現在のマンション市場動向？

この夏休みは少し高い山に登りたいと思ってトレーニングを始めることにしました。と言ってもそんなに本格的にはしないのですが。

目標は南アルプスの3000メートル級の山ですが、何となくお手頃そうなのは仙丈岳でしょうか？調べてみると日帰りでも行けそうです。

本日は雨上がりの皇居の前を一周してきました。



朝顔も咲いてて気持ちが良かったです。

マンションの建替え計画が出ています。今のマンションは狭いのでこれを機会に少し床面積を増やしたいと思っていたのですが、本日の話によると、一坪増床するごとにかかる金額がとんでもないくらいに（私にとっては）天文学的な金額でした。

オリンピックの人気を当て込んでの金額設定なのでしょうが、デベロッパーさんもリスクをとるという事は、そういう金額で売れるとの判断なのでしょう。

今は金利が低いし、また、今後もすぐに上がるとはあまり考えられてないのでしょうから、この金額でもローンを組んだりして買う方がいるのでしょう。

しかし、私には世の中があまりに金利を低いことを当り前の前提としてしまっているように思えます。金利が高い方に行き始めたら、世の中のねじが悪い方向に一気に言ってしまいそうな、そんな恐ろしい気持ちになってしまいます。

知り合いで金融機関でJGBを扱っている方は、現在、金利が上がる要素がないと言ってました。

しかし、あくまで、私個人の予想ですが、今は、ローンを組んでまで不動産を買うのはみすみす負けるギャンブルのような気がします。いずれじわじわと金利が上がってくることもあると思います。家やマンションをローンで買う場合は20-30年単位でローンを組みますが、その間、ずっとこんな金利レベルで維持されるなんてことがあるのでしょうか？

金利が上がったら、ローンを払いきれなくなってマイホームを手放す人なんて続出するかもしれないですし、そうなると、自分の不動産の資産価値も暴落しているかも知れないし、自分もローンを払うのが厳しくなるかも知れないし、かなり危険なギャンブルの様に感じます。

税理士の開業 税理士の営業方法

去年の秋に、おかげさまで、開業して10年を迎えました。長くやってこれて良かったなと思うのと同時に、お客様や働いてくださる所員の皆様に恵まれて来たなとも思います。

私たちのお客様の70%以上は、外国がらみのお客様です。外国の会社の子会社か、日本で開業した外国人のお客様で英語によるサポートを求めている方々です。

色々と営業について試してみましたが、結果はこんな感じです。上手く行くものもあれば、まったく効果が無いものもある感じです。

１）異業種交流会　(0.1%)
開業した年に3-4回ぐらい参加しました。それがきっかけになったお客様は一人だけなのですが、今でもお付き合いいただいてます。

２）ビラ配り (0%)
一日に目標を100件と決めてコピー機でチラシをコピーして自転車で配ったことがあります。たぶん1週間くらいやりました。結果は「いくらなの？」と一件電話があっただけでした。これはくたびれ儲けなので、お勧めできません。

３）郵送によるビラ　(0%)
法務局にいって新規設立の会社さんにDMを出したりしてました。
当時はデータを売ってなかったので、自分で法務局に行って、手書きで会社名と住所を送っていました。手間はかかるし、切手代はかかるしなのに、効果（反応）はゼロでした。

４）税理士会 (1%)
税理士会の行事に参加していたら、ご紹介いただいたことが一件あります。最近はほとんど税理士会の活動に参加していません。

５）ウェブサイト (69.9%)
1番多いような気がします。ほぼ7割がウェブ経由という感覚です。
そう考えると、ホームページの説明文や値段の出し方はもっと改良の余地がありそうです。SEOはほとんど使っていなくって、Googleに毎月1万円くらい払っているだけなのですが、これはきっと5倍くらいにしてもいいのかも知れません。

６）口コミ・紹介・昔の知り合い (30%)
2番目に多いです。以前の職場の同僚からの紹介は結構ありました。なぜかわかりませんが、法人というよりは個人事業などの規模が小さめな事が多いような気がします。

７）セミナー
やったことはありません。

８）出版
やったことはありません。ちょっと敷居が高いのですが、いつかやってみたいと思います。


おそらく、私どもの事務所は英語のお客様がメインであることから、このような割合になるのでしょうが、どの分野をメインでやっているかで、税理士によっては随分違う割合になるのではと思います。

自宅を売って損失が出た場合の所得税の特例等

お客様から普段出てこないような内容の質問を受けたので、これを機会にまとめてみました。所得税、特に譲渡所得の分野は普段使わないし、金額も大きくなることが多いので、難しいのです。かなり気を付けないと間違えやすいと思います。

１） 住んでいた住宅を売って損が出た場合　（租税措置法41条の5）
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

<要件>
5年超
翌年までに買換え資産を取得
買換え資産の条件　50㎡以上
買換え資産に借り入れがあること
親族以外

<効果>
損益通算
繰越控除

もう一つ、41条の5の2（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）というのもあるのですが、それは、また次の機会にまとめたいと思います。

大きな違いは、今回の（41条の5）は買い換えた資産について借入がある場合、もう一つの（41条の5の2）は、売った住居に借入れが残っている場合です。要は自宅を売って、損が出て（減価償却後）、ローンが残っている場合に、給与など他の所得と相殺できて、かつ、使いきれなかった損失は繰越しが出来るという事のようです。

また、そのうち昨日の記事の関連で、中古マンションが建て替わった場合の税金について書いてみたいと思います。

TOEFL ibtを受けてきました

＜TOEFL＞

今日はTOEFL ibtを受けてきました。疲れたー！

4時間以上ぶっ続けで、休憩は間に10分のみ。

あれだけしつこくReadingやListeningの問題を出されると、問題が多いから運不運によるばらつきがだいぶ減って、結構実力を反映した結果が出るだろうなと、今のところ想像しています。昔受けてたTOEICもそれなりにスコアはあまりばらつきもなく安定して出ていましたが、きっとそれ以上なんだろうなと思います。

260ドル(直前申し込みの追加料金35ドルを含む)と高いテストだと思っていましたが、まあ妥当かもと思い始めました。

この試験は、付け焼刃が効かなそうな試験だなと思いました。熟語の意味とか、発音記号とか大学受験や英検の試験で慣れ親しんだ問題はまったくでなかったです。<strong><font color="#FF0000">日頃の読書の量とかヒアリングがものを言いそうな、良い意味で実力がばれちゃう試験</font></strong>だと思いました。

中古マンションの建替えの困難性

最近、自分の住んでいるマンションの建替えに関する住民（区分所有者）の集会に行ってきました。



200人くらいいる住民を取りまとめてくださっている組合の理事の方々は本当に大変な仕事をされていると思い、とても感謝しております。

思ったのはマンションの建替えはものすごいノウハウと資金力がないとできないものであり、素人だけでは到底行えないものだなという事でした。





よく言いますが、戸建市場では資金力がそれほどいらないため、小規模の事業者がかなり乱立して競争しています。大手でやっているのは、私が知っている限りで現在のところ「プラウド・シーズン」をやっている野村不動産と「ファインコート」をやっている三井不動産だけです。

マンションを手掛けているのは名が知れている比較的大手がほとんどだと思います。これは聞いた話によるとマンションを手掛けるには戸建とは２桁、３桁違う資金量が必要だからだそうです。

私も税理士という、法律職の一端を担っているのでわかるのですが、数百億と言う規模で権利関係が関係する事業で失敗は許されません。失敗したら身ぐるみ吹っ飛んでしまい、それでも責任をとり切れる事は無いでしょう。

こういう仕事は、とても、個人や資金力の弱い中小事業者の出来るものではないでしょう。

建替えの段取り的なスキームで面白いと思ったのは、今までのマンション管理組合と別に、建替え組合を「法人」で設立し、そこに大手不動産会社が構成員として入り、建替えの事業計画をもとに銀行からお金を借りて建替えをするというのです。

この間、住民は無借金です。

この建替え事業組合は良く言われる住民の4/5以上の建替え決議の賛成の後に設立されるのですが、この事業組合には不動産会社も構成員として入るようです。株主の議決権はどのような割合になるのでしょうか？

また、この事業組合は、「建替え」事業計画をもとに銀行からお金を借りるとのことですが、個々の区分所有者が最後の最後に引き渡しを拒んだ場合に引き渡しはどのように担保するのでしょうか？

マンションの建替えは本当に法律知識や建築のノウハウと、多額の資金力が無いとできない、相当難しい事業だという事がわかったのですが、小さいマンションだと、あまり大手は関心を示さないだろうし、建替えは相当難しいのではと感じました。

このような場合はきっと、面倒な法律関係の調整が不要な、大手の不動産会社に買い取ってもらういわゆる「地上」げ的な方法しかないのだろうかとも想像しました。

消費税の落とし穴（２）国際税務（といえるか？）

＜消費税の落し穴２＞

以前、私の事務所のお客様で問題になったことがあったのですが、何かを輸入するときに、自分以外の他の人の名前を使うことがあります。よくあるのが、お客さん（A)がそのお客さんのお客さん（B)のために輸入するので、Bの名前を使ってしまう場合です。

半導体の製造装置や検査装置など一台が1億から数億と結構いい値段がしてしまうのですが、貿易条件や保険の関係でAが支払っているのに、輸入者の名義がBになっていたりします。これで消費税が還付されないと、会社も税理士も大変な事になってしまいます。

この辺は是非気を付けるべき点だと思います。

中小企業にも外形標準課税！？

中小企業にも外形標準課税を適用するというようなことが、先日新聞に出ていました。

確かに大半の中小企業は赤字らしいので、法人税を払っていません。なので、これらの赤字の法人にも課税ベースを広げたいという事のなのでしょう。

外形標準課税は家賃や給与、支払利息に税金がかかります。

中小企業の経営者の方からすると、社会保険料が15%くらいかかり、ただでさえ人を雇うと高くつくのに、これに外形標準課税がかかるとすると、ますます、採用するのに躊躇します。

私はスタートアップの経営者の話をよく聴く立場なのでわかります。

今後はさらに、出来るだけ業務委託という形で雇用という法形態を避けるような動きが出てくるような気がします。

ストウブ鍋が我が家にやって来ました

ある人のブログをみて、私もストウブ鍋を買ってみました。
水をほとんど使わないで調理する「無水料理」と言うものが出来るらしいという事で、野菜の味も美味しくなるらしく楽しみでした。

サイズは22センチのもので、3人家族にはちょうどいいくらいの大きさかも知れません。






結果はというと、あまりよくわかりません。鍋のわりには値段がいいので、大正解とは言わないかも知れませんが、悪くもないような気がします。





確かに、ほとんど水を使わなくてもジャガイモが芯まで柔らかくなるので、きっと使い方によっては便利なのでしょう。

位置づけとしては、圧力の軽い圧力なべのようなところでしょうか。

やっぱり鍋云々というよりは、自分の料理の腕を磨く方が先という事でしょう。。。

会社に株式を売る時の税金（自己株式でみなし配当が出る場合）

最近、お客様の事例であったのですが、今までの株主が会社に自己株式を買ってもらったときの話です。

1万2千円でさらに前の株主から買ってあった株を、発行会社に自己株式として1万5千円で買ってもらいました。

自社株買いの場合は通常、「みなし配当」と言って、売却益にではなく配当として税金がかかるのですが、結構税金としては不合理な事があります。みなし配当課税は今回の売却益の3千円にかかるのではなく、資本金等との差額に対して発生します。

もしこの株式の額面が1万円だったら（そして全額が資本金になっているとして）、3千円ではなく、5千円が課税の対象になります（1万5千円- 1万円）。

それで、買った金額の1万2千円と額面の1万円との差額は、株式の売却損という取り扱いになります。

つまり、全体としての利益は3千円しか無いのですが、配当が5千円、売却損で▲3千円のプラスとマイナスの両建てになってしまいます。そして税金は5千円にかかります。

で、この売却損がどうなるかという話なのですが、上場株式ではないので、3年間の繰越しをすることが出来ません！今年に株（上場株と未上場株を含む）の売却益があれば、そこから相殺ができるのですが、売却益が無い場合は（こちらのパターンの方も結構いると思います）、何も出来ずに終わりです。

何か不合理で割り切れない感じもしますが、上場株式の損を繰り越せる方が普通ではないのだと考えれば、まあ、仕方がないような気もいたします。

日米租税条約 配当金

最近、アメリカのお客様が日本の会社から配当を受けることになり、租税条約の届け出を出すことになりました。

その際にアメリカの居住者証明をとらなくてはいけないようで、これが結構大変です。

IRSに様式8802と言うものを提出して、様式6166と言うものを取得しなくてはいけないのですが、これには85ドルかかるそうです。

でもまあ、何百万も配当をもらうような場合には、源泉が20%から10%に下がるので十分に価値はありますよね。