管理組合VS非居住者

現住で管理組合活動に参加する所有者と、非居住で管理組合活動に参加しない所有者

非居住者の管理費・修繕積立金をめぐる裁判で最高裁は上乗せを認めました

判決は、『役員になる義務を免れ、管理組合活動の利益のみを得ている』と非居住者を

批判しています

ごもっともです

私の住むマンションでも毎年の輪番制で管理組合役員が回ってきます

輪番制の理事の年でありながら1年間一度も出席しない人もいました

理事長は理事の中から選任されますが、情けないことにほとんどの年で「くじ引き」

で理事長が選ばれていたようです

ある年は、くじ引きで決まった理事長が固辞したため、前年の理事長が

理事長代行というかたちになったことがありました

一部には、権力にしがみつく人もいますが、日本人のほとんどは、

「○○長」とかになることを好みません

もったいない

もちろん責任（※）もあるのですが、それなりの権限もあります

マンションの管理方針とか修繕方針とかは、その年の理事会（長）によってかなり『色』が出ます

何もしたがらない理事会（長）の年には、ほんとに『老け込んだ』と感じるように傷みます

マンションをお持ちでしたら、是非理事長になって、気になるところを

きれいにしてみたらどうでしょう

私自身、理事長の時にかなりいろいろなところを修繕しました

理事長の究極の権限は、管理組合の最高決定機関である管理組合総会の議案をつくり、

議事の進行をできることです

かなり大掛かりなことも、やる気になればできます

（※いわゆる善管注意義務があり、不適切なものには賠償責任が発生します）

マンション売却の際、不動産屋の査定項目には、「エントランスの状況」や

「管理組合の活動」など、自分の住戸だけどんなにリフォームしても

どうしようもないものもあるのです

横浜のマンション・不動産売却のご相談はスリーアイコーポレーション

リーマンショック終了・・？

世界中を震撼させたリーマンショックは終わったと思います

金融機関救済のため、アメリカは史上最低金利を継続しています

リーマンショック前までの日本の不動産市場のメインプレーヤーは、欧米の金融機関から

資金調達をした新興デベロッパー

リーマンショックでその多くが倒産しましたが、生き残り組と脱出組が今さかんに活動しています

先日も、ある物件を満額で買ってくれました　

買取は、基本的に仲介よりも５０～７０％安くたたかれますが、たまにこういうこともあります

一般的感覚からすれば、かなり薄利なのですが、欧米の金融機関は動かすロットが違います

大きなレバレッジと高速回転でまたたくまに巨額の利益を上げます

ふつうにやっている買取業者はかないません

お客様には、メリット大です

・即決

・ローン解除の心配なし

・担保免責

・現金払い

日本の例からすると、一度下げた金利はなかなか上げられません

この状態はしばらく続き、「不動産ミニバブル」が起きます

ちょうど日本の平成７～９年ごろの感じでしょうか・・・

このころ設立された会社が先日までの日本の不動産マーケットのメインプレーヤー

売りたい人も買いたい人も、今はチャンスです

そのあとは・・・

１ドル５０円時代かもしれません

そうすると、アメリカ金融資本原理主義がまたしても大儲け・・・

横浜のマンション・不動産売却のご相談はスリーアイコーポレーション

株式市場と不動産

企業が株式市場に上場すると、経営者としては少しでも株価が高くなることを望みます

しかし、もうひとつ重要なことがあります

「流動性」です

買いたいときに買える、売りたいときに売れるというのが「流動性」です

流動性の低い株は、上がるときには暴騰し、下がる時には暴落します

したがって、買いたいときに買えない、売りたいときに売れないということになります

こうした企業は、いざ資金調達をしようとしたときに、「売りたいときに売れないリスク」

で、投資家があまり買ってくれず、結果として上場しても資金調達はあまり有利になりません

流動性が低いというのは、リスクがある、財産価値が低いということです

不動産はどうでしょうか

日本に限らず、不動産は一般に流動性が低いといわれます

どんな不動産も世界にひとつしかありません

その特性からくる流動性の低さは致し方ないことです

しかし、日本の不動産の流動性の低さは、それ以外のところからもらたされていることも少なからずあります

一所懸命といわれる日本人の土地信仰も大きな要因です

間にたつ仲介業者が大きな要因であれば残念なことです

【手数料】インターネットの発達で株式取引の手数料は格段に安くなりました

一方不動産の手数料は旧態依然、売り買い３％其々が、９０％以上です

【情報】株式市場はだれでもどこの会社からも同じ株式が買えます　情報は公平です

不動産は、まだまだ情報の抱え込みによる手数料の高止まりが存在します

情報がスマートに市場に流れる

情報は誰でも公平に入手できる

手数料は各社で自由に決める

不動産市場が株式市場に少しでも近づけば、不動産の「価値」は一層上がると思うのです・・。

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購入時仲介手数料の注意点

仲介手数料割引の業者増えてきました

ただ、まだまだ「購入時の割引」が多いようです

理由は、業者売り主の新築一戸建てや売りにくい物件の場合、売り主がいろいろな名目で買主側業者にも手数料を払うからです

中には、売り主側の弊社に「広告費出してください！」って要求する業者もいます

（だからって、買主さんかた手数料もらわないわけではないのです

売りだけじゃなくて、買いの時も両手を狙うしたたかさには、唖然とします）

少しでも安いスーパーのチラシを見比べるように、不動産業者選びをするのはいいことだと思います

ただし、ひとつだけご注意ください

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A社で物件を紹介してもらって、見に行った鳩山さん一家

気に入ったので、「買います！」と

A社の担当者は、それでは他にも気に行った人がいますので、すぐに「買付証明」を出してください

ということで、鳩山さんは言われるがままに書類に記入して提出しました

仲介手数料が１２０万円以上もかかると聞き、鳩山さんはA社の担当者に手数料を割り引いてくれるよう相談

大手のA社は仲介手数料は一切割り引きしてくれない　

粘ってみたところ、A社の担当者「それならば、他にも買いたい人がいるので、その人に回します！」

で、鳩山さん、怒って、あせっていろいろと調べたら、B社でも募集していました！

さらにB社は「購入時の仲介手数料半額です！」

そこで鳩山さん　A社の担当に断って、さっそくB社に行って「この物件購入したいんですけど・・・」

鳩山さん、めでたく契約・・・

ところが後日・・・A社から

「仲介手数料相当分をお支払いください」

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こうした事例で、仲介手数料を支払えとなった裁判の判例があります

鳩山さんケチケチしすぎると、結局損しますからね・・・

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物件情報抱込みの手口

売主さんが不動産業者と「（専属）専任媒介」契約を締結すると、不動産業者は 買主をみつけるために売却活動をはじめます

「（専属）専任媒介」のメリットとしては、売主さんは窓口を１つにして売却相談をすればよいので、いくつもの不動産会社の担当者とやりとりをする煩雑さがなくなります　（一般媒介の場合、売却済の連絡をしないでいると、それを知らずに広告をした業者から広告費の請求をされることがあります）

一方「（専属）専任媒介」を受託した業者は、当該物件の売却に関しては「競争のない」立場を獲得できます　当然そのための義務として、広く募集活動をして一刻もはやくかつ高く売る努力をする義務があるのですが・・・

不動産会社は営利企業　効率よく利益を上げる方法として売主買主の両方から手数料をもらえるのがいちばんなのです

そのために、「（専属）専任媒介」を締結した業者は一定期間「情報操作」を行います

（専属）専任媒介を締結した業者は、１週間以内（専任は5日）にＲＥＩＮＳの登録をして他の業者も含め広く情報を知らしめることが義務付けられています

したがって、現状では（専属）専任媒介を締結してから１週間は、その業者の「権利」として情報を抱え込んでもいいとされています

ただし、不動産業者の情報操作はそれからもしばらくは続きます

具体的な手口としては・・・

１．専任媒介締結から１週間・・・他の業者から問い合わせがあった場合

　　Ａ社「○○駅の○○○マンションお客様に紹介させていただきたいのですが、・・・」

　　専任業者「今、別なお話が入っていまして（＝商談中）・・・」

これは、本当のこともあれば、ウソのこともあります

翌週になっても同じ回答のことがあります　これで前週の「商談中」はウソだったことが判明します　

２．専任媒介締結からしばらくたって・・・

　Ｂ社「○○駅の○○○マンションですが、当社の広告に掲載させていただきたいのですが・・・」

　専任業者「広告掲載はお断りしています」

売主さんの事情がいろいろあるので、一概には言えませんが、広告掲載を制限する理由が専任業者にある場合は問題です

コストなくたくさん広告が出るのは、基本的には売り主さんにとってメリットです

その売り主さんのメリットを制限するのは、専任業者のある意図を推察されます

いろいろな会社が広告を出しっぱなしにして、という弊害はあるのですが、これは、独占的立場を与えられた専任業者がコントロールする義務があります

３．ちょっと信じられない情報操作

あまりないことですが、ある大手業者はびっくりするような情報抱え込みをしています

　Ｃ社「○○駅の○○○マンション　紹介させていただきたいのですが・・・」

　Ｋ社「あーーーこれ、客付けできないんです・・・」

専任媒介を締結し、義務付けられているのでＲＥＩＮＳにも登録して、自社でも様々な広告を行っているのですが、他社の紹介は拒否しています

売り主さんは承知しているのか大いに疑問です

この業者、イメージは高級なのですが営業マンの出入りが激しく、結果として宅建主任者も保有していない営業マンがほとんどです　たぶんノルマが相当きついのでしょう・・・

（専属）専任媒介を締結した売り主さんは、こうした情報操作をされてもしっかり売ってくれる信頼のおける業者かどうか見極める

あるいは、情報操作がされていないかどうか監視する・報告を受ける必要があります

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