こんにちは、千葉県議会議員の岩井やすのりです！今朝は、町内のながと幼稚園の入園式に出席してまいりました。うちの2人の子どももともにお世話になったながと幼稚園ですが、園舎もすっかり新しくなっていてびっくり。新入園児みなさんの健やかな成長を、心から祈念いたします！
さて、昨日は県庁にて、都市計画課と不動産業課からのヒアリング（＝議論）を行ってまいりました。
4/7の弊ブログでお伝えした通り、印西市草深地区などの市街化調整区域において、個々の宅地について購入者名義で開発許可申請をさせるなどの手法で、業者が本来受けるべき一団の土地についての開発許可を受けないという、脱法的な開発行為についての県の見解を質すためです。
業者による分筆行為＝開発行為 との認識は一致
まず、不動産業者が行う宅地分譲のために行う分筆行為は「区画の変更」であり、許可を必要とする「開発行為」にあたるということはもちろん、仮に「現況有姿分譲」などをうたっていたとしても、戸建て住宅等の建築に適した形状や面積に区画割されている場合は、区画の変更とみなされ、同様に「開発行為」にあたることを確認しました。
つまり、分譲開発は、業者が取得した土地を10宅地程度かそれ以上の区画に分筆することから始まるわけですが、それ自体が開発行為にあたり、開発許可を得なければなりません。のちのちに決定した購入者の名義で、個々の宅地について開発許可申請を行う手法は、都市計画法違反であるということになるのです。
「開発許可停止条件付」が一般
～開発許可を下ろさないという対応も必要では？
一方、分譲業者が開発許可を得ず、違法に開発行為が行われた宅地について、後に購入者が開発許可申請をした場合に、市当局はそれを拒むべきか否かということについては見解が分かれました。
県は、購入予定者は違法事案に関与しているわけではなく、開発許可を下ろさないわけにはいかないとしています。しかし、こういった土地売買に際しては、「開発許可停止条件付」の契約が一般的であり、万が一、開発許可が得られなかった場合には土地売買契約は白紙となることとなっています。すなわち、土地を購入したけれど家が建てられないなどという事態にはならないわけで、業者の法遵守を促すためには、開発許可を与えないという厳しい対応があってもよいと考えます。
違法な開発行為を知りえた時に、厳しく行政指導を行うべき
さらに県が繰り返しているのは、こういった分筆行為があっても、開発指導を行う市当局が知りうるのはかなり後のことだという主張。つまり、法務局への届け出はあっても、地元自治体に情報がもたらされる制度になっておらず、印西市としても開発許可を必要とする分筆行為の存在を知りえないというのです。
この点については致し方ないとしても、購入者が開発許可申請を行う際には登記簿謄本や公図、売買契約書の添付義務があるため、何軒かの宅地分譲のうちの最初の開発許可申請があった時点で、業者による宅地開発の存在が明らかになるはずです。市当局はこれを以て違法開発行為を進めてきた業者を呼び出し、分筆行為に遡って開発許可申請を行う指導できるはずですし、繰り返しの指導に従わず開発行為を進め、完成させてしまうような悪質な業者には告発等のさらなるペナルティが可能。にもかかわらず、何らそういった手順をとってこなかった印西市当局については、県都市計画課も首を傾げているところなのです。
権限移譲されるも、県も適正な事務処理確保に一定の責任
以前は千葉県が担っていた開発許可行政は、印西市においては市に権限移譲されていますが、県は移譲に伴う条例・規則等への助言、移譲後の適切な事務処理の確保を図るものとしています。県は印西市とともに国交省の見解を求めるとしていますが、法解釈のみならず、業者への指導など実務面の早期改善も必要であり、引き続き、県と市への働きかけを行ってまいります。