敷金問題に対抗する賃貸借契約書の作成５
続きです。
やはりトラブルを未然に防ぐためには、契約内容の
「説明・理解・納得」 に尽きるでしょうね。
あとは、敷引額が過剰でないことが絶対条件です。
考えを変えて 「敷金を預からない」 というのも
いいかもしれません。
「敷金を何の為に預かるのか？」
家賃担保 ・ 入居者信用力の保全
だけであれば、保証会社利用やクレジットカード決済を
利用すれば敷金を預かる理由が無くなります。
今春からこの契約書を実際に使用していますが、
契約時に 「どっちにします？」
と必ず選択してもらってます。
今のところ 「敷引方式」を選択する方が１００％です。
PCソフト購入
行政書士のために存在してるようなソフトです。
最近、官公庁などに提出する書類がPDF化され
ダウンロードできるようになっていることが多いですね。
ダウンロードしたPDFにそのまま文字を書き込み
印刷できる素晴らしいソフトです。
以前だと
書類をもらいにまたは購入しに官公庁へ行く
↓
事務所に戻る
↓
手書き、もしくはキャドライナー で記入
↓
再度提出に行く
でしたけど、これなら手書き記入も不要で
きれいな書類が出来上がり、
かつ１度窓口に行くだけでOKです。
官公庁で売ってる書類って、１枚１００円とか
どうしてあんなに高いのでしょうかねぇ。
また、福岡県ではなぜダウンロードできる
書類が他県より少ないんでしょうかねぇ。
フォームが同じ場合は、他県のを
ダウンロードして使う機会が増えました。
なかなか更新できなくて
３月中旬から下旬は嵐でした・・・・。
不動産関係の取引やら、とにかく何もかもが重なって、
ブログも更新できない状態が続いておりました。
気付いたらもう四月になってるしという状態です。
２級建築士試験の申込が始まりました。
これだけは 「公約」 ですので申込をしなければなりません。
電子確定申告
昨日は自分の電子確定申告にチャレンジしました。
とはいっても、意外にあっけなく、データに電子証明書を
添付して、送信するだけ。
国税庁のホームページで申告書も簡単に 作れますし、驚いたのは
電子申告と同時にネットバンキングで納税もできることです。
早速やってみましたが、便利なモノです。
ただ、源泉徴収票や控除証明書など
確定申告書に添付が必要なものは
別途送付しなければならないことが、現在の問題点かな。
別件で税務署の近くに行きましたので、
この書類を直接持って行きましたｗ。
「電子申告の意味無いじゃん」
とか思わないで下さいね。
「浜田さんですね。昨日送っていただいてありがとうございました。」
担当官の方から丁寧にお礼を言われ、逆に戸惑いました。
この地区の電子申告利用者はほとんどいないんでしょうね。
敷金問題に対抗する賃貸借契約書の作成４
トラブルが起こりにくい契約書 の解説です。
導入に際しての問題点として、
「過度に賃借人側の負担を増加することにならないか？」
と言う点が挙げられます。
というのは、建物賃貸借にはそれぞれ地域性があり、
敷金の他、礼金、更新料などを徴収する地域もあります。
ここ福岡は、礼金・更新料など賃料以外の金銭の授受
が行われる商習慣がありません。
礼金・更新料の習慣がある地域で、この契約書を導入する場合は
注意が必要ですし、この契約書自体は礼金・更新料を徴収する
内容にはなっていません。
「敷引額が高額」という内容も問題があります。
これは、畳数が多いとか、間取り等により一概に
敷引３ヶ月分が不当で２ヶ月が正当などの判断は
できません。しかし、この敷引金額が高額な場合は
過度な負担を強いていると判断されやすいでしょう。
敷引額が畳・襖・ハウスクリーニング代の実費合計と
同じ程度にしておく必要があると思います。
ここで、ハウスクリーニング代を巡ってのトラブルについてです。
私も実務経験上トラブルに遭遇したことが何件かあります。
どれも 「きれいに掃除して退去するのに清掃代を
引かれるのは納得できない。」 というものでした。
清掃代を半額もしくは免除したりして対応してましたが、
現在は入居時と退去連絡時に 「退去時に一切掃除しないで下さい。」と
言ってます。リフォームしたりするので、掃除が無駄になる、敷引額に
清掃代は含まれている旨の説明をすると、まず納得されます。
続きはまた次回に。
敷金問題に対抗する賃貸借契約書の作成３
解説の続きです。
平成１７年１２月１６日の最高裁判決 より引用
(1) 賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
つまり、 「通常損耗補修特約を契約書上に明確に記載し、その内容を十分に
説明して入居者の同意を取り付けておけば、特約が認められる可能性が
高い。」ということです。
今回作成した契約書では、賃借人の自由意思に基づいてどちらの
精算方式を選択するか、その選択した場合にどれだけ負担が
増えるのかを明確にしています。敷引が、「不利益条項」という
表現になってますが、長期間賃借する場合は一概に不利益とは
言えませんし、この旨を賃借人によく説明し、納得して
選択してもらえばトラブルになる可能性は低くなると考えます。
敷引方式を選択した賃借人が 「退去時にごねちゃえ」で
敷金返せというトラブルになったとしても、
「なぜ、その方式を選択したのか？
返して欲しいのなら契約時に実費精算を選択する余地が
あったはず。」という問題が出てきます。
これで文句を言う人って、
退去時に「今までの払った家賃は、納得して支払った訳ではない。
ついては、いくらか安くして差額を戻せ。」
というのと変わりないでしょうからねぇ。
『それなら最初に言えよ～』 ってことになります。
ただし、この方式導入にも問題点はあります。
これについては次回述べます。
敷金問題に対抗する賃貸借契約書の作成２
作成した契約書の中身について解説しましょう。
基本ベースは 福岡県宅地建物取引業協会作成の 「賃貸借契約書」
これに 別紙扱いだった 「特約事項」 と 「鍵受領証」 を
ミックスして、不要な部分を消去。
さらに、「敷金精算トラブルの未然防止について」という
福岡県宅建協会が平成１７年１２月に出した通知書の
「敷金精算における同意書」の成分を足しました。
都合４枚に渡って署名捺印が必要だったものを
契約書１枚にまとめ、捺印も割印含め３カ所で済むように
工夫しました。
内容については、
「建物における経年変化及び通常の使用における損耗の
修繕費用は家賃に含まれる。」 との国土交通省ガイドラインに
基づき、借主に家賃負担方式を選択していただく方法としてみました。
敷引方式は通常家賃より割安とするかわりに敷引金が発生、
実費精算方式は通常家賃のままで敷引金発生なしと しましたので
短期間しか住まない場合は実費精算方式がトク
長期間住む場合は敷引方式がトク
となります。
借主が契約前に自己の意思で 「敷引方式」 を選択したのであれば
「敷金返せ」のトラブルは起こりえないと思います。
敷金問題に対抗する賃貸借契約書の作成
全国的に敷金精算に関するトラブルが話題になっています。
もともと地域によって商習慣が違うところに、ごく一部の
悪質な業者が 「退去時に 『ン十万円』 請求！」とか
したりしているもんで、真面目にやってる人々まで
ひとくくりに 「悪質業者」 とか思われたりして
非常にややこしくなってます。
この問題に対する福岡県宅地建物取引業協会の考え方 や
問題を提起している 敷金問題研究会の考え方 は
それぞれのHPを参照いただくとして、
現実問題として 「トラブルが起こりにくい契約書 」 を
「作って」 みました。
とは言っても、最近やたらに別紙特約事項とか何やらで
賃借人側に署名押印を求める書類が多すぎるため、
「署名押印の時間を出来るだけ内容を理解してもらう時間に充当する。」
との基本方針に則り、できるだけ１つにまとめただけですが・・・。
書類に署名押印を求めただけで、内容の理解・納得がなければ
トラブルはなくならないと考えます。
法律用語満載の契約書ではなく 誰もが 「分かり易い契約書」を
作るよう 常に心がけています。
好きな言葉・嫌いな言葉
受験シーズンになると思い出すことがあります。
学生当時 「やればできる」 と言う言葉がもてはやされ
よく使われていました。
私、この言葉正直好きじゃありません。
だって、「やれば」 って仮定形でしょう。
「やらなければできない」 んじゃないの？
「やればできる」と考えていたら
いつまでたってもまずやらない。
だって 「やればできる」 んだもん。
確か合格体験記か何かに同様の
記述を発見したとき、「同じこと考えてる人いるんだぁ」
とミョーに感慨深かったことがありました。
「やればできる」
「やらなければできない」
どちらの言葉がより重いでしょうか？
思い込みは禁物２
前回の続きです。
経過を調べるため昨日国土交通省へ行きました。
収集した資料を基に聞いて見たところ・・・
「この辺、よく分からないのです。県から国への引継が
うまく行ってなくて・・・。」
聞くところによると、民有地の上に道路や線路が走っていることも
珍しいことではないそうです。
詳しく調べてみますとの回答に
お願いしますと頭を下げてきました。
色々調べてみる必要がありそうですが、
むかーしからの不動産には
色々にことがありますなぁ。