ここは、家を買う時に本を買って多少は勉強したし、今まさにローンを返してるところなので、あらかじめざっくりとした知識はあった。こんな風に、実際に自分で経験したことと結び付けて考えられる項目は助かる。株式とか債権の話になると、経験がないし、身近に買ってる人もいないし遠い世界の話のようでなかなか頭に入りにくい。
【1】住宅ローンの金利の種類
「固定金利」はいいんだけど、「変動金利」がいまいち…。仕組みはわかるけど、「金利の見直しは半年ごとなのに、返済額は5年間変わらない」というのがよくわからん。5年間変えないなら見直しも5年ごとでいいのでは？とか思うけど、あ、そうか。半年ごとの見直しで金利が上がっても、実際に返済額が上がるまでに時差があるということ？それなら半年ごとに見直す意味があるのか…？
(追記)
これ、「金利の見直しは半年ごと」というのは、新たに借りる場合の話で、「返済額は5年間変えない」は既に借りてる人の話ってことなんかな。ど素人はそこからわからんのだけど、テキストには書いてないんだよな…。
【2】住宅ローンの返済方法
「元利均等返済」と「元金均等返済」も、家を買う時に勉強したので覚えてる。我が家は元利均等だけど、やっぱり元利均等の方が多いのかな？毎月の支払額が一定だと、家賃みたいな感覚なのでお金の管理がしやすい気はする。
元金均等だと総支払額は少なくなるけど、最初のうちの支払額がだいぶ高くなるんだろうか。住宅を買う時は、頭金を払ったり家具家電を買ったり引っ越ししたりで最初にいろいろお金がかかるから、そういう時期に返済額が大きいと大変かもしれない。
【3】住宅ローンの繰り上げ返済
期間短縮型の方が明らかに得になるけど、返済額軽減型を選ぶ人も結構いるんだろうか？毎月の返済額をギリギリに設定してしまうと、後になって大変になったりするのかな。我が家の場合、毎月の返済額は、それまで住んでたアパートの家賃と同じかむしろ少し安くなったくらいだから、もし繰り上げ返済するなら期間短縮型だなぁ。
【4】住宅ローンの借換え
「公的融資(財形住宅融資等)は借換えには使えない」がポイント。借換えには改めて諸費用がかかるということだし、相当に良い条件のローンでないとやる意味はなさそうだけどな。
【5】代表的な住宅ローン
テキストには「フラット35」と「財形住宅融資」が載ってるけど、練習問題や過去問ではフラット35しか見なかった気がする。財形住宅融資は、試験に出る確率は低そう。
以下、フラット35と財形住宅融資のまとめ。
・融資条件
70歳未満
1年以上財形貯蓄を継続して積立て、50万以上の残高あり
・対象住宅
床面積…戸建て70㎡以上、マンション等30㎡以上
→家族と共に住む「マイホーム」を想定しているらしく、あまり小さい住宅は対象外とのこと。住宅ローン控除は50㎡以上で住宅の課税標準の特例は50㎡以上240㎡以下。せっかくなら数字を揃えてほしかった。
・融資限度額
住宅取得価額、建設資金の10割まで(最高8000万円)
→自分達が家を買う時は2000万でも高いと感じたが、8000万も借りて家を買う人がいるのかと驚きつつ数字を暗記。
住宅取得価額の90%以内。財形貯蓄残高の10倍以内(最高4000万円)
・年収に対する年間合計返済額の割合
年収400万未満→年収の30%以下
年収400万以上→年収の35%以下
・金利
全期間固定(取扱金融機関が独自に決定。融資実行時点の金利を適用)
→「フラット」だから固定金利
5年固定金利(5年ごとに見直し)
・借入期間
最長35年(完済時年齢は80歳以下)
→「フラット『35』」だから35年。
・その他
繰上げ返済手数料は無料で、窓口なら100万円以上、ネットなら10万円以上からできる。
保証人、保証料は不要。
借換えにも使える。
→利用者向けのインターネットサービス「住・My Note」というのがあるらしく、テキストには載ってないが、過去問で何度か見た。
借換えには使えない。
【6】財形貯蓄制度
聞いたことはあるけど、自分ではやったことがないのでいまいちよくわかってない。テキストには年齢要件等いろいろ書いてあるけど、練習問題や過去問ではあまり見た記憶がない。
【7】貸金業法と住宅ローン
「借金は年収の1/3までしかできない」というのは聞いたことがあった気がするけど、住宅ローンや自動車ローンだけでなく、銀行カードローンも対象外というのは知らなかった。
何年か前、親と住宅ローンの話になった時、金額聞いてビックリした記憶がある。飲みながら話してたから、正確な額は覚えてないんだけど、そんな安く家が買えたの？？と驚愕だった。まぁ、1970年代の話なんだけどね。それでも、新築で、当時としてはそれなりの大きさの家だったらしいから、今と比べるとお得に買えたのは事実だと思う。ちなみに我が家は身の丈に合った中古住宅。買った時に築10年ちょっと、それから10年ちょっと住んでるけど、特に不具合は起きてないので正しい買い物だったと思う。
