お早うございます♪
戸建賃貸仕事人の宮本デス。
融資に必要な担保評価の話。
実際はココの銀行さんそれぞれ基準があるので、
評価方法も変わりますが、
最低限今からいう話は知っておいた方がイイよ！
って話です。
評価証明書っていう書面に
土地の評価額、建物の評価額ってのがそれぞれ記載されてます。
仮に土地面積８０㎡で土地評価額８００万円。
建物面積６０㎡、木造２階建て、昭和５０年築で
建物評価額５０万円とする。
（金額は適当です）
物件価格は５００万円だったとすると、
評価額以下の物件ヤン♪
ってなるところ。
しかし書面の数字だけみると、
その物件の場所からすると土地の評価額が高いようにみえるのですが、
実際に現地に行くと前面道路が狭く、
再建築するにはセットバックが必要。。。
僕からすると土地の評価額が高すぎるのでは？
って思ってしまうぐらい。
実際にセットバックすると有効土地面積が仮に６０㎡になるとすると、
２０㎡は道路に取られるので、
土地評価額は低くなるよね（汗）
実際の立地が道路が狭くてクルマが入っていきにくい場合、
生活もやりにくかったり建物も古いので、
リフォームにお金かかりそうって思うし、
そういった点からも価格５００万円ならまあ妥当な売値かとなる。
そうなると土地評価額が妙に高いと固定資産税も
おのずと高くなるので、
僕からしたら逆に損した気分になりますｗ
評価証明書上では土地評価額が高いから
融資の担保になるし、
銀行サンも喜ぶだろうと思いきや実際はそこまで評価でないので、
お気を付けくださいませ！
むしろこう言う物件、
さっきもいったように固定資産税が高くなってるので、
逆に土地評価額を見直してもらうように
固定資産税課に話しに行った方が良いんじゃね？
って思いますｗ
ってことで、
土地評価額が高いからといって
銀行評価も高くなるとは思わないでね！
っていうお話でございました。
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