久し振りの見~つけたです
競売公告物件の入札妄想をしている中で
現在の販売中事例はどうなんだろうと探して見たら
見覚えのある間取りのお部屋が販売中となっておりました
なぜその間取りが記憶に残っていたのかと言えば
入札を検討した物件だったからなのでした
空家で角部屋の区分マンション
しか~も 基準価額はお安く
153万円だったのだから
開札はちょうど1年前でしたが
リフォームされたのは去年の11月とのこと
キッチン・トイレ・クロス・フローリング・建具のリフォームらしいです
空家でしたけど
こんな感じでどっさり放置状態でしたので
残置物撤去費用も嵩んだと思います
落札からリフォームまで6ヶ月も経過したことを考えると
強制執行で残置物撤去したとしたら100万円くらい
むしり取られたかも知れないね
お~怖い怖い
執行官は自営業者的お仕事なので
強制執行は売り上げからの利益収入になるのよねぇ
だから気持ちお高めなんだと思ってます
さて
1年前の落札状況はというと
基準価額 1,535,000円
⇓
単独個人 2,220,000円 落札
⇓
滞納額 約1,320,000円
リフォーム1,500,000円 推定
残置物処理1,000,000円 推定
販売手数料 300,000円
取得費 200,000円
================
費用合計 4,320,000円
原価合計 6,540,000円
なるほどねぇですよ
自分が入札をしなかったのは
浴室リフォームまで必要だろうなぁと考えたからだったと思うのよねぇ
築後35年のマンションだし、今時の浴室じゃないしさ
当方が再生販売するなら(売れやすさで)浴室リフォームは必須だったでしょう
で、
現在の販売中価格がおいくらか? というと
880万円なんですよね
スッキリきれいになっております
お部屋が狭く見える画像は販売戦略的には減点だと思うけどね
個人落札者さんの原価推定が654万円なので
現在の希望金額で売却できれば100万円弱くらいは手元に
残る計算ですね。
自分が浴室リフォームまでやったとしての出口価格は
880万円では無理だったと思うから入札しなかったはずなのよ
きっと1000万円超の設定になっちゃうわけで、
市況的な見込みが持てなかったのが理由だったでしょう
個人落札で自己使用すると思われたのに
再生販売とは恐れ入りました。
短期譲渡所得税をしっかり納税しても手残りがあれば良いですもんね
あとはこの設定金額で売れるかどうかですな
不動産の見立ては本当に難しいわけです
ではまた