久し振りの見～つけたです
競売公告物件の入札妄想をしている中で
現在の販売中事例はどうなんだろうと探して見たら
見覚えのある間取りのお部屋が販売中となっておりました
なぜその間取りが記憶に残っていたのかと言えば
入札を検討した物件だったからなのでした
空家で角部屋の区分マンション
しか～も 基準価額はお安く
１５３万円だったのだから
開札はちょうど１年前でしたが
リフォームされたのは去年の１１月とのこと
キッチン・トイレ・クロス・フローリング・建具のリフォームらしいです
空家でしたけど
こんな感じでどっさり放置状態でしたので
残置物撤去費用も嵩んだと思います
落札からリフォームまで６ヶ月も経過したことを考えると
強制執行で残置物撤去したとしたら１００万円くらい
むしり取られたかも知れないね
お～怖い怖い
執行官は自営業者的お仕事なので
強制執行は売り上げからの利益収入になるのよねぇ
だから気持ちお高めなんだと思ってます
さて
１年前の落札状況はというと
基準価額 １,５３５,０００円
⇓
単独個人 ２,２２０,０００円 落札
⇓
滞納額 約１,３２０,０００円
リフォーム１,５００,０００円 推定
残置物処理１,０００,０００円 推定
販売手数料 ３００,０００円
取得費 ２００,０００円
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
費用合計 ４,３２０,０００円
原価合計 ６,５４０,０００円
なるほどねぇですよ
自分が入札をしなかったのは
浴室リフォームまで必要だろうなぁと考えたからだったと思うのよねぇ
築後３５年のマンションだし、今時の浴室じゃないしさ
当方が再生販売するなら（売れやすさで）浴室リフォームは必須だったでしょう
で、
現在の販売中価格がおいくらか？ というと
８８０万円なんですよね
スッキリきれいになっております
お部屋が狭く見える画像は販売戦略的には減点だと思うけどね
個人落札者さんの原価推定が６５４万円なので
現在の希望金額で売却できれば１００万円弱くらいは手元に
残る計算ですね。
自分が浴室リフォームまでやったとしての出口価格は
８８０万円では無理だったと思うから入札しなかったはずなのよ
きっと１０００万円超の設定になっちゃうわけで、
市況的な見込みが持てなかったのが理由だったでしょう
個人落札で自己使用すると思われたのに
再生販売とは恐れ入りました。
短期譲渡所得税をしっかり納税しても手残りがあれば良いですもんね
あとはこの設定金額で売れるかどうかですな
不動産の見立ては本当に難しいわけです
ではまた