街と不動産と時々廃墟と昼飲み

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28Sep
- 「権利証だけでは守れない？不動産決済と住民票の関係
  ある売却相談から始まった意外な展開以前、あるご夫婦からマンション売却のご依頼を受けました。奥様が相続で取得されたご所有物件で、販売活動を開始すると、幸いすぐに購入希望者が見つかり、売買契約も無事完了。あとは決済を待つばかり――そう思っていました。ところが、その後奥様からの一本の電話で状況が一変しました。奥様がご主人からのDV被害を受け、シェルターに避難されていたのです。相談当初は仲睦まじいご夫婦に見えていただけに、驚きとともに緊張感が走りました。弁護士を通じた連絡体制へ以後は弁護士を窓口にやりとりを行うことになりました。決済の準備を淡々と進める一方、ある日思わぬ事態が起こります。なんと、ご主人から「マンションの売却状況はどうですか？決まりそうですか？」との問い合わせがあったのです。すでに契約は済んでいるため、内心驚きながらも、何も知らないふりで「まだ条件が合わず苦戦していますが何とか頑張ります」と咄嗟に応じました。その旨をすぐ弁護士経由で奥様に報告し、決済へ向けて手続きを進めました。思い出した小説『火車』その後、私はあのご主人からの電話は何だったんだろうと考えるうちに不安になってきました。この時ふと思い出したのが、昔、読んだ、宮部みゆきさんの小説『火車』。消費者金融の借金から逃れるために制度の隙をついて他人になりすます、という描写でした。それは、よくドラマであるようなプロの詐欺師⁉ が使うような精巧な偽造書類とか偽造免許証という方法ではなく、あれっ⁉ これ誰でもできるじゃん⁉ という方法でした。現実の制度は、住民票移転同一世帯であれば、本人でなくても委任状により代理人が手続きを行うことが可能です。本人確認は緩やかであり、代理人による申請の余地が広く残されています。印鑑登録新たな自治体での印鑑登録は、住民票移転後に行われます。代理人による手続きも可能ですが、本人あての照会はがきが発送されるなど、住民票移転よりは厳格です。しかしながら、一定期間を経て代理人が対応できる仕組みとなっています。売主が避難中で住民票を動かしていない状況ですので、書類上は夫婦同居のまま。仮に配偶者が代理人を装い、住民票移転を実行した場合、奥様の印鑑証明が失効し、決済に直接的な支障をきたす恐れが生じます。最悪の事態を防ぐために権利証や実印、印鑑証明は奥様の手元にあり一安心でした。しかし、もし住民票を勝手に移されれば、印鑑証明が失効し決済ができなくなるリスクは残ります。契約違約に発展すれば、損害賠償にまで及ぶ恐れも。実務上生じ得るリスク契約済みにも関わらず決済が不可能となり、違約金請求や損害賠償リスクに発展する可能性。仮に登記が誤ってなされた場合、回復に相応の時間と手続きを要すること。売主自身に過失がなくても、金融機関や買主への影響を免れ得ない点。そこで弁護士に相談し、奥様の住民票がある自治体に「代理人を名乗る人物が来ても住民票移動を認めないように」と念押しをお願いしました。制度を厳しくするだけでは解決しないここで言いたいのは「制度をもっと厳格にしろ」ということではありません。代理人手続きがなければ困る人も多くいます。大事なのは、制度の仕組みを知り、自分のリスクを理解しておくこと。結論：たまには住民票をチェックしてみよう今回のケースから学んだことは「自分の住民票や印鑑登録の状況を定期的に確認すること」。普段は必要なくても、いざという時に自分を守る手段になります。「そんなこと起こるわけない」と思いがちですが、不動産のような大きな財産を扱う場面では特に要注意です。『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない…ameblo.jp
01Jun
- 【体験談】事故物件と疑われた家　仲介業者としてできる調査の限界とは
  契約直後、突然のキャンセル連絡それは、あるリノベーション済み中古物件を販売していたときのことでした。売主は再販業者で、今回の物件は競売で落札されたものをリノベーションして販売したものでした。私は現地販売を担当し、ありがたいことに来場されたお客様と売買契約が成立。ローン審査へと進む段階に差し掛かっていました。ところがある夜、そのお客様から突然の連絡が入ります。「申し訳ありませんが、契約を取り止めたいんです……」驚いて理由を尋ねると、「友人から“この家、昔◯人事件があったらしいよ”と聞いた」というのです。「心理的契約不適合はないはずが••」まさかの事態に。当然ながら、契約前に売主からは【物件状況報告書】を提出してもらい、「心理的契約不適合はない」との回答を受けていました。心理的契約不適合とは、事故・事件・自殺など、その事実を知ることで買主が購入をためらうような履歴を指します。（いわゆる事故物件ってやつです。）また、私自身が作成した重要事項説明書においても、競売物件ということもあり特に注意して、通常の売主からの聴取に加え、近隣住民への聞き取りも実施。誰からも過去に事件があったような話は出ませんでした。すでに調査済みで問題はなかった──それなのに、まさかの解約要請。しかもお客様の意思はかなり固いようです。警察での“空振り”、そして…とはいえ、その話をそのまま売主に伝えたところで「はいそうですか」と解約に応じるわけもありません。「〇人事件があったなんで聞いたことないし、その友達が適当なこと言ってんじゃないの」と言われるのがオチです。かといって、このまま無理に話を進めれば、買主は納得せずトラブルになるのは目に見えています。どうするか迷った末に、私なりに再度調査することとしました。ネットで検索しても情報はなく、有名な事故物件サイトにも掲載はありません。藁にもすがる思いで、帰宅途中に物件所在地の市にある警察署へ立ち寄ってみました。時刻は夜9時を回っていました。受付の奥のテーブルにはミーティング中の刑事たちが数名。カウンター越しに女性職員に声をかけると―― 「すみません、ちょっとお尋ねしたいことがありまして…」「はい、どのような件でしょうか？」「実は不動産契約に関する調査で、〇〇という住所の物件に過去、◯人事件があったかどうかを…」すると、奥にいた刑事らしき人たちが、そのワードに反応して一斉にこちらを振り向き、「えっ、◯人事件！？」まるで空気が一変したような緊張感のなか、「いや、そうではなくて••💦」あわてて説明を加えましたが、「過去に事件があったかどうか、こちらではわかりません」「また、たとえわかったとしても、それをお教えすることはできません」との回答。あきらめてその日は帰ることに。真相は、図書館の中にあった翌日、今度は地元の図書館へ。過去の新聞記事アーカイブを調べるためです。物件の住所や過去の所有者の名前などを手がかりに検索を進めると――出てきました。20年以上前、この物件で発生した◯人事件の記事が。(何人か前の所有者が被害者でした。)地元でも忘れられつつあるような事件だったため、近隣の聞き取りでも情報は出てこなかったと思われます。解約に至ったその後と、正直な想い上司に報告すると、「20年以上前の事件なんて心理的契約不適合には該当しないだろ。買主を説得しろ」との指示。たしかに、裁判事例などでも“何十年も前の事件”については心理的契約不適合とは認められないケースもあります。でも、買主の気持ちは変わらず、最終的には売主にも事情を話し、合意の上で解約に至りました。なお、私はこの物件で何度も現地販売をしていましたが、特に異変などは一切感じず。実は私、昔から霊感が強いほうで、金縛りやら何やら経験も多いのですが、今回は「知らぬが仏」だったのかもしれませんが、霊感アンテナは何も反応せず••••。(霊感なくなったか⁈)事故物件をめぐる難しさと、仲介業者の責任今回、新聞記事という形で“事実”が確認できたからよかったものの、事件未満のトラブルや、文書に残らない事故については調べようもありません。また、あまりに過去の履歴までさかのぼれば、どの物件も事故物件になりかねません。結局のところ、不動産仲介業者としては―― 売主からの告知をしっかり受けること（売主には告知義務あり：知っている事実を伝える義務があります。）常識的な範囲で調査することこの2点に尽きるのだと思います。一方で、あまりにも“深堀りしすぎる調査”は、逆に誤った風評を広めかねないし、そもそも仲介業者にはそこまでの調査義務もありません。事故物件問題の難しさを、改めて痛感した出来事でした。『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない…ameblo.jp『「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策』『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思いま…ameblo.jp『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp
09May
- 「ちょっと教えてくれません？」に潜むワナ ― 不動産業者の守秘義務
  ◆ 突然の訪問者、その目的は…ある日、いつものように会社で仕事をしていると、６０代くらいの女性が二人、にこやかに事務所へやってきました。「こんにちは〜、ちょっとお聞きしたいことがあって…」と穏やかな雰囲気。どうやら、近くで売り出していたマンションの売主Aさんの知人らしく、「急に引っ越しちゃったものだから、連絡先聞いてなくて…。どうしても伝えたいことがあるの。電話番号、わかるかしら？」と、ごく自然な感じで話しかけてきました。◆ 危うく情報漏洩寸前！対応していた事務の女性が「少々お待ちください」とPCを触ろうとした瞬間、たまたまその場にいた私が声をかけました。「申し訳ありません。お教えすることはできないんですよ。」すると、態度が急変。「え〜困るのよぉ…」「本当に重要な話なの」と泣き落とし作戦スタート。でも、こちらも負けません。「何を言われても教えることはできません。不動産会社には守秘義務があるので」それでも彼女たちは引きません。「じゃあ…あの物件、売れたんですよね？いつ頃だったかだけでも」この質問も当然アウト。「それについてもお答えはできません。それも個人情報ですから」最終的には帰っていただきましたが、あとで売主のAさんに確認したところ、「絶対に誰にも教えないでください」ときっぱり。（ふー危ない）◆ 不業者の守秘義務とは？不動産会社には、業務上知り得た情報を守る義務があります。これは法律や倫理に基づく、非常に重要なルールです。◉ 宅地建物取引業法第45条（秘密保持義務）宅地建物取引業者及びその従業者は、業務上知り得た秘密を正当な理由なく漏らしてはならない。 ※退職後もこの義務は続きます。◉ 個人情報保護法顧客の氏名・住所・電話番号などの個人情報の取り扱いに関する厳しいルールがあり、適切な管理と慎重な運用が求められています。◉ 守秘義務の対象例顧客の氏名・住所・連絡先売買・賃貸の契約や交渉の詳細契約の有無や成立日財産状況や収入離婚・相続・転職などの事情◆ 意外と“やっちゃってる”かも？今回のようにピンと張った場面で守秘義務を守るのは簡単ですが、怖いのは、油断してるときです。たとえば―― お酒の席で「ローン通すのギリだったんですよ〜」なんて話仲間内の雑談で「〇〇さんって、実は色々滞納してて…」みたいな噂話これ、場合によってはアウトです。（直接、本人の名前出さなくても、知っている人が聞けばわかるのもアウト）誰が聞いてるかわかりません。ほんとに。◆ 守秘義務は“空気を読まない”強さがカギ「ちょっと教えてくれません？」と聞かれても、「申し訳ありません、それはお答えできません」と即答できるかどうか。空気を読まずに断れる強さが、守秘義務を守るコツだと実感しました。◆ 最後に今回の一件で、「情報を守る」という意識がより強くなりました。油断した“ひとこと”が命取りになる――これは、不動産業界に限らず、どの仕事でも言えることかもしれません。『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、…ameblo.jp『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp
23Apr
- 「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策
  『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、…ameblo.jp↑ ↑ ↑ 前回の記事はこちら ↑ ↑前回の記事では、不動産を高く売るには「専任媒介」が有利だという話をしました。でも、専任にしたからといって、すべての営業マンが誠実に動いてくれるとは限りません。今回は、“知っておかないと損する” **「囲い込み」**のリアルと、それに対する売主としての防衛策についてお話しします。「囲い込み」って何？囲い込みとは、本来なら他の不動産会社にも紹介されるべき物件を、自社で独占的に扱うために、他社からの問い合わせを意図的にブロックする行為のことです。たとえば、レインズ（不動産流通機構）に物件を登録していて、他社から「この物件を紹介したい」と連絡が来たとします。でもそこで… 「あ、この物件、今ちょうど商談中なんです」または、「あ〜、話し入ってます。」（ガチャ‼️）切　（マジで大手は大体こんな感じ🤭）…と、実際にはそうでなくても“商談中”を装って、他社の紹介を断る。結果的に、自社の顧客にしか案内せず、売主にとっての販売機会を狭めてしまうことになります。補足※私の周りで、「囲い込み」という言葉を使っている人はあまりいません。普段の会話では、単に「話しが入っている」とか「紹介してくれない」とか言う場合がほとんどですが、わかりづらいので、ここでは「囲い込み」を使用します。「囲い込み」という言葉自体は、業界の外の人にわかりやすく伝えるためにネットなどで使われ始めた言葉が、わかりやすいと広まったのではないかと考えていますが、どうなんでしょうか？　たまたま私の周りでは使ってないだけかもしれませんが••••。なぜ囲い込みをするのか？背景にある「両手契約」囲い込みが行われる理由は、シンプルです。それは、「両手契約」を取りたいから。両手契約とは、「売主」と「買主」双方を一社で担当し、仲介手数料をダブルでもらえる形です。媒介契約（元付）：売主と契約して物件を預かる側客付業者：買主を探して紹介する側通常はこのどちらか一方から手数料を得ますが、売主と買主を一社で担当すれば、両方から報酬を得られる。この“倍取り”を狙って、他社の介入を排除しようとするのが、囲い込みの構図です。実は私も…囲い込みを「やっていた」側の経験談ここで少し、私自身の話を。以前、私は大手不動産仲介会社に在籍していました。そこでは、「囲い込み」が社内方針として暗黙に存在しており、私自身もその一員として、実行していた時期があります。特に、売れそうな物件に対しては、優先的に囲い込みを行っていました。逆に、売れにくい物件に関しては、積極的に他社にも情報を流し、早く売れるように協力を仰ぐ。つまり、囲い込みは“選別”して行っていたのです。一方、私が知る限り、財閥系や建設系の大手仲介会社などは、物件の良し悪しに関係なく、徹底的に囲い込みをしていた印象があります。「囲い込み」で苦情を受けたことも…当然ながら、囲い込みは他の不動産会社（特に客付業者）から反発を受けます。私も、何度かクレームや嫌味を言われたことがあります。「紹介しようと思ってたのに、本当に”商談中”ですか？」理屈としては、彼らの言い分ももっともです。売主のためを思えば、囲い込みは販売チャンスを奪う行為。でも、元付側からすると、**「自社にも買いたいお客さんはいる」**というのがリアルな現場感覚なんです。元付業者の本音：囲い込みをしたくなる理由ここで少し“元付側”の本音を。売主と媒介契約を結ぶためには、何度も打ち合わせし、競合と戦い、価格の調整提案、リフォーム提案など、かなりの労力がかかります。やっとの思いで媒介を取った物件。広告費や時間もかけたのに、他社においしいところだけ持っていかれるのは…正直、複雑な心境です。もちろん、囲い込みは好ましくない行為です。でも、そんな“現場の気持ち”も知っておいてほしいなと思います。売主が取るべき「囲い込み」対策とは？では、売主としてはどうすればいいのでしょう？① 「専任だから安心」はNG。常に情報共有を専任媒介にしたからといって、業者任せにしないことが重要です。担当者と定期的に連絡を取り、内見状況や反響状況を確認する他社からの問い合わせ状況についても確認する② レインズ登録の状況を「自分の目」で確認する専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズ登録の証明書を交付する義務があります。現在では、業界でも仕組みが改善され、販売状況を「公開中」なのか「商談中」なのか登録するようになっています。この書類には、物件の登録状況が確認できるURLが記載されています。そこから、自分の物件が「公開中」なのか「申込あり（商談中）」なのかを、リアルタイムで確認できます。不審な点があれば、業者に確認しましょう。結論：「専任」の方が有利。でも“丸投げ”はダメ！「囲い込み」が行われる可能性があるからといって、「一般媒介」の方が安心というわけではありません。実際には、専任の方が営業マンのやる気を引き出せる分、売却成功率は高くなります。ただし大切なのは、「任せる」≠「丸投げする」という意識。営業マンと良い関係を築き、チームとして動ける売主が、最終的に「高く・早く・確実に売れる」人なのです。あなたの物件、囲い込みされていませんか？専任にしたら、それで終わりではなく、“選ばれる売主”として最後まで主導権を持ちましょう。『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『「ちょっと教えてくれません？」に潜むワナ ― 不動産業者の守秘義務』◆ 突然の訪問者、その目的は…ある日、いつものように会社で仕事をしていると、６０代くらいの女性が二人、にこやかに事務所へやってきました。「こんにちは〜、ちょっ…ameblo.jp『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp
20Apr
- ☕️"駅近"なのにゆったり。フレッシュネスバーガーで朝のコーヒータイム
  ちょっと穴場な、週末モーニングのすすめ最近ちょっとお気に入りの朝の場所があります。それが「FRESHNESS BURGER（フレッシュネスバーガー）」。駅からは徒歩でほんの少し、歩くにはちょっとだけ遠い…でも、車で来るには駐車場がなく、周りのコインパーキングも少し高め。そういう微妙な立地のおかげか、土日の朝でも比較的空いていて、落ち着いた時間が過ごせるのです。駅の中にはコメダやスタバもあるけど、どちらも朝から混雑気味で、並んだり待ったりするのがちょっとしんどい。その点、ここのフレッシュネスは、思い立ってふらっと寄るにはちょうどよいです。🪑 カフェ風の店内＋テラス席が使いやすい店内は木の家具やレトロな調度品があって、雰囲気は完全に“ハンバーガー屋”というより“カフェ”。音楽も静かめで、ゆっくりできます。今の季節はテラス席もおすすめ。外でのんびり外気を浴びながらコーヒー飲むの、意外と気持ちいいです。テラス席はあまり使ってる人がいないので、電話したいときや、ちょっと仕事モードに切り替えたいときにも使いやすい印象。PC広げても気にならない感じです。🥬 ハンバーガー＝ジャンクじゃない選択肢私はふだんあまりハンバーガーを食べないのですが、フレッシュネスは別。まず、野菜がちゃんとおいしい。レタスはシャキシャキ、トマトもみずみずしくて、冷たくて新鮮。国産野菜を使っていて、ケチャップやドレッシングも無添加のものを使用。ちょっと気を使ってる感じがうれしいです。🍔 朝からバーガー？全然アリですフレッシュネスにはモーニングメニューもあるんですが、私は朝からクラシックバーガー＋レンコンチップス＋コーヒーのセット。クラシックバーガーは、ほどよく肉感があって、でも脂っこすぎない。レンコンチップスもサクサクでクセになる感じ。そして、コーヒーが大きめマグカップになみなみ注がれてくるのが、かなり好きなポイント。気分によっては、コーヒーの代わりにビールを頼む日もあります（休日ならではの昼飲み、ではなく朝飲み（笑））。ちなみに夜には「よるカフェ」っていう、ちょっとお酒やつまみっぽいメニューもあります。フレッシュレモネード、レモンたっぷり入ってます🕊こんな人におすすめかも朝の時間をちょっとゆっくり過ごしたい混んでるカフェは苦手野菜たっぷりのバーガーが食べたい 1人でも気軽に入れる場所を探してるリモートワークや軽作業ができる場所がほしい最近ちょっと気に入ってる、朝のFRESHNESS BURGERの過ごし方の紹介でした。「駅チカなのに穴場」って意外と貴重なので、静かにコーヒー飲みたい日には、選択肢のひとつとしておすすめです☕️https://www.freshnessburger.co.jp/FRESHNESS BURGER フレッシュネスバーガー大人がくつろげるバーガーカフェ。素材にこだわるのはもちろんのこと、その素材をきちんと扱おうと、商品はできるだけ手作りしています。安心して食べられたり、ヘルシーだったり、作った人の気持ちが伝わってきたり、味覚だけでなく、心も満たされるのがFRESHNESS BURGERの「おいしさ」です。www.freshnessburger.co.jp『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『【時効ってそんな仕組みだったの？】～民法改正で変わった時効のルール、まだ勘違いしてませんか？』今回は、「時効」についての誤解や勘違いをテーマにお届けします。特に、2020年の民法改正で変わったポイントと、**「時効を止めるには何をすべきか？」**という…ameblo.jp『「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策』『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思いま…ameblo.jp
13Apr
- 「え!?この物件、抵当権付き!?」不動産初心者がハマりがちな“思わぬ落とし穴”とは？
  はじめに：「この物件、本当に大丈夫？」と不安になるあなたへ初めての不動産購入。「騙されてないかな？」「この契約、大丈夫？」と、不安に思う方はとても多いです。たとえば… この価格、適正？契約書に変な条件、隠れてない？担当者の説明、本当に信じていい？と、心配は尽きません。中でもよくある“落とし穴”が、「謄本（登記事項証明書）」に出てくる抵当権という言葉です。「えっ…抵当権がついてるって、この物件ヤバいの？」そう不安になる気持ち、よくわかります。この記事では、実際にあった“冷や汗モノのトラブル”をもとに、抵当権にまつわる誤解や注意点をわかりやすくご紹介します。実話①：「この抵当権、大丈夫ですか？」と詰め寄られた日ある日、駅近の中古物件に申込みをされたご夫婦。現金一括購入を希望され、とても慎重に物件を選ばれていました。無事に物件が決まり、1週間後に契約予定。「これで安心！」と思った矢先、ご夫婦が突然来店。「この物件、大変なことがわかりました…」そう言って出されたのは、自分たちで法務局に行って取り寄せた謄本。そこには「○○千万円の抵当権」が記載されていたのです。もちろんこちらも把握済みで、「これは売主さんの住宅ローンによるもので、引き渡し時にちゃんと抹消されますよ」と説明しましたが… 「やっぱり不安なので、今回はキャンセルします」と、まさかの白紙に。実は、中古物件には**抵当権がついているのが“普通”**なんです。売却代金でローンを返済 → 引き渡しと同時に抵当権を抹消する、というのが一般的な流れ。でも、買主さんにとっては「抵当権＝危険なもの」という印象。こちらの説明不足だったと、今でも反省しています。実話②：「契約違反です！」まさかの主張にタジタジ…もうひとつ、アメリカ在住経験のあるお客様とのエピソード。契約も決まり、決済目前。…のはずが、前日に一通の連絡が。「明日の決済、できません。抵当権がまだ残っています」そう、こちらもご自身で謄本を確認されたのです。実際、契約書にはこう書かれています👇（抵当権等の抹消）売主は、所有権移転の前までに、抵当権などの負担を除去・抹消すること。ところが実務では、売主が買主から受け取った残代金でローンを完済し、**引き渡しと同時に抵当権を抹消（＝同時抹消）**するのが一般的。そのことを丁寧に説明しても… 「契約書には“前までに抹消”とあるので、それ通りにしてください」と譲ってもらえず…。最終的に、周囲に資金を借りて先にローンを完済してもらい、なんとか決済できました。※ちなみに、このお客様の主張は完全に正しいです。契約書通りに処理しないと、最悪「契約違反」とされるリスクがあるのです。防げたはずのトラブル。カギは「この一文」このトラブル、実はたった一文あれば防げました。それがこちらの特約条項👇【特約例：抵当権の同時抹消について】本物件に設定された抵当権については、売主が買主から受領する残代金の一部を充当して債務を完済し、所有権移転登記と同時に抹消登記の申請を行うことを、売主・買主双方が確認しました。このような特約条項を契約書にしっかり記載しておけば、誤解やトラブルを未然に防げます。(※契約書の条文と特約条項が相反する場合、特約条項が優先します。）意外と知らない？「重要事項説明書」と「契約書」の違い最後に、不動産取引でよくある“混同”をひとつ。不動産の売買には、以下2つの書類が出てきます。重要事項説明書：買主向けの「事前説明資料」（抵当権の“存在”などが記載される）売買契約書：売主・買主双方の「義務を明記した法的文書」（抵当権の“抹消時期”などは、こちらに記載すべき）(特約条項もこちら)「重要事項説明書に書いてあるから大丈夫」ではなく、契約書にどう書かれているかが超重要です！（中にはなんでも書いておけば安心とばかりに重要事項説明書にのみ記載すればよい内容まで契約書に書く担当者もいるくらいです。その必要はありませんが、、、）まとめ：知らないことが“リスク”になる世界不動産取引では、**「知っているかどうか」**で結果が大きく変わります。特に初心者の方は、以下3つは最低限チェックを！謄本（登記事項証明書）の見方抵当権の扱いと意味契約書のチェックポイント（特に抹消のタイミング！）そして何より、「こんなこと聞いていいのかな？」なんて思わず、わからないことはどんどん質問することが大切です。その一言で、余計なトラブルを防ぐことができます。『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp『【体験談】事故物件と疑われた家　仲介業者としてできる限界調査とは』契約直後、突然のキャンセル連絡それは、あるリノベーション済み中古物件を販売していたときのことでした。売主は再販業者で、今回の物件は競売で落札されたものをリノベ…ameblo.jp
01Apr
- 【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】
  不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない人がいます。その違いは、物件でも場所でもありません。実は、「売主の姿勢」や「売却方法の選び方」次第で、結果が大きく変わってくるのです。今回は、不動産業界のリアルを交えながら、あなたの物件を“売れない物件”にしないためのヒントをお届けします。■ 売り方の違いが命取りになる？媒介と買取の話まず大前提として、不動産を売る方法には大きく分けて2つあります。① 媒介（仲介）不動産会社に買主を探してもらう王道の方法。メリット：高く売れる可能性がある。デメリット：売れるまで時間がかかる／内見対応が必要／周囲に売っていることがバレる／引き渡し後に瑕疵の責任がのしかかる、など。② 買取不動産会社が直接物件を買い取る方法。メリット：すぐ現金化できる／面倒が少ない。デメリット：相場より安くなることが多い。つまり、高く売るなら媒介一択。ただし、そこには大きな落とし穴があります。■ 「高く査定してくれた会社に頼む」は危険な選択？多くの人がやりがちなのが、一番高く査定してくれた会社に飛びつくこと。でも、これが結果的に「売れない沼」にハマる第一歩だったりします。そもそも、不動産の査定額は「売れる金額」ではなく「売りたい金額」になっていることも多いのです。そして、実は営業マンの中には“とにかく媒介契約を取りたいがために”甘い数字を出す人も存在します。でも本当に売れる営業マンは違います。彼らは、あなたにこう言うかもしれません。「この価格じゃ売れません。これが限界です」その価格が、あなたにとって到底納得できない金額かもしれない。だけど、それが市場のリアル。それでもあなたが「もっと高く売りたい」と言い続ければ、営業マンは黙って引き下がります。なぜなら“売れない案件”に時間をかけるほど、彼らも暇じゃないからです。■ “あなたは面倒な客”と思われていませんか？ここから少し、耳の痛い話をします。不動産会社はボランティアではありません。売買契約が成立して初めて、報酬（仲介手数料）が発生します。それまでは、調査・資料作成・広告など、全部“持ち出し”です。なのにあなたが、「まだ他にも相談してるから」「色んな会社に声かけてるんで」と**“一般媒介”で依頼してきたらどうなるか。**営業マンの頭にまずよぎるのは、「これ、やっても他社に持っていかれるやつじゃないか？」その瞬間、あなたの案件は“リスクの高い**“後回し案件”になります。さらに、「希望価格が高すぎる」「細かすぎる」「文句が多そう」…こう思われた瞬間、営業マンはこう判断します。「これはやめておこう」表面上はにこやかに対応していても、裏では**“後回し”案件リスト入りしている**かもしれません。■ 「専任媒介」の威力、知ってますか？売主の多くが「専任媒介？縛られそうでイヤだ」と思いがちです。でも実は、専任媒介にした方が営業マンも本気で動きやすくなるんです。理由は単純。「絶対にこの案件は自分の手数料になる」と確信できるから。専任であれば、他の業者に横取りされることはありません。だからこそ、広告費も時間も労力も、惜しまずかけることができる。しかし、「専任にすると他社のサイトには載らなくなるんじゃないの？」という不安、よく耳にします。でも実際は、そんな心配はまったく不要です。今は、不動産流通機構（レインズ）という業者間のデータベースに登録される仕組みになっているため、専任媒介であっても、他の不動産会社（大手含む）もあなたの物件情報を見ることができます。さらに、現場ではよくある話ですが、他社から「この物件、うちのサイトにも載せたい」と広告掲載依頼が来ることも珍しくありません。専任媒介であっても、売主の了承さえあれば、他社のWebサイトやポータルサイトにまで広がっていくのです。(一般媒介の場合は、他社から広告掲載依頼があっても断るケースが大半です。なぜなら横取りされるリスクが高まるだけで何のメリットもないからです。)つまり、専任にすることで営業マンのやる気が上がるだけでなく、他社の協力も得やすくなり、結果として広告の露出が増えるというケースも多いのです。(注: 大手の仲介会社の場合、他社の広告掲載NGのところが多いです。)■ 不動産が売れる条件は、たったの2つ適正価格であることしっかり広告されていることこの2つさえあれば、物件はちゃんと売れます。■ 売りたいあなたが、実は“売れない要因”になっていませんか？「自分は客なんだから、丁重に扱われて当然」そんな意識のままでいると、営業マンの優先順位からは外れます。営業は売上が欲しいので、どんな客にも基本は全力で対応します。でも一度でもクレームになりそうな空気を感じれば、「そもそも契約しない方がいい」「他の物件の販売に専念した方がいい」と判断されることもあるのです。つまり、あなたの対応次第で「売れるはずの物件」が「売れない物件」になってしまう。裏を返せば、いくら立地が良くても、いくら希望価格が高くても、この2つが欠けていたら、売れません。■ まとめ：選ばれる売主になれ！本当に不動産を高く、早く、確実に売りたいなら──「選ばれる売主」になってください。高く売りたいなら、まず現実を知ること媒介は、一般より専任を選ぶこと営業マンが本気を出せる環境を整えること「営業マンを使い倒す」のではなく、「営業マンとチームになる」ことこの意識があるかないかで、結果は大きく変わります。あなたの不動産、ちゃんと売れる物件にできていますか？■ おまけの裏事情：売れない物件なのに、なぜ不動産会社は媒介契約を欲しがるのか？「この物件、この価格じゃ売れないって分かってるはずなのに、なんで媒介契約を取りたがるんだろう？」そう思ったことはありませんか？実はそこには、不動産業界ならではの“裏事情”が潜んでいます。その理由は、主に次の3つです。◎ 営業マンの“数字”として評価されるから仲介をメインにしている不動産会社では、営業マンがどれだけ媒介契約を取ったかが、そのまま“成果”として評価されるケースがあります。たとえ売れそうにない物件でも、「まずは媒介契約を増やす」ことが目標になっているため、現実的な売却の可能性よりも、“媒介の契約数”を優先して動くことがあるのです。◎ 実は「広告素材」として活用されているからもう一つの理由は、あなたの物件を**“売るため”ではなく、“他の売却案件を集めるため”の広告素材**として使われているケースです。たとえば、明らかに相場より高い価格の物件が大々的に広告されていたり、「なんでここに？」と思うような場所にチラシが入っていたりしませんか？これは単なるミスではなく、戦略です。同じ分譲マンション内であれば、「親戚」や「知人」などが購入する可能性もありますが、それとは別に、「このマンションをうちは多数扱っていますよ」というアピールを狙っているのです。そうした実績感が、他の売主の信頼を得るきっかけになるというわけです。しかも、相場より高い物件のほうが、売却を検討している潜在顧客に対しての訴求力は強くなります。つまり―― あなたの物件は、売却対象であると同時に、“他の媒介契約を取るためのツール”として使われている可能性があるのです。◎ あなたの物件が“安く見せる”ための「比較材料」にされているからそして実はもう一つ。あなたの“価格の高い”物件が、他の（相場に合った）物件の販売促進に使われている可能性もあります。どういうことかというと、相場よりも高い物件が近くにあると、**それより価格を抑えた別の物件が「お得に見える」**という心理効果が働くんです。これは「アンカリング効果」と呼ばれるもので、最初に高い金額を見せられると、それ以降の金額が相対的に安く感じられるというもの。つまり、あなたの物件は“売れなくてもいい比較対象”として、他の物件の販売を後押ししていることもあるというわけです。ちょっと悔しい話かもしれませんが、こうした業者側の意図や心理を知っておくことで、営業マンの言動の“裏”を冷静に読み取れるようになります。媒介契約を結ぶ前に、**「なぜこの条件で契約を取りたがるのか？」**という視点を持つだけでも、あなたにとって有利な判断がしやすくなるはずです。『「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策』『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います…ameblo.jp『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp
30Mar
- 【時効ってそんな仕組みだったの？】～民法改正で変わった時効のルール、まだ勘違いしてませんか？
  今回は、「時効」についての誤解や勘違いをテーマにお届けします。特に、2020年の民法改正で変わったポイントと、**「時効を止めるには何をすべきか？」**という実務的な話を中心にお話しします。◆ 昔は「飲み屋のツケは1年で時効」だった？民法改正前は、職業ごとにいろんな短期消滅時効がありました。たとえば… 飲み屋のツケ：1年床屋・美容室の料金：1年お医者さんの報酬：2年商人の売掛金：2年「そんな短いの！？」と思われるかもしれませんが、これは旧民法の話。令和の時代にそぐわないということで、2020年に大きく見直されました。◆ 今はスッキリ、「5年or10年」で統一！民法改正により、今では次のルールに統一されました。請求できることを知ったときから5年（主観的起算）請求できる状態になってから10年（客観的起算）→ どちらか早いほうで時効が完成します。◆ 「時効を止めたい」…でも、それ、ホントに止まってますか？意外とよくある誤解がこれ。「請求書を送っておいたから大丈夫」「内容証明で出してるから、時効は止まってるよね」……実は、それでは不十分なんです。◆ 内容証明で請求しても、「6ヶ月だけの猶予」にすぎない民法153条では、**裁判外の請求（＝内容証明など）**をすると時効の進行が一時的にストップします。ただし注意点がひとつ。 🔸 6ヶ月以内に訴訟や支払督促など正式な手続きを取らなければ、その効力は“なかったこと”になります。つまり、内容証明を送っただけでは時効は完全には止まっていないのです。◆ じゃあ、どうすれば時効を“完全に止められる”のか？ここで重要なのが、次の3つの方法です。① 裁判を起こす（訴訟）→ 時効が完全に中断し、またゼロからカウントが始まります。② 支払督促を申し立てる（簡易裁判所）→ 訴訟よりも手軽。しかも効果は裁判と同じ。③ 債務承認を得る→ 「ごめん、また払うね」などの返信でもOK。これも時効をリセットします。◆ 裁判はハードルが高い…。現実的なのは？そう、多くの人がこう感じると思います。「裁判って、なんか難しそうだし、費用も時間もかかるんじゃ…？」そこでおすすめしたいのが――「支払督促」制度！支払督促は、簡易裁判所でできる簡単な手続き。書面だけで進行（裁判所に行かなくてもOK）相手が異議を出さなければ、そのまま強制執行（差押え）も可能もちろん、時効の中断効果あり！コストも訴訟よりずっと安く、実務的に最も現実的な時効対策として注目されています。◆ まとめ：よくある勘違いと正しい対策方法時効を止められる？コメント内容証明を出すだけ ❌ 6ヶ月の猶予のみ　放置すると意味なし裁判を起こす ◎ 完全に中断　本格的に争うなら有効支払督促をする ◎ 中断＆簡単　現実的でおすすめ！債務承認させる ◎ 中断効果あり　チャンスがあれば狙いたい ◆ 最後にひとこと「もう時効だろうから何もしなくていい」「とりあえず請求書出しておいたから安心」そんな油断が、あなたの債権をゼロにしてしまうかもしれません。今の時効ルール、しっかり理解しておきましょう。そして、もし「時効が迫ってる…」と思ったら、まずは“支払督促”を検討してみてください。
11Feb
- 「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間
  「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登場する印象的なワンシーンを紹介したいと思います。そのシーンは、不動産取引の決済の場面、買主であるマイクホームの社長と女性従業員、そして売主のふりをしている佐々木という老人、それに業者役の後藤が登場します。決済手続きが進み、書類の確認が終わると、あとは入金を待つだけ。そんな手持ち無沙汰の時間に、買主が何気なく売主に問いかけます。「老人ホームの住み心地はいかがですか？」これに対し、佐々木 (実は売主ではない詐欺師)は一瞬返答に困ります。設定上、高級老人ホームに住んでいることにはなっていますが、実際にそんな場所に住んでいるわけではないからです。「ええ・・そうですね・・まあ」と曖昧な返答をする佐々木。すると業者役の後藤（こちらも詐欺師）が慌ててフォローを入れます。「社長さん、そらそうですわ。島崎さんがいてはる老人ホームは、えらい上等なところやから、下手なホテルなんかよりよっぽど快適です！」なんとかごまかせたかに見えましたが、買主は、さらに話しを続けます。「都内でも指折りですもんね。マスメディアでもよく取り上げられていますし、レストランの中にはお鮨屋さんが入っていたりなんかして。」すると後藤はさらに焦りながら、適当に話しを合わせます。「ああ・・そうそう、鮨、ええよな、鮨・・」ピンチを乗り越えたかと思いきや、しばらくの沈黙の後、今までずっと黙って何か考えていた、買主の女性従業員が突然声を上げます。「あっ思い出した！さっきの老人ホームって、もしかして、いづみ鮨さんが入っているところですよね？あたし、よく知ってるんです。親が大ファンで！」「あそこのお鮨は本当においしいんですよね。お店で使ってるグラスもぜんぶ江戸切子で素敵ですし。島崎さんも、いづみ鮨さんよく利用されるんですか」場が一気に凍り付く瞬間。詐欺師たちは緊張感を隠せません。◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇この話しはフィクションですが、決済の場では、これに似た"ヒヤリ"とする瞬間が少なくありません。例えば、売主が抱えている事情に買主が気づかず、無邪気に話題にしてしまうことがあります。● 売主が実は経済的に困窮しているのに、買主が「この物件を売るなんてもったいないですね！」と言ってしまう。● 相続で揉めている背景があるのに、「ご家族仲良しで素敵ですね」と無邪気に話す。● 売主の仕事がうまくいってないのに、「今後のご事業も発展が楽しみですね！」と持ち上げてしまう。決済の場は、単なる事務手続きの場ではなく、様々な人間ドラマが交錯する場でもあります。だからこそ、慎重に、そして細心の注意を払う必要があるのです。地面師に出くわしたことはありませんが、実際の不動産取引でも、思わぬ一言が場の空気を変えてしまうことはよくあります。だからこそ、決済の場では何気ない会話の中に潜む”危うさ"を常に意識しておくことが大切なのかもしれません。本日の話しは、いかがでしたか。「もうええでしょう」ピエール瀧、最高です😀😃『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp
08Feb
- 団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・
  今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメントは１９２３年の関東大震災の後の復興住宅として建設され、昭和３年に完成した建物で、間取りは2K、3K、4K、最先端のモダンな造りだったようです。鉄筋コンクリート造の建物というのも当時としては画期的。文化人、学者、財界人、芸術家、などが多く住み「ハイカラでモダンな暮らし」ができる住宅だったといいます。賃貸と分譲があり、詳しい資料は残っていないのですが、推定では家賃10万～30万、分譲価格で１,０００万～3,０００万だったようです。（類似の相場を元に推測）(大学初任給約７０円の時代に推定で3000円～5000円とか)↑計算合ってるか微妙、(価格と家賃が釣り合ってない、当時はこんな感じだったのかな？不明ですが、建替え直前時期には特別に安い家賃で貸していたという記録もあるようです。）※補足　底地は東京都が所有していて1998年に森ビルに売却したようです。ですので借地権付きの区分所有建物の売買ということになります。第二次世界大戦の戦災を免れ、１９９０年代に入り、建て替えが検討され始め、２００３年に「表参道ヒルズ」として再開発が決定、２００６年に「表参道ヒルズ」が完成しました。では、この建て替えプロジェクトはどのような経緯で進んだのでしょうか？同潤会青山アパートメントも１９９０年代に入ると設備の老朽化が目立ちはじめ、また都心の一等地ということで再開発需要も高まる中で、住民の反対もありましたが、三菱地所が主体となり合意が形成されました。住民の方には以下の選択肢があったそうです。①新築後のマンションに優先入居（再取得）従前の敷地、住戸の評価額に応じ「負担金」を支払い再入居可能メリット：都心の一等地マンションに住み続けられる。②権利を三菱地所が買い取る。メリット：築７０年以上の建物を市場価値の高い価格で売却できるメリット(1億～3億？)住民の中には売却後地方に移住したケースもあったようです。③同エリア内の代賛住宅（賃貸）に住む。結果多くの住民が①または②を選択したようです。建て替え後は、建築家　安藤忠雄デザインの「表参道ヒルズ」として生まれ変わりました。表参道ヒルズの成功事例は、単なる団地再生でなく商業・住宅一体型の高級再開発として他の老朽団地の再生のモデルになる成功事例と言われています。これは老朽化した団地、当時２０００万くらいで取得した団地が何億もの資産に化けたという日本の不動産市場の中でも興味深い夢のような事例です。そして千葉でもこんな成功事例ないかなと探していましたらありました！千葉市稲毛区稲毛台にある稲毛台住宅です。調べてみると日本住宅公団（UR）の第１号住宅とのこと。建て替え前に見たことありますが、電源開発公社社宅と書いてあったので、公団とは知りませんでした。(電源開発公社が一部を所有して社宅として利用していたようです。）昭和３０年築、の建物で老朽化もすすみ、管理組合もなく、修繕積立金もない状況で、取り纏めも難航したようです。その後、伊藤忠都市開発が事業協力し、建て替えが進むこととなりました。元から住んでいた所有者は、一時負担金なしで古い住宅から新築マンションヘ引っ越すことができたそうです。（立地や希望条件を優先する場合は追加費用を払って）稲毛駅近くで、土地の資産価値も高い場所だったことも建て替えが成功した要因の一つかと思います。(駅近でありながら、低層住居専用地域にあり、とても閑静な地域です。)昨今、場所によって不動産価格も上昇しています。一攫千金狙ってみませんか？改めて不動産は立地が大事というお話しでした。『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない…ameblo.jp『「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策』『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思いま…ameblo.jp『「ちょっと教えてくれません？」に潜むワナ ― 不動産業者の守秘義務』◆ 突然の訪問者、その目的は…ある日、いつものように会社で仕事をしていると、６０代くらいの女性が二人、にこやかに事務所へやってきました。「こんにちは〜、ちょっ…ameblo.jp