街と不動産と時々廃墟と昼飲み

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01Sep
- 穴川インター付近の冠水を検証
  いつも通っている道路で起きていたことこの動画に映っている場所は、普段からよく通る場所です。まさか今回の大雨で、これほど深刻な冠水が起きていたとは思いませんでした。しかも大雨当日、私自身も夕方の豪雨が特に激しかった時間帯に、この場所を通行していました。その時点では道路はまだ冠水しておらず、普段どおり通ることができました。このような状況になったのは、そのあとだったようです。通過する時間が少し違っていれば、私も冠水に巻き込まれていた可能性があります。今回は本当にたまたま運がよかっただけだったのだと思いました。なぜこの場所だけが激しく冠水したのかGoogle MapsFind local businesses, view maps and get driving directions in Google Maps.maps.app.goo.gl動画の説明によると、周辺一帯が同じように冠水したわけではなく、地図上で示された一部分に水が集中していたようです。なぜこの場所だけがこれほど深く冠水したのか？普段は何気なく通っている道路ですが、ハザードマップと地形を重ねて私なりに検証してみようと思います。ハザードマップとはハザードマップとは、自然災害によって被害を受ける可能性のある区域や想定される浸水の深さ、避難場所などを地図上に示したものです。水害に関するハザードマップは、次の３種類に分かれます。●洪水ハザードマップ大雨によって河川の水位が上昇し、堤防から水があふれたり、堤防が決壊したりした場合の浸水区域を示します。●内水ハザードマップ短時間に大量の雨が降り、下水道や側溝などの排水能力を超えたことで、雨水を排出できずに発生する浸水区域を示します。●高潮ハザードマップ台風や低気圧によって海面が通常より高くなり、沿岸部などに海水が流れ込んだ場合の浸水区域を示します。不動産取引においては、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップ上の対象物件の所在地を、重要事項説明の際に説明することが義務づけられています。千葉市でも、洪水、内水、高潮などを確認できる地震、風水害ハザードマップが公開されています。内水ハザードマップで確認してみる今回の冠水地点を千葉市の内水ハザードマップで確認すると、当該道路を含む周辺の広い範囲が、浸水深50cm未満の想定区域に含まれています。ここは広い幹線道路であり、普段の交通量も多いため、感覚的には深く冠水する場所には見えません。しかし地形を確認すると、この道路は周囲より低い位置にあります。今回の冠水地点は、国土地理院の地図で確認すると海抜約8.8mです。そこから東へ約200m、京葉道路の側道付近に向かって土地が高くなり、さらに東側では海抜約20～25mになります。一方、西側も千葉都市モノレール方面に向かって次第に高くなり、約1km先では海抜約18mとなっています。つまり今回の冠水地点は、東西を高い土地に挟まれた、谷底のような低地になっています。周囲から集まった雨水が道路に集中した可能性この道路自体にも南北方向に、わずかながら高低差があります。(見た目ほとんどわかりませんが••)冠水地点の北側と南側は海抜9～10mほどあり、海抜8.8mの当該地点が局所的な低地となっています。（見た目ではわかりにくいですが、これが理由で今回の場所にピンポイントで冠水が発生したと思います)高低差だけを見れば1m前後ですが、短時間に猛烈な雨が降った場合には、このわずかな違いが雨水の流れに大きく左右します。周辺の高い場所に降った雨が低い道路に集まり、下水道や側溝の排水能力を超えたことで、水位が急激に上昇した可能性があります。ハザードマップ上では「50cm未満」とされていても、実際の雨量、降り方、排水設備の状況、道路上の細かな高低差などによって、局所的に想定を上回る浸水が発生したと考えられます。（今回の浸水は、動画を見るとひざ下から腰くらいの深さで、ハザードマップの数値より大きかったことは間違いないと思います）近くの水路も影響したのか？さらに地図を確認すると、冠水地点から西へ約150mの場所に水路があります。普段はほとんど水量がないように見える水路ですが、この付近の海抜は約7mで、その西側から再び土地が高くなっています。大雨によって水路の水位が上昇し、水路からあふれた水や周辺で排水しきれなかった雨水が、東側の道路へ流れ込んだ可能性も考えられます。動画では、人が安全に歩くことも難しそうな強い水の流れも確認できます。単に道路上に水がたまっただけではなく、周囲から継続的に水が流れ込んでいた可能性を感じます。(正確な原因は、現地調査や千葉市による検証結果を待つ必要がありますが)私が冠水を免れた理由私が通行した時点では、道路はまだ冠水しておらず、通常どおり走ることができました。おそらく、周辺から雨水が集まり始めていたものの、道路の水位が急上昇する前だったと思われます。今回被害を免れたのは、本格的な冠水が始まる直前に通過できたという運による要素が大きかったと思います。今回の反省点と今後の備え今回の経験から、普段利用している道路であっても、大雨時にはまったく別の場所になることを改めて認識しました。日頃から、自宅周辺だけでなく、通勤経路やよく利用する道路についても、ハザードマップを確認しておく必要があります。さらにハザードマップを見るだけでなく、国土地理院の地図などで周辺の標高や地形を確認しておくことも重要です。特に注意したいのは、次のような場所です。●周囲より低くなっている道路●高い土地に囲まれた谷状の場所●水路や河川に近い場所●アンダーパス●過去に冠水したことのある道路●側溝や排水口に水が集まりやすい場所ただし、千葉市のハザードマップを見ると、浸水想定区域はかなり広範囲に及んでいます。すべての危険場所を避けながら車で移動することは、現実には簡単ではありません。大雨時には渋滞や通行止めも発生し、予定していたルートが使えなくなることもあります。実際私も渋滞に巻き込まれ立往生しましたが、その結果、偶然比較的安全な場所にとどまることとなり、その後の事故も避けられることとなります。→その後、累計で数十台以上の複数の事故現場を目撃することとなりますが、本当に運がよかったと思います。緊急車両もたくさん走行しており、事故処理もままならなかったんだろうなと想像します。暗い幹線道路に突然事故車両が現れるという危険な状況でした。豪雨時は「移動しない」という判断も必要危険が予想される場合には、無理に目的地に向かおうとせず、早い段階で移動を中止することも重要です。まだ道路が冠水していないうちに、高台や浸水しにくい立体駐車場などへ移動し、安全な建物の中で雨が弱まるのを待つほうがよい場合があります。ハザードマップは「安全を保証する地図」ではないハザードマップは、災害リスクを知るための非常に重要な資料です。しかし、色が薄い場所だから安全、色が付いていない場所だから絶対に浸水しない、という意味ではありません。また大雨の最中には、「まだ行けるだろう」と考えず、移動そのものを控える判断が必要と感じました。地理院地図 / GSI Maps｜国土地理院地形図、写真、標高、地形分類、災害情報など、日本の国土の様子を発信するウェブ地図です。地形図や写真の3D表示も可能。maps.gsi.go.jp『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp『【体験談】事故物件と疑われた家　仲介業者としてできる調査の限界とは』契約直後、突然のキャンセル連絡それは、あるリノベーション済み中古物件を販売していたときのことでした。売主は再販業者で、今回の物件は競売で落札されたものをリノベ…ameblo.jp
28Sep
- 「権利証だけでは守れない？不動産決済と住民票の関係
  ある売却相談から始まった意外な展開以前、あるご夫婦からマンション売却のご依頼を受けました。奥様が相続で取得されたご所有物件で、販売活動を開始すると、幸いすぐに購入希望者が見つかり、売買契約も無事完了。あとは決済を待つばかり――そう思っていました。ところが、その後奥様からの一本の電話で状況が一変しました。奥様がご主人からのDV被害を受け、シェルターに避難されていたのです。相談当初は仲睦まじいご夫婦に見えていただけに、驚きとともに緊張感が走りました。弁護士を通じた連絡体制へ以後は弁護士を窓口にやりとりを行うことになりました。決済の準備を淡々と進める一方、ある日思わぬ事態が起こります。なんと、ご主人から「マンションの売却状況はどうですか？決まりそうですか？」との問い合わせがあったのです。すでに契約は済んでいるため、内心驚きながらも、何も知らないふりで「まだ条件が合わず苦戦していますが何とか頑張ります」と咄嗟に応じました。その旨をすぐ弁護士経由で奥様に報告し、決済へ向けて手続きを進めました。思い出した小説『火車』その後、私はあのご主人からの電話は何だったんだろうと考えるうちに不安になってきました。この時ふと思い出したのが、昔、読んだ、宮部みゆきさんの小説『火車』。消費者金融の借金から逃れるために制度の隙をついて他人になりすます、という描写でした。それは、よくドラマであるようなプロの詐欺師⁉ が使うような精巧な偽造書類とか偽造免許証という方法ではなく、あれっ⁉ これ誰でもできるじゃん⁉ という方法でした。現実の制度は、住民票移転同一世帯であれば、本人でなくても委任状により代理人が手続きを行うことが可能です。本人確認は緩やかであり、代理人による申請の余地が広く残されています。印鑑登録新たな自治体での印鑑登録は、住民票移転後に行われます。代理人による手続きも可能ですが、本人あての照会はがきが発送されるなど、住民票移転よりは厳格です。しかしながら、一定期間を経て代理人が対応できる仕組みとなっています。売主が避難中で住民票を動かしていない状況ですので、書類上は夫婦同居のまま。仮に配偶者が代理人を装い、住民票移転を実行した場合、奥様の印鑑証明が失効し、決済に直接的な支障をきたす恐れが生じます。最悪の事態を防ぐために権利証や実印、印鑑証明は奥様の手元にあり一安心でした。しかし、もし住民票を勝手に移されれば、印鑑証明が失効し決済ができなくなるリスクは残ります。契約違約に発展すれば、損害賠償にまで及ぶ恐れも。実務上生じ得るリスク契約済みにも関わらず決済が不可能となり、違約金請求や損害賠償リスクに発展する可能性。仮に登記が誤ってなされた場合、回復に相応の時間と手続きを要すること。売主自身に過失がなくても、金融機関や買主への影響を免れ得ない点。そこで弁護士に相談し、奥様の住民票がある自治体に「代理人を名乗る人物が来ても住民票移動を認めないように」と念押しをお願いしました。制度を厳しくするだけでは解決しないここで言いたいのは「制度をもっと厳格にしろ」ということではありません。代理人手続きがなければ困る人も多くいます。大事なのは、制度の仕組みを知り、自分のリスクを理解しておくこと。結論：たまには住民票をチェックしてみよう今回のケースから学んだことは「自分の住民票や印鑑登録の状況を定期的に確認すること」。普段は必要なくても、いざという時に自分を守る手段になります。「そんなこと起こるわけない」と思いがちですが、不動産のような大きな財産を扱う場面では特に要注意です。『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない…ameblo.jp
01Jun
- 【体験談】事故物件と疑われた家　仲介業者としてできる調査の限界とは
  契約直後、突然のキャンセル連絡それは、あるリノベーション済み中古物件を販売していたときのことでした。売主は再販業者で、今回の物件は競売で落札されたものをリノベーションして販売したものでした。私は現地販売を担当し、ありがたいことに来場されたお客様と売買契約が成立。ローン審査へと進む段階に差し掛かっていました。ところがある夜、そのお客様から突然の連絡が入ります。「申し訳ありませんが、契約を取り止めたいんです……」驚いて理由を尋ねると、「友人から“この家、昔◯人事件があったらしいよ”と聞いた」というのです。「心理的契約不適合はないはずが••」まさかの事態に。当然ながら、契約前に売主からは【物件状況報告書】を提出してもらい、「心理的契約不適合はない」との回答を受けていました。心理的契約不適合とは、事故・事件・自殺など、その事実を知ることで買主が購入をためらうような履歴を指します。（いわゆる事故物件ってやつです。）また、私自身が作成した重要事項説明書においても、競売物件ということもあり特に注意して、通常の売主からの聴取に加え、近隣住民への聞き取りも実施。誰からも過去に事件があったような話は出ませんでした。すでに調査済みで問題はなかった──それなのに、まさかの解約要請。しかもお客様の意思はかなり固いようです。警察での“空振り”、そして…とはいえ、その話をそのまま売主に伝えたところで「はいそうですか」と解約に応じるわけもありません。「〇人事件があったなんで聞いたことないし、その友達が適当なこと言ってんじゃないの」と言われるのがオチです。かといって、このまま無理に話を進めれば、買主は納得せずトラブルになるのは目に見えています。どうするか迷った末に、私なりに再度調査することとしました。ネットで検索しても情報はなく、有名な事故物件サイトにも掲載はありません。藁にもすがる思いで、帰宅途中に物件所在地の市にある警察署へ立ち寄ってみました。時刻は夜9時を回っていました。受付の奥のテーブルにはミーティング中の刑事たちが数名。カウンター越しに女性職員に声をかけると―― 「すみません、ちょっとお尋ねしたいことがありまして…」「はい、どのような件でしょうか？」「実は不動産契約に関する調査で、〇〇という住所の物件に過去、◯人事件があったかどうかを…」すると、奥にいた刑事らしき人たちが、そのワードに反応して一斉にこちらを振り向き、「えっ、◯人事件！？」まるで空気が一変したような緊張感のなか、「いや、そうではなくて••💦」あわてて説明を加えましたが、「過去に事件があったかどうか、こちらではわかりません」「また、たとえわかったとしても、それをお教えすることはできません」との回答。あきらめてその日は帰ることに。真相は、図書館の中にあった翌日、今度は地元の図書館へ。過去の新聞記事アーカイブを調べるためです。物件の住所や過去の所有者の名前などを手がかりに検索を進めると――出てきました。20年以上前、この物件で発生した◯人事件の記事が。(何人か前の所有者が被害者でした。)地元でも忘れられつつあるような事件だったため、近隣の聞き取りでも情報は出てこなかったと思われます。解約に至ったその後と、正直な想い上司に報告すると、「20年以上前の事件なんて心理的契約不適合には該当しないだろ。買主を説得しろ」との指示。たしかに、裁判事例などでも“何十年も前の事件”については心理的契約不適合とは認められないケースもあります。でも、買主の気持ちは変わらず、最終的には売主にも事情を話し、合意の上で解約に至りました。なお、私はこの物件で何度も現地販売をしていましたが、特に異変などは一切感じず。実は私、昔から霊感が強いほうで、金縛りやら何やら経験も多いのですが、今回は「知らぬが仏」だったのかもしれませんが、霊感アンテナは何も反応せず••••。(霊感なくなったか⁈)事故物件をめぐる難しさと、仲介業者の責任今回、新聞記事という形で“事実”が確認できたからよかったものの、事件未満のトラブルや、文書に残らない事故については調べようもありません。また、あまりに過去の履歴までさかのぼれば、どの物件も事故物件になりかねません。結局のところ、不動産仲介業者としては―― 売主からの告知をしっかり受けること（売主には告知義務あり：知っている事実を伝える義務があります。）常識的な範囲で調査することこの2点に尽きるのだと思います。一方で、あまりにも“深堀りしすぎる調査”は、逆に誤った風評を広めかねないし、そもそも仲介業者にはそこまでの調査義務もありません。事故物件問題の難しさを、改めて痛感した出来事でした。『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない…ameblo.jp『「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策』『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思いま…ameblo.jp『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp
23Apr
- 「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策
  『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、…ameblo.jp↑ ↑ ↑ 前回の記事はこちら ↑ ↑前回の記事では、不動産を高く売るには「専任媒介」が有利だという話をしました。でも、専任にしたからといって、すべての営業マンが誠実に動いてくれるとは限りません。今回は、“知っておかないと損する” **「囲い込み」**のリアルと、それに対する売主としての防衛策についてお話しします。「囲い込み」って何？囲い込みとは、本来なら他の不動産会社にも紹介されるべき物件を、自社で独占的に扱うために、他社からの問い合わせを意図的にブロックする行為のことです。たとえば、レインズ（不動産流通機構）に物件を登録していて、他社から「この物件を紹介したい」と連絡が来たとします。でもそこで… 「あ、この物件、今ちょうど商談中なんです」または、「あ〜、話し入ってます。」（ガチャ‼️）切　（マジで大手は大体こんな感じ🤭）…と、実際にはそうでなくても“商談中”を装って、他社の紹介を断る。結果的に、自社の顧客にしか案内せず、売主にとっての販売機会を狭めてしまうことになります。補足※私の周りで、「囲い込み」という言葉を使っている人はあまりいません。普段の会話では、単に「話しが入っている」とか「紹介してくれない」とか言う場合がほとんどですが、わかりづらいので、ここでは「囲い込み」を使用します。「囲い込み」という言葉自体は、業界の外の人にわかりやすく伝えるためにネットなどで使われ始めた言葉が、わかりやすいと広まったのではないかと考えていますが、どうなんでしょうか？　たまたま私の周りでは使ってないだけかもしれませんが••••。なぜ囲い込みをするのか？背景にある「両手契約」囲い込みが行われる理由は、シンプルです。それは、「両手契約」を取りたいから。両手契約とは、「売主」と「買主」双方を一社で担当し、仲介手数料をダブルでもらえる形です。媒介契約（元付）：売主と契約して物件を預かる側客付業者：買主を探して紹介する側通常はこのどちらか一方から手数料を得ますが、売主と買主を一社で担当すれば、両方から報酬を得られる。この“倍取り”を狙って、他社の介入を排除しようとするのが、囲い込みの構図です。実は私も…囲い込みを「やっていた」側の経験談ここで少し、私自身の話を。以前、私は大手不動産仲介会社に在籍していました。そこでは、「囲い込み」が社内方針として暗黙に存在しており、私自身もその一員として、実行していた時期があります。特に、売れそうな物件に対しては、優先的に囲い込みを行っていました。逆に、売れにくい物件に関しては、積極的に他社にも情報を流し、早く売れるように協力を仰ぐ。つまり、囲い込みは“選別”して行っていたのです。一方、私が知る限り、財閥系や建設系の大手仲介会社などは、物件の良し悪しに関係なく、徹底的に囲い込みをしていた印象があります。「囲い込み」で苦情を受けたことも…当然ながら、囲い込みは他の不動産会社（特に客付業者）から反発を受けます。私も、何度かクレームや嫌味を言われたことがあります。「紹介しようと思ってたのに、本当に”商談中”ですか？」理屈としては、彼らの言い分ももっともです。売主のためを思えば、囲い込みは販売チャンスを奪う行為。でも、元付側からすると、**「自社にも買いたいお客さんはいる」**というのがリアルな現場感覚なんです。元付業者の本音：囲い込みをしたくなる理由ここで少し“元付側”の本音を。売主と媒介契約を結ぶためには、何度も打ち合わせし、競合と戦い、価格の調整提案、リフォーム提案など、かなりの労力がかかります。やっとの思いで媒介を取った物件。広告費や時間もかけたのに、他社においしいところだけ持っていかれるのは…正直、複雑な心境です。もちろん、囲い込みは好ましくない行為です。でも、そんな“現場の気持ち”も知っておいてほしいなと思います。売主が取るべき「囲い込み」対策とは？では、売主としてはどうすればいいのでしょう？① 「専任だから安心」はNG。常に情報共有を専任媒介にしたからといって、業者任せにしないことが重要です。担当者と定期的に連絡を取り、内見状況や反響状況を確認する他社からの問い合わせ状況についても確認する② レインズ登録の状況を「自分の目」で確認する専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズ登録の証明書を交付する義務があります。現在では、業界でも仕組みが改善され、販売状況を「公開中」なのか「商談中」なのか登録するようになっています。この書類には、物件の登録状況が確認できるURLが記載されています。そこから、自分の物件が「公開中」なのか「申込あり（商談中）」なのかを、リアルタイムで確認できます。不審な点があれば、業者に確認しましょう。結論：「専任」の方が有利。でも“丸投げ”はダメ！「囲い込み」が行われる可能性があるからといって、「一般媒介」の方が安心というわけではありません。実際には、専任の方が営業マンのやる気を引き出せる分、売却成功率は高くなります。ただし大切なのは、「任せる」≠「丸投げする」という意識。営業マンと良い関係を築き、チームとして動ける売主が、最終的に「高く・早く・確実に売れる」人なのです。あなたの物件、囲い込みされていませんか？専任にしたら、それで終わりではなく、“選ばれる売主”として最後まで主導権を持ちましょう。『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない…ameblo.jp『「ちょっと教えてくれません？」に潜むワナ ― 不動産業者の守秘義務』◆ 突然の訪問者、その目的は…ある日、いつものように会社で仕事をしていると、６０代くらいの女性が二人、にこやかに事務所へやってきました。「こんにちは〜、ちょっ…ameblo.jp『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp
01Apr
- 【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】
  不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない人がいます。その違いは、物件でも場所でもありません。実は、「売主の姿勢」や「売却方法の選び方」次第で、結果が大きく変わってくるのです。今回は、不動産業界のリアルを交えながら、あなたの物件を“売れない物件”にしないためのヒントをお届けします。■ 売り方の違いが命取りになる？媒介と買取の話まず大前提として、不動産を売る方法には大きく分けて2つあります。① 媒介（仲介）不動産会社に買主を探してもらう王道の方法。メリット：高く売れる可能性がある。デメリット：売れるまで時間がかかる／内見対応が必要／周囲に売っていることがバレる／引き渡し後に瑕疵の責任がのしかかる、など。② 買取不動産会社が直接物件を買い取る方法。メリット：すぐ現金化できる／面倒が少ない。デメリット：相場より安くなることが多い。つまり、高く売るなら媒介一択。ただし、そこには大きな落とし穴があります。■ 「高く査定してくれた会社に頼む」は危険な選択？多くの人がやりがちなのが、一番高く査定してくれた会社に飛びつくこと。でも、これが結果的に「売れない沼」にハマる第一歩だったりします。そもそも、不動産の査定額は「売れる金額」ではなく「売りたい金額」になっていることも多いのです。そして、実は営業マンの中には“とにかく媒介契約を取りたいがために”甘い数字を出す人も存在します。でも本当に売れる営業マンは違います。彼らは、あなたにこう言うかもしれません。「この価格じゃ売れません。これが限界です」その価格が、あなたにとって到底納得できない金額かもしれない。だけど、それが市場のリアル。それでもあなたが「もっと高く売りたい」と言い続ければ、営業マンは黙って引き下がります。なぜなら“売れない案件”に時間をかけるほど、彼らも暇じゃないからです。■ “あなたは面倒な客”と思われていませんか？ここから少し、耳の痛い話をします。不動産会社はボランティアではありません。売買契約が成立して初めて、報酬（仲介手数料）が発生します。それまでは、調査・資料作成・広告など、全部“持ち出し”です。なのにあなたが、「まだ他にも相談してるから」「色んな会社に声かけてるんで」と**“一般媒介”で依頼してきたらどうなるか。**営業マンの頭にまずよぎるのは、「これ、やっても他社に持っていかれるやつじゃないか？」その瞬間、あなたの案件は“リスクの高い**“後回し案件”になります。さらに、「希望価格が高すぎる」「細かすぎる」「文句が多そう」…こう思われた瞬間、営業マンはこう判断します。「これはやめておこう」表面上はにこやかに対応していても、裏では**“後回し”案件リスト入りしている**かもしれません。■ 「専任媒介」の威力、知ってますか？売主の多くが「専任媒介？縛られそうでイヤだ」と思いがちです。でも実は、専任媒介にした方が営業マンも本気で動きやすくなるんです。理由は単純。「絶対にこの案件は自分の手数料になる」と確信できるから。専任であれば、他の業者に横取りされることはありません。だからこそ、広告費も時間も労力も、惜しまずかけることができる。しかし、「専任にすると他社のサイトには載らなくなるんじゃないの？」という不安、よく耳にします。でも実際は、そんな心配はまったく不要です。今は、不動産流通機構（レインズ）という業者間のデータベースに登録される仕組みになっているため、専任媒介であっても、他の不動産会社（大手含む）もあなたの物件情報を見ることができます。さらに、現場ではよくある話ですが、他社から「この物件、うちのサイトにも載せたい」と広告掲載依頼が来ることも珍しくありません。専任媒介であっても、売主の了承さえあれば、他社のWebサイトやポータルサイトにまで広がっていくのです。(一般媒介の場合は、他社から広告掲載依頼があっても断るケースが大半です。なぜなら横取りされるリスクが高まるだけで何のメリットもないからです。)つまり、専任にすることで営業マンのやる気が上がるだけでなく、他社の協力も得やすくなり、結果として広告の露出が増えるというケースも多いのです。(注: 大手の仲介会社の場合、他社の広告掲載NGのところが多いです。)■ 不動産が売れる条件は、たったの2つ適正価格であることしっかり広告されていることこの2つさえあれば、物件はちゃんと売れます。■ 売りたいあなたが、実は“売れない要因”になっていませんか？「自分は客なんだから、丁重に扱われて当然」そんな意識のままでいると、営業マンの優先順位からは外れます。営業は売上が欲しいので、どんな客にも基本は全力で対応します。でも一度でもクレームになりそうな空気を感じれば、「そもそも契約しない方がいい」「他の物件の販売に専念した方がいい」と判断されることもあるのです。つまり、あなたの対応次第で「売れるはずの物件」が「売れない物件」になってしまう。裏を返せば、いくら立地が良くても、いくら希望価格が高くても、この2つが欠けていたら、売れません。■ まとめ：選ばれる売主になれ！本当に不動産を高く、早く、確実に売りたいなら──「選ばれる売主」になってください。高く売りたいなら、まず現実を知ること媒介は、一般より専任を選ぶこと営業マンが本気を出せる環境を整えること「営業マンを使い倒す」のではなく、「営業マンとチームになる」ことこの意識があるかないかで、結果は大きく変わります。あなたの不動産、ちゃんと売れる物件にできていますか？■ おまけの裏事情：売れない物件なのに、なぜ不動産会社は媒介契約を欲しがるのか？「この物件、この価格じゃ売れないって分かってるはずなのに、なんで媒介契約を取りたがるんだろう？」そう思ったことはありませんか？実はそこには、不動産業界ならではの“裏事情”が潜んでいます。その理由は、主に次の3つです。◎ 営業マンの“数字”として評価されるから仲介をメインにしている不動産会社では、営業マンがどれだけ媒介契約を取ったかが、そのまま“成果”として評価されるケースがあります。たとえ売れそうにない物件でも、「まずは媒介契約を増やす」ことが目標になっているため、現実的な売却の可能性よりも、“媒介の契約数”を優先して動くことがあるのです。◎ 実は「広告素材」として活用されているからもう一つの理由は、あなたの物件を**“売るため”ではなく、“他の売却案件を集めるため”の広告素材**として使われているケースです。たとえば、明らかに相場より高い価格の物件が大々的に広告されていたり、「なんでここに？」と思うような場所にチラシが入っていたりしませんか？これは単なるミスではなく、戦略です。同じ分譲マンション内であれば、「親戚」や「知人」などが購入する可能性もありますが、それとは別に、「このマンションをうちは多数扱っていますよ」というアピールを狙っているのです。そうした実績感が、他の売主の信頼を得るきっかけになるというわけです。しかも、相場より高い物件のほうが、売却を検討している潜在顧客に対しての訴求力は強くなります。つまり―― あなたの物件は、売却対象であると同時に、“他の媒介契約を取るためのツール”として使われている可能性があるのです。◎ あなたの物件が“安く見せる”ための「比較材料」にされているからそして実はもう一つ。あなたの“価格の高い”物件が、他の（相場に合った）物件の販売促進に使われている可能性もあります。どういうことかというと、相場よりも高い物件が近くにあると、**それより価格を抑えた別の物件が「お得に見える」**という心理効果が働くんです。これは「アンカリング効果」と呼ばれるもので、最初に高い金額を見せられると、それ以降の金額が相対的に安く感じられるというもの。つまり、あなたの物件は“売れなくてもいい比較対象”として、他の物件の販売を後押ししていることもあるというわけです。ちょっと悔しい話かもしれませんが、こうした業者側の意図や心理を知っておくことで、営業マンの言動の“裏”を冷静に読み取れるようになります。媒介契約を結ぶ前に、**「なぜこの条件で契約を取りたがるのか？」**という視点を持つだけでも、あなたにとって有利な判断がしやすくなるはずです。『「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策』『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います…ameblo.jp『「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間』「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登…ameblo.jp
11Feb
- 「地面師たち」に会ったことはないけれど・・決済の場でヒヤリとする瞬間
  「地面師」という言葉を聞くと、多くの人は映画やドラマの話しだと思うかもしれません。実際にNetflixでもドラマ化されて話題になりましたが、今回は原作の方に登場する印象的なワンシーンを紹介したいと思います。そのシーンは、不動産取引の決済の場面、買主であるマイクホームの社長と女性従業員、そして売主のふりをしている佐々木という老人、それに業者役の後藤が登場します。決済手続きが進み、書類の確認が終わると、あとは入金を待つだけ。そんな手持ち無沙汰の時間に、買主が何気なく売主に問いかけます。「老人ホームの住み心地はいかがですか？」これに対し、佐々木 (実は売主ではない詐欺師)は一瞬返答に困ります。設定上、高級老人ホームに住んでいることにはなっていますが、実際にそんな場所に住んでいるわけではないからです。「ええ・・そうですね・・まあ」と曖昧な返答をする佐々木。すると業者役の後藤（こちらも詐欺師）が慌ててフォローを入れます。「社長さん、そらそうですわ。島崎さんがいてはる老人ホームは、えらい上等なところやから、下手なホテルなんかよりよっぽど快適です！」なんとかごまかせたかに見えましたが、買主は、さらに話しを続けます。「都内でも指折りですもんね。マスメディアでもよく取り上げられていますし、レストランの中にはお鮨屋さんが入っていたりなんかして。」すると後藤はさらに焦りながら、適当に話しを合わせます。「ああ・・そうそう、鮨、ええよな、鮨・・」ピンチを乗り越えたかと思いきや、しばらくの沈黙の後、今までずっと黙って何か考えていた、買主の女性従業員が突然声を上げます。「あっ思い出した！さっきの老人ホームって、もしかして、いづみ鮨さんが入っているところですよね？あたし、よく知ってるんです。親が大ファンで！」「あそこのお鮨は本当においしいんですよね。お店で使ってるグラスもぜんぶ江戸切子で素敵ですし。島崎さんも、いづみ鮨さんよく利用されるんですか」場が一気に凍り付く瞬間。詐欺師たちは緊張感を隠せません。◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇この話しはフィクションですが、決済の場では、これに似た"ヒヤリ"とする瞬間が少なくありません。例えば、売主が抱えている事情に買主が気づかず、無邪気に話題にしてしまうことがあります。● 売主が実は経済的に困窮しているのに、買主が「この物件を売るなんてもったいないですね！」と言ってしまう。● 相続で揉めている背景があるのに、「ご家族仲良しで素敵ですね」と無邪気に話す。● 売主の仕事がうまくいってないのに、「今後のご事業も発展が楽しみですね！」と持ち上げてしまう。決済の場は、単なる事務手続きの場ではなく、様々な人間ドラマが交錯する場でもあります。だからこそ、慎重に、そして細心の注意を払う必要があるのです。地面師に出くわしたことはありませんが、実際の不動産取引でも、思わぬ一言が場の空気を変えてしまうことはよくあります。だからこそ、決済の場では何気ない会話の中に潜む”危うさ"を常に意識しておくことが大切なのかもしれません。本日の話しは、いかがでしたか。「もうええでしょう」ピエール瀧、最高です😀😃『団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・』今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメ…ameblo.jp
08Feb
- 団地買ったら表参道ヒルズに住めた・・・
  今日は不動産は立地が大事というお話し。同潤会青山アパートメントという建物があったのをご存じですか？そうです。今の表参道ヒルズの前身です。同潤会青山アパートメントは１９２３年の関東大震災の後の復興住宅として建設され、昭和３年に完成した建物で、間取りは2K、3K、4K、最先端のモダンな造りだったようです。鉄筋コンクリート造の建物というのも当時としては画期的。文化人、学者、財界人、芸術家、などが多く住み「ハイカラでモダンな暮らし」ができる住宅だったといいます。賃貸と分譲があり、詳しい資料は残っていないのですが、推定では家賃10万～30万、分譲価格で１,０００万～3,０００万だったようです。（類似の相場を元に推測）(大学初任給約７０円の時代に推定で3000円～5000円とか)↑計算合ってるか微妙、(価格と家賃が釣り合ってない、当時はこんな感じだったのかな？不明ですが、建替え直前時期には特別に安い家賃で貸していたという記録もあるようです。）※補足　底地は東京都が所有していて1998年に森ビルに売却したようです。ですので借地権付きの区分所有建物の売買ということになります。第二次世界大戦の戦災を免れ、１９９０年代に入り、建て替えが検討され始め、２００３年に「表参道ヒルズ」として再開発が決定、２００６年に「表参道ヒルズ」が完成しました。では、この建て替えプロジェクトはどのような経緯で進んだのでしょうか？同潤会青山アパートメントも１９９０年代に入ると設備の老朽化が目立ちはじめ、また都心の一等地ということで再開発需要も高まる中で、住民の反対もありましたが、三菱地所が主体となり合意が形成されました。住民の方には以下の選択肢があったそうです。①新築後のマンションに優先入居（再取得）従前の敷地、住戸の評価額に応じ「負担金」を支払い再入居可能メリット：都心の一等地マンションに住み続けられる。②権利を三菱地所が買い取る。メリット：築７０年以上の建物を市場価値の高い価格で売却できるメリット(1億～3億？)住民の中には売却後地方に移住したケースもあったようです。③同エリア内の代賛住宅（賃貸）に住む。結果多くの住民が①または②を選択したようです。建て替え後は、建築家　安藤忠雄デザインの「表参道ヒルズ」として生まれ変わりました。表参道ヒルズの成功事例は、単なる団地再生でなく商業・住宅一体型の高級再開発として他の老朽団地の再生のモデルになる成功事例と言われています。これは老朽化した団地、当時２０００万くらいで取得した団地が何億もの資産に化けたという日本の不動産市場の中でも興味深い夢のような事例です。そして千葉でもこんな成功事例ないかなと探していましたらありました！千葉市稲毛区稲毛台にある稲毛台住宅です。調べてみると日本住宅公団（UR）の第１号住宅とのこと。建て替え前に見たことありますが、電源開発公社社宅と書いてあったので、公団とは知りませんでした。(電源開発公社が一部を所有して社宅として利用していたようです。）昭和３０年築、の建物で老朽化もすすみ、管理組合もなく、修繕積立金もない状況で、取り纏めも難航したようです。その後、伊藤忠都市開発が事業協力し、建て替えが進むこととなりました。元から住んでいた所有者は、一時負担金なしで古い住宅から新築マンションヘ引っ越すことができたそうです。（立地や希望条件を優先する場合は追加費用を払って）稲毛駅近くで、土地の資産価値も高い場所だったことも建て替えが成功した要因の一つかと思います。(駅近でありながら、低層住居専用地域にあり、とても閑静な地域です。)昨今、場所によって不動産価格も上昇しています。一攫千金狙ってみませんか？改めて不動産は立地が大事というお話しでした。『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思います。「できるだけ高く売りたい」でも現実には、高く売れる人と、なぜか売れない…ameblo.jp『「専任にしたから安心」では危ない！？“囲い込み”の実態と売主が取るべき対策』『【あなたの物件、実は“売れないオーラ”出てませんか？】』不動産を高く売りたい人にこそ読んでほしい“現場の本音”不動産を売るとき、ほとんどの人がこう思いま…ameblo.jp『「ちょっと教えてくれません？」に潜むワナ ― 不動産業者の守秘義務』◆ 突然の訪問者、その目的は…ある日、いつものように会社で仕事をしていると、６０代くらいの女性が二人、にこやかに事務所へやってきました。「こんにちは〜、ちょっ…ameblo.jp