昨年１２月議会に私が質問の中で是正をお願いした、三木市開発指導要綱「共同住宅の建築可能戸数基準」の見直しに関するパブリックコメントの募集が現在実施されております。
ご報告が遅れて申し訳ございませんが、実施期間は２月８日(金）～３月１１日(月）となっています。
見直し内容の詳細はこちら をご覧下さい。
上記の市のホームページでは、今まで共同住宅の戸数規制があった理由として、三木市の人口増加時代に公共施設の建設が追いつかず人口抑制する必要があった事や、１家に１台マイカーが普及する中で、駐車場スペースを確保する必要があった。
しかしながら、今ではこの規制が土地利用の妨げになっており、若者の定住、人口減少に対応するためにも規制の廃止を検討しているとしています。
駐車場の確保に関しては、共同住宅を建築する場合の「駐車場等設置基準」で対応するとしております。
また、マンション１戸あたり６５㎡の敷地が求められるこの規制が撤廃される具体的な影響として、２０００㎡の敷地で従来３０戸しか建てられなかったものが、４７戸まで建築可能となる例が示されております。
今回、三木市には非常に素早い対応をしていただきましてありがたく思います。
私は１２月議会の質問でも述べておりますとおり、この三木市独自の規制の撤廃が、上記のとおり土地利用をしやすくして人口減少対策になるだけでなく、それと同時に、老朽マンションの建替え対策になるという意味で非常に重要だと考えています。
市内マンションは３０年、４０年経過したものが多く、建替え時期を迎えております。
マンションの建替えはそのほとんどが「等価交換方式」によるものと言われております。
「等価交換方式」とは、住民がマンションの土地を出資し、デベロッパーがその土地に新しいマンションを建てるという形で出資し、建物完成後に、住民とデベロッパーがそれぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得するという方法です。
住民側は無償で同規模の住居が得られ、デベロッパー側は新たに取得した土地建物を分譲して建設費の元をとり、利益を出します。
三木市の開発指導要綱は昭和５７年にできましたが、それ以前に建設された共同住宅では敷地に対して多くの戸数があったと考えられます。その場合、建替えに際して、他市より厳しい現行の基準では戸数を減らさざるを得ず、等価交換による建替えがメリットが無いためできません。
例えば、昭和５５年築の２０００㎡に３５戸のマンションの場合、現行の基準では３０戸に減らさなくてはいけませんので、等価交換のメリットが出ません。
それでも戸数基準が廃止されれば、２０００㎡に最大４７戸のマンションが建てられるようになるため、１２戸分（４７戸－３５戸）の新規分譲で、等価交換のメリットが得られるようになります。
逆に言えば、この基準が無くなれば、昭和５７年以降に建設されたマンション（２０００㎡あたり３０戸）は厳しい開発規制で敷地に余裕がありますので、建替えで戸数を増やす余地（＝等価交換のメリット）があります。
上記のように、三木市独自の戸数基準で、「等価交換方式」による建替えが難しい状況にありました。
今回の見直しでそのような問題がある程度解決されると思います。少なくとも三木市が他市に比べて不利にはならなくなります。
三木市のパブリックコメント募集に市民の皆様のご意見をお寄せいただけますようお願いします。