっぱりと梅入りドレッシングで
オマール海老で作ったクリームスープ
本日の鮮魚のポワレ、バジル風味のブールブランソースで
仔牛のソテー、インゲンのごま和えオリーブオイル風味、ソースリヨネーズ
本日のシャラリゾート特性デザート
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綺麗なお部屋とそれなりの大浴場（温泉）とそれなりの料理があっても、さほど差が付かないのが昨今の高級旅館やリゾート施設です。『シェラ・リゾート白馬』はフランス料理にこだわったリゾートホテルで、その割にはお値段も割高感はなく、とてもいいリゾートホテルでした。（オーベルジュという感覚もあります）
それでは、メニューをご紹介します。勿論味はとても美味しかったです。
（1日目）
自家製スモークサーモンと信州産ホワイトアスパラガスのサラダ仕立て
じっくりゆっくりソテーした玉ねぎのブイヨンスープ
舌平目のムニエル、バターライス添え、濃厚なアメリケーヌソース
イベリコ豚のラタトゥイユをのせたパン粉ロースト、ピカントソースで
本日のシャラリゾート特性デザート
パンはオリーブオイルの最高級と言われているスペイン・アウボカーサとイタリア・トリュフの塩で食べる
（2日目）
とってもジューシーな若鶏胸肉と白馬豆腐の創作サラダ仕立て、さっぱりと梅入りドレッシングで
オマール海老で作ったクリームスープ
本日の鮮魚のポワレ、バジル風味のブールブランソースで
仔牛のソテー、インゲンのごま和えオリーブオイル風味、ソースリヨネーズ
本日のシャラリゾート特性デザート
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地方銀行大手の八十二銀行が株やETFなどの有価証券への投資を積極化するということです。これは日銀の異次元緩和の方針を受けたものです。
先日このブログでも、銀行や生保が国債の運用から株などの有価証券への投資へシフトすることを書きましたが、地方銀行大手がこのような運用方針の転換を図ったことで、他の金融機関も追随するものとみています。
だいたい国債発行額の大半を日銀が購入すると言っている以上、民間の金融機関は国債を買うようなことはできなくなるのです。（いやもう買わなくてもいいのです。）
個人的に思うのは、銀行は融資が本業でありリスク資産に投資するのであれば、地元の企業に積極的に融資を行って産業の発展に努めるべきだとも思います。
結局、地元の事業会社に融資をしないからお金が余って、株やETFに投資しないと利益が稼げないだけという気もします。（お金を借りたい企業は沢山あると思います。）
それはそれとしても、国債だけではなく民間の有価証券に投資するのはまぁまぁいいことだと思います。このような動きが広がればいいなと思います。
昨今、地銀の動きは、それぞれの東京支店の機能を強化して、東京の資金需要に応えようとする動きも活発化しています。（ここでも結局、東京の資金需要となってしまっています。）
金融機関の株やETF、東京企業への資金流入は今後も益々増加していくものと思われます。
先日このブログでも、銀行や生保が国債の運用から株などの有価証券への投資へシフトすることを書きましたが、地方銀行大手がこのような運用方針の転換を図ったことで、他の金融機関も追随するものとみています。
だいたい国債発行額の大半を日銀が購入すると言っている以上、民間の金融機関は国債を買うようなことはできなくなるのです。（いやもう買わなくてもいいのです。）
個人的に思うのは、銀行は融資が本業でありリスク資産に投資するのであれば、地元の企業に積極的に融資を行って産業の発展に努めるべきだとも思います。
結局、地元の事業会社に融資をしないからお金が余って、株やETFに投資しないと利益が稼げないだけという気もします。（お金を借りたい企業は沢山あると思います。）
それはそれとしても、国債だけではなく民間の有価証券に投資するのはまぁまぁいいことだと思います。このような動きが広がればいいなと思います。
昨今、地銀の動きは、それぞれの東京支店の機能を強化して、東京の資金需要に応えようとする動きも活発化しています。（ここでも結局、東京の資金需要となってしまっています。）
金融機関の株やETF、東京企業への資金流入は今後も益々増加していくものと思われます。