今日は日曜日ですね
ウチの奥さんは友人達と素麺流しにいきました。私はというと、もちろん仕事です
自分の夢を叶えるためにも、奥さんと愛娘のためにも、うちで働いてくれてるスタッフのためにも、
今日も気合い入れて頑張りますよー
仕事LOVEっす
さて、今回お話させて頂くのは中古住宅の価値についてです。
「中古住宅」と聞くと、なんとなく不安を覚える方も多いと思います。
確かに新築の方が見た目はキレイだし気持ちがいい！リフォーム前の中古住宅を見ると、そう感じるのが普通の感覚だと思います。
しかし、実際は新築建売物件の方が中古よりよほど不安要素が多いです。
多くの建売業者では、決められた価格の中で少しでも利益を出すために、建築費を削減します。泣きを見るのは下請けの工務店などの業者で、安い建材を使う、構造体の耐久性を最低限に抑えるなど、見えない部分でコスト削減を行います。
また、建売業者は施工管理のできる建築士を抱えていない場合が多く、現場の施工管理は工務店任せです
その場合も、１人の現場監督が5,6件の現場を掛け持ちしており、まともな管理は出来ません。現場でいくらでも手を抜けるのです
そのように手抜きの家を建てても、設備のグレードを上げたり、内装をキレイに仕上げたりして見た目を良くすれば、お客様は納得して買ってくれるのです・・・
先日からお話させていただいている通り、中古住宅は築２０年～２５年でほぼ０円の価値になってしまいます。建売の手抜き工事物件でも、注文住宅のシッカリした物件でも同様の事がいえます。
中古住宅の価格はそのエリア（路線）の坪単価や、「類似物件比較」によって決定されます
似たような物件が、最近いくらで売れたのかを参考に価格が決定されます。売主が住宅ローンの残債を処理したいといった希望がある場合には、相場より割高な価格を設定する事もありますが・・・（新築をフルローンで買うとこうなります。）本来、物件は一つとして同じ物はありません。
築年数や駅からの距離が同じでも、建物の構造や建材、メンテナンスの頻度、管理状態などによって、物件の質は大きく違ってくるはずですが、そういった要件も加味して主観的に評価できる仕組みがないのが現状です。
逆にいえば、構造もしっかりしていてメンテナンスが行き届いた良質な物件でも、近隣で類似物件が割安で売りに出された事例があると、その価格に引っ張られてしまう事があるという事です。
そんなラッキー（掘り出し物）があるのが現在の中古市場なのです
建売よりも安い価格で、土地が広く、熟練の大工さんがまごころ込めて建築したハイスペックの物件が手に入るのです
そのような物件は、少し手を加えるだけで見違えるような輝きを取り戻します。
そのような物件を見分けるのは、不動産屋ではなく建築屋の方が長けています。
建築・不動産の両方の知識がある担当者を見つける必要がありますね
次は、新築建売物件の落とし穴についてもう少し詳しくお話させていただきます。