不動産投資
不動産満室
駐車場満車
不動産投資満室
と
言えば、リシェスホールディングスです。
法人なりして、13年目です。
お客様に育てられ、
不動産業界、23年目になります。
ここ2－3年「不動産投資が赤字」が増えてきて相談に乗ります。
話を分かりやすくするために、1例を挙げます。
築18年のアパート1K×6世帯＝月額21万円（家賃3.5万円）
と
築20年の１R系区分マンション×2世帯＝月額11万円（家賃5.5万円） を所有している方が1例です。
月額収入32万円－銀行ローン20万円＝手残り12万円×12か月＝年間収入144万円
144万円－租税公課10万円-損害保険10万円ー修繕費30万円－減価償却40万円－借入金利息40万円－その他の経費5万円
－青色申告特別控除65万＝手残りマイナス56万円
ここからが大事です
「不動産投資が赤字」 という方へ 減価償却と青色申告控除を確認してください。
①減価償却費＝1年間で簿価上（税務上）何もしなくても持ってる物件の資産価値が下がった＝40万
②青色申告特別控除＝5世帯も所有していれば青色申告控除、実際出来ます＝毎年65万円の控除が受けられる＝65万
（何もしないと白色控除10万円になります）
①②は税務上差し引かなければいけない数字ですので「本来は自分の手元に残っているお金」です。
最後です
手残りマイナス56万円＋減価償却費40万円＋青色申告特別控除65万円＝本当の手残り49万円
「これでも多くのキャッシュが残っている」 とは 言い難いですが、
実際融資機関は「暖かく見守って頂ける範疇」です。
※新築や築浅の区分マンションを購入されてしまった方は、持ち出し月1万円で減価償却が過分に出来ます。
過去に居た相談者は、これを8区分で毎年マイナス96万円でサラリーマンで年収600万円と方でした。
「節税をうたう不動産業者は毎年2区分のペースで、仲介手数料や火災保険・司法書士・税金・融資手数料が掛かりますので、
4年間サラリーマン収入の税金を副業の不動産投資で節税できている＝トータル赤字で税金還付がある」を
売り文句にして マンション3000万×8世帯＝2.4億円 で「どうしたら良いですか？」と相談に来られた人
には返す言葉が見当たらなかったのですが、1つの手で毎月＋5000円×8世帯＝年間4.8万円に持ってきました。
また、もう一手を数年繰り返し現在は年間10.2万円になりました
弊社には新築や築浅区分を売られてしまった方が「この物件の査定と買取をお願いします」と言われますが、
「私もクライアントも 築20年落ちで500万円～600万円 ですので新築３０００万円の物件よりも
築古５世帯は購入できてしまうので、買えないです」とお断りします。
ただ、上記の２手法で「今を何とか乗り切りましょう」とお話することも有ります。
極端な例を挙げました。
所謂築古アパート・区分マンションと言われる物で家賃の過当競争と内装代・人件費高騰で厳しい時期では
有ると考えます。
ただやり方を変えると内装代が上がっても相対的に新家賃が3－4,000円、上げれてる物件も有ります。
23年不動産業界を観てきて感じることは「ここを我慢できるか？」を耐えていく人が成功する。
【不動産投資満室・駐車場満車・買取・空き家・空き地利用】
リシェスホールディングス株式会社
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次回は 不動産投資が上手くいかない人の共通点 をお話します。
では、良い１日を→