株式会社HOUSINGMANAGEMENT

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横浜市・川崎市・東京の賃貸管理はお任せ下さい。
■不動産賃貸管理■不動産売買■リフォーム工事■

 

9月から始まった工事も2ヶ月を持って無事に完了致しました。本マンションのお客様にも恵まれまして、ノークレームです。

※リノベーション工事には、クレームが付きものです。

こちらの写真はダメな工事事例ですが、筆者の住んでいる区分所有マンションで業界最大手の管理会社の入ってるマンションです。

常識ですが、共用部に物を置いてはいけませんし、しかも、職人さんがここで電ノコで木材カットしていたので筆者は驚愕して、そのまま部屋に閉じこもったのですが、クレームを言うとやはりご近所の手前と考えると黙っていました。

しかも、こちらのリフォームを実施している会社は横浜市青葉~都筑区では有名なリフォーム会社さんです。

このように大手、中小関係無く、現場は携わる人間全てに経験とスキルと気遣いが無いといけません。

その選手選びが大変なんです。

このように、色んな方の協力、住民様のご理解があってのリフォーム工事と存じます。

ウォールナットグローブにお住まいの皆様、工事中のご協力、ご理解の程誠にありがとうございました。

お陰様で、素晴らしいお部屋に仕上がりました。

前入居者様に20年超使って頂き、犬に柱をかじられ畳、床は削られ、どうしようかとオーナー様と悩んでいたお部屋が

カウンターキッチン仕様にダウンライトをちりばめたオシャレなお部屋に。

当社には、新築・フルリフォームを仕入れから完成販売までを1,000件超手がけた経験者が在籍しております。

(本当はライティングレールを逆コの字に入れてカウンターにはペンダントライトを下げたい・・・)

(テレビ側クロスはツルツルにしてスクリーンに)

(キッチンの背中の壁には下地とクロスに薄い鉄板入れてマグネット貼れるように)

等と、やりたいことは沢山あるのですが、お施主様はオーナー様

コンセプトは

限りなく予算を抑えて、最大限の賃貸物件のパワーを発揮させる。

このコンセプトは絶対に間違えてはいけません。もっというと、このリノベーション後、何年後まで賃料いくらで、どのターゲット層にお貸し出来るかを考えながら計画を進めていきます。

オーナー様に予算を頂いて、隠せるところを全て安普請や、自分の好みのみでオーバースペックなものを取り入れるというのも後々後悔することになります。

こちらは玄関周り。

靴箱は以前は腰高のいかにも昭和なものでしたが、この度、トールサイズに交換し、玄関土間も大理石調タイルに。

これは予算の割に一気にお客様をアゲるアイテムです。

特に下駄箱は大きなものを選んで下さい。今のお客様は沢山の靴、ブーツをお持ちです。今までの靴箱では足りません。

こちらは洗面。特にポイントはありませんが、洗濯機置場は、ドラム式が置けるように計画します。

筆者もドラム式を使っておりますが、乾燥までやってくれるので一度使うと手放せません。

賃貸のお客様でも「ドラム式は置けますか?」というのはよく聞かれます。これも賃貸管理と営業とリフォーム工事を同時に行なっている当社ならではのものです。

お風呂は思い切って交換です。人々の生活レベルは向上しており一度上げた生活レベルは落とせないと言います。

よく見て頂くと分かりますが、ここは予算をケチらずにロングミラー、メタル調シャワーヘッドをセレクトしております。

ここをダウンして予算を削ることも出来ますが、競合物件の多い一都三県で勝負するには水廻りの美しさはマストです。

トイレはウォッシュレットは標準装備ですが、アクセサリーも大事です。ここまでリノベーションをして、ペーパーホルダーをシングルのプラスチックにすると安価で済みますが、アンバランスになります。こちらはメタルのダブルを選択。

これは当社の20代のデザイナーが探してきた物です。上にスマホも置けますね。

こちらはキッチンです。キッチンの火元も大切です。今はIHが多いですがお客様からガス火はないかと聞かれます。

お料理好きの方はやはりガスの火力が良いと言われます。貸主側としては、IHにしたいのですが(掃除が楽)

ここはお客様のニーズを考えてガスに。

そして、食洗機を付けたくなるところですが、こちらは賃貸仕様なので食洗機は除外しました。

理由は、食洗機は故障が多いのです。また、食洗機用の洗剤以外を入れて泡だらけにして壊してしまう方もいらっしゃいます。

他にも電源や色々あるのですが、管理上と便利のバランスを考察した結果、採用せずです。

このように、色んな職人様、住民様のご協力を経てリノベーションが完成致しました。

すでにお借りくださるかたも先行して決まっており、満室経営です。

 

築年が古くて空室に困ってる。そろそろリフォームをしないといけないけど工務店に見積りを取ったら高すぎる。

などなど色んなお悩みのオーナー様。

ご相談だけでも結構ですので、お気軽にご連絡下さい。

 

横浜市都筑区中川中央1-22-9

株式会社ハウジングマネージメント

TEL045-913-8851

(火・水曜定休)

 

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着々と工事は進みます。
 
今回は張替え済みのクロスとフローリングのチェックです。
クロスの張替えも実は、簡単に見えてそうではなくて、選ぶクロスや築年経過による下地の荒れ具合で仕上がりが変わります。
職人さんの顔色を見ながら、ダメなところは直して下さいという勇気が必要です。
当社のフルリフォームは、大手不動産業者のマンションリノベーションのノウハウを持った経験者が、分譲仕様のリフォームを、賃貸用にコストダウンした良いとこ取りのリフォームを実施しています。
実は、スケルトン解体からのフルリフォームというのは技術的にそんなに難易度は高くないのです。
気をつけるところは、配管の切り回しや大幅な間取り変更のあたりです。
ただ、コストダウンを狙う、使えるところは使って肝心な箇所を交換するというのは難易度があがります。
 
アパート・マンションのリフォームは経験と知恵の多寡で費用と出来映えがとても変わります。
 
一都三県のリフォームは不動産・建築に精通してる弊社に是非ご相談下さいませ。
 
横浜市都筑区中川1-22-9
株式会社ハウジングマネージメント・株式会社ハウジングプラザ
tel045-913-8851
 

 

 

お陰様でかなり進んできました。これはクロス張り替えの様子です。職人さん三人で入ってくれていました。

築古の物件は、下地が荒れていることが多いのでクロス職人さんの腕の見せ所です。

ジョイントテープをしっかり使っているかも確認しなければいけません。

建具を交換すると費用が一気に上がるのでダイノックシートを貼ります。

当社にはダイノックシートを貼る優秀な職人さんがいますので、綺麗に仕上がっています。

対面カウンターキッチン上部にくるダウンライト4発も素敵です。

元々和室だったこの部屋もすっかり洋室になりました。

右上に見える和室時代の木製の貫はわざと残しております。入居者様が画鋲や釘を打っても良いようにです。

浴室も据え付けました。賃貸物件で新品の浴室に入浴出来るチャンスは中々ないので、これもアドバンテージかと。

工事も順調に進んでおり、キッチン据付が楽しみです。

 

横浜~東京エリアで、賃貸物件を効率的にフルリフォーム工事したいオーナー様。

マンションリノベーション1000戸以上の経験者のいる当社に是非ご相談下さい。

一般的な工務店さんの価格の6割ほどの価格に抑えるノウハウがございます。

 

横浜市都筑区中川中央1-22-9

株式会社ハウジングマネージメント

株式会社ハウジングプラザ

電話045-913-8851

 

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今回のお仕事は、管理業より営業色の強い仲介業務でした。

当社管理物件に入居して下さってるお客様より、「今の住まいには満足しているけど、更新を機に引越をしたいから部屋を探して欲しい」とのことでした。

不動産屋には、とてもありがたいお言葉です。

よくあるパターンは、更新を機にお引っ越しをしたくなったお客様が、お一人でお探しになられて先に別のお部屋で契約してしまい、管理会社には退去申請が事務的に送られてくる。

とても普通の流れなのですが、不動産屋は「せっかくご縁があったのだから、転居のお手伝いもさせて頂きたかった」という気持ちが正直あります。

 

この度は、当社専任のご指名を請けて、お客様のお部屋を探すことになりました。

お客様の条件は

 

横浜市緑区中山か、日吉に住んでみたい、出来れば今より広い間取りで。

 

横浜市にお住まいの方はピンと来るかと思いますが、JR横浜線所謂ハマ線か、東横線というのはかなりエリアの違いがあるので、お客様が何を求めているのかを把握してお部屋探しを始めます。

 

事前にお客様の気に入りそうなお部屋を数点ピックアップして、一日かけて全物件を回り、写真、動画撮影をし、物件を一つまで絞り、一つのお部屋を契約させて頂きました。

 

お客様は多忙な方でしたので、一日潰して、内見は出来ませんが、上記の作業によって案内、2時間、契約1時間。

通常、2.5日かかかる契約までの時間を3時間に圧縮することが出来ました。

 

このように当社ではお客様のかゆいところに手が届く不動産営業を徹底しております。

コロナ禍でも極力、人に接触せずにお部屋を決めることも出来ます。

 

お部屋探しの際は、横浜市都筑区で25年、不動産管理の株式会社ハウジングマネージメントまでご相談下さい。

 

契約者様

この度は、ご契約の程ありがとうございました。再びお客様のお引っ越しのお手伝いが出来て大変嬉しく思います。

お引っ越し先はグルメも色々あって楽しそうな町です。

また、お引っ越しをしたくなった際はご相談下さい。

 

管理会社様

この度はスムーズなご契約案内の程誠にありがとうございます。

流石、中山エリアで長年営業されてる老舗だと尊敬致しました。

今後とも何卒、宜しくお願い致します。

 


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当社管理の人気物件、東急田園都市線たまプラーザのハウス柚木B棟、今回も退去後、即入居となりました。

常時満室の秘訣は元々の立地、三井ホーム社施工のハイグレードな建物という理由の他

バス、トイレセパレート、ガスコンロ二脚でシステムキッチンという基本を抑えているところです。

単身者用の賃貸はどうしても居室面積を稼ぐため、ミニキッチンであったり2~3点ユニットが多いのですが

物件が競合してくるとお客様は多数のお部屋と比較検証されます。

その中で生き残るには、常に室内も室外も適正な管理が施されているか、設備が今の時代に合っているか等の

毎日、お部屋探しのお客様と接し需要を見極めることも必要です。

こちらのお部屋インターホンをカメラ付に更新したり、古くなったエアコン、給湯機を交換したりと

費用と手間がかかっているのをお客様に理解してもらたからだと存じます。

 

契約者様

この度は本物件も含めて、鷺沼エリアのお部屋をたくさん見て頂く時間を取って頂き、

一番良いお部屋を選んで頂いたかと存じます。

新生活を応援するべく、かゆいところに手が届く不動産管理会社としてお客様をサポートします。

入居後もお困りのことがございましたらご連絡下さいませ。

 

オーナー様

今回も間髪入れずに満室となって良かったです。

これもオーナー様のご理解とご協力のお陰かと存じます。

今後とも引き続き宜しくお願い申し上げます。

 


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当社も入っているセンター北駅徒歩3分、ノースポート目の前角地のビルに退去申請がありましたが、未公開の内に次のテナント様が決まりました。

来春からまた新たな店舗がこのビルに入居されます。

とても楽しみです。

どのようなお店が入るかは、追ってご報告致します。

 

ご契約者様

 

この度はご契約ありがとうございます。マンションの一室から始められてこの短期間でここまでお店を大きくされたのは、オーナー様の人柄、スキルの賜物だと思います。来春からは同じビルのご近所さんということでこれからも何卒宜しくお願い致します。

当ビルは何気に美食どころが入っておられますので、ランチもディナーも楽しみですよ。

特に1階家系ラーメン屋さんのポキオさんには行列が出来ておるので、お客様の案内も「行列の出来てるラーメン屋のビルですよ」で通じます。是非、宜しくお願いします。

 

ビルオーナー様

 

この度はありがとうございます。コロナが落ち着いてきてコロナバブルも斜陽になっております。

神奈川県の倒産件数も右肩上がりになっている昨今、テナントが空くのは正直に申しますと怖かったのですが、当社既存ユーザー様の事業拡大のお手伝いの為、スムーズな契約となりました。

お客様の声を一つ一つ拾って最適なご提案をすることで、オーナーのリスクを最大限に回避致します。

 

今後も、どちらのお部屋が店舗が空室になりましょうが、当社が全室満室に致しますのでご安心下さい。

 

また、テナントが埋まらない、空き部屋が埋まらないとお嘆きの不動産オーナー様、賃貸管理一筋25年。

老若男女の経験豊富なスタッフがおりますハウジングマネージメントにご相談下さい。

満室率98%でございます。

 

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今回は、当社の仲介手数料についての考え方を記事にします。

これは、特に繁忙期になるとお客様から

 

「仲介手数料を半分にして頂けませんか」

「保険は自分で探して入っても良いですか」

「保証会社をたてずに親を連帯保証人に出来ないか」

「鍵は交換しなくて良いので鍵交換費用を免除できないか」

 

こういうリクエストをよく伺います。先ずは仲介手数料について。

これは賃貸も売買も永遠のテーマのようになっておりますが、案外正確に不動産の報酬について把握している方は少ないです。

この記事を書こうと思ったのも、あるyoutubeを見たのがきっかけです。

 

 

この方の仰ってることはざっくりとは正しいですのが、若干説明について正確に説明しきれていないところがありますが、それは次回解説致します。

 

先ず、当社の仲介手数料についての考え方。

 

当社は賃借人様から一ヶ月分および消費税の仲介手数料を頂きます。これは、物件紹介時、案内時にご説明致しますし、当社の募集図面にもweb掲載にもその旨を記載し、申込を頂く際も読み合わせと文章で理解して頂いた上で申込の署名を頂きます。

 

但し、次の場合はその限りではありません。

◆ 当社の既存ユーザー様(すでに違う物件で契約頂いたお客様)およびユーザー様の紹介顧客かつ、ご自身で物件を見つけられて、当社はお客様をその物件にご案内してスムーズに決まって特に条件交渉等を要しない場合は、仲介手数料を半額とさせて頂いております。※当社が物件を探し、精査しご案内し、成約の場合は一ヶ月分と消費税を頂戴しております。また物件の希少性も関係します。当社のみが持っている情報(未公開物件)等など

 

最近、不動産仲間内でよく話題になるのが、Instagramやyoutubeでこういう仲介手数料は半額になる!!と業界裏話を拡散することで再生数を稼ぐ方がいるので、(それを否定しませんが)お客様に不動産業界自体に不安と不満を与えてしまって困る状況があります。

 

町には仲介手数料半額の大手業者様もたくさんいらっしゃいます。それを否定するつもりはありません。

また、youtubeにあるようにAD200出る物件もございます。

繁忙期前やラストスパートにAD300という物件も出てきます。これを上手に上京したての焦ってるお客様を煽って決めさせる営業マンは賃借人様からも仲介手数料を頂戴するので、コアドラプル手数料と喜んでいる業者さんもいます。

しかし、この仕事に本気で取り組みたいのであれば、ADが高すぎる物件はお客様にお勧めしません。

時期と物件でAD100%出る物件は当社も管理させて頂いております。

アパート飽和地域で閑散期に3ヶ月空かすぐらいであれば仲介業者様にお支払いしてガソリンとすることもこれはオーナー様が決めることなので、従います。

ただ、ADが出るということは何らかの理由で決まりにくい、ターゲットが少ない層の物件であることが多いです。

ADというのはただのカードであって、決まりにくい物件を後一押しで決まるという時に仲介手数料を半分にします、一ヶ月フリーレントにします等の条件カードなのです。そのカードを切るか切らないかは営業マン次第なのです。

 

また、殆どの不動産営業に特化した営業マンというのはせっかちで、面倒くさがりなので

上記のyoutubeのようにいきなり「仲介手数料半分にしてください」「AD出る物件だけ紹介してください」というお客様が来られたら優先されるお客様からは外されると思います。

実際に私は、社員が契約ギリギリのあと初期費用入金ってタイミングで仲介手数料半額交渉をしてきた顧客をお断りしたケースがあります。

 

その理由は、その営業マンが必死に車で他社物件も含めて何件も案内し、メールでフォローもし、スムーズに特に失敗も無く申込を取ったこと。手数料交渉が契約直前の夜だったことから、タイミングに意図的なものを感じたこと。

今まで、同条件でお客様から仲介手数料は一ヶ月分報酬を頂いておったので、このお客様だけ半額にすることは出来ませんでした。

 

また、よくある話ですが仲介手数料半額の業者様は抱える案件数が多くて常に営業マンが忙しいので、契約に至るまではしっかり仕事をされますが申込を取って、仲介手数料が入金されたらいきなりサービスが悪くなるどころか、契約に立会もしない、重要事項説明もしない(そもそも宅地建物取引士が少ない)物元業者に丸投げ、そして入居後、問題があっても無視されるということが多々あります。

 

これも不動産屋側から言うと、物件を借りてsuumoにのっけて反響入った瞬間、メール電話ラッシュして、物件空き確認しまくってあの手この手で部屋押えをして契約出来たんだからそこまでが仲介手数料だという意見と

お客様からいうとコンビニや歯医者ほど数多くある不動産屋の中からやっと選んで愛想の良い、気の利く営業マンに出会えたと思ったのに契約決めたら一気に冷たくなって、入居後管理会社とうまくいってないから助けてと相談したのに無視される。こんなことなら仲介手数料払うのでは無かった。

 

こんな話はよくあります。また、裁判にもなり、高等、最高裁までいくお客様と不動産業者のトラブルの判例も実際にありますが、ネットや新聞になるのはその一部の分かりやすい文字だけが公開されますが「仲介手数料半額!!」のように。

実際は、上記のようにそれ以外のコミュニケーションであったり、全然違う問題で揉めていて唯一責められるのがそこだったために訴訟になり、それが判例となったケースがあります。

 

長々した記事となってしまいましたが、仲介手数料というのは我ら不動産業界では昔から大激論されてきた話題なのでつい熱くなってしまいました。

 

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東急田園都市線【宮崎台駅徒歩14分】69㎡の2LDK+Sの人気ファミリーマンションに空室が出ました。

 

 

過去の記事にもあるように、こちらのマンションは、69㎡の2LDKというゆったりとした間取りで近所にコンビニや飲食店もあり便利な立地です。特に不動産営業マンの中で「マギステ」と呼ばれる

 

 

こちらのお店のステーキは絶品ですので、お試し下さい。

さて、本題のこちらのお部屋の特徴を紹介致しますと、

 

◆ 更新手続料がオーナー様のご協力で50%!!当社管理物件は通常2年で100%ですが、こちらはその半額です。

◆ ペット飼育可!!犬も猫ちゃんもOK※一頭につき敷金一ヶ月追加、解約時償却。

◆ エアコン3台設置!!!これだけで初期費用が30万円浮いたのと同じです。※2台は前入居者残置物

◆ 中型~大型バイク駐輪可※月額5,500円

◆ 駐車場も近隣に月額15,400円でございます

 

是非、お問い合せ下さい。火・水曜以外でしたいつでもご案内致します。

白タイル貼りの外壁が青空に映えます。

屋根付駐輪場もあります

エントランスは春夏秋冬、色んな色を見せます。

バイク、自転車駐輪場

シューズボックス、長い廊下が魅力的です。通常、賃貸マンションは効率的に間取りを取るため、廊下が少ないです。

廊下側洋室にもエアコン、窓もあり明るさと風が通ります。

2帖のウォークインクローゼットです。棚を自作して頂ければたくさんの洋服を収納出来ます。

ペットのトイレ・食事ブースにも出来ますね。

広めのLDKです。ガスコンロと魚焼きグリルがあるので本格的に炒め物も調理出来ます。

やはり料理はガス火ですね。

バルコニー側洋室ももちろん、エアコン設置しております。

ウォッシュレットトイレ、タオル掛け、ペーパーホルダー

広めの洗面・脱衣です。

浴室は時代を感じさせますが、部品交換やダイノックシートで見栄え良くしております。

長いバルコニーです。観葉植物を置いたり、洗濯物を干したり。

 

お問い合せは横浜市都筑区で25年賃貸管理一筋のハウジングに。

株式会社ハウジングマネージメント

TEL045-913-8851

火・水曜定休

 

また、空室でお困り、今、お付き合いしている管理会社の仕事に不満がある・・・等の全国のオーナー様

賃貸管理に特化した当社に是非ご相談下さい。

 

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ストーカーのように現場を確認しております。職人さんには嫌がられるのは分かっているのですが、元請けとしてお施主さんのためにもしっかり見ておかないといけません。

例えば、こういう後で塞いでしまう箇所もしっかり確認しておかなければいけません。

こちらの大工さんは良い職人さんなので無いですが、中には塞いでしまうのでとゴミを混ぜる人もいます・・・

しっかり万協フロアを使っています。これも中には適当に木材を突っ込んで誤魔化す業者さんもいますので見えないところもお気を付け下さい。

設置予定の洗濯機パンの寸法等合わせ。

こちらは800サイズのものです。最近は、ドラム式洗濯機を設置したいというお客様が増えたので、そのニーズに応えます。

洗濯機パンの形状と寸法によっては水栓とコンセント位置を変更したりとフルリフォームは新築とは違った確認事項や留意点がございます。

キッチン据えるのが待ち遠しいです。

築古でもリノベーションすればぐっと価値があがります。

都筑区で賃貸不動産の空室でお困りのオーナー様、多種多様のご提案をさせて頂きます。

是非、ご相談下さい。

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今回のフルリフォーム工事は、壁付けのキッチンを対面カウンター型キッチンに。

和室を洋室に。

リビングに隣接している洋室をブチ抜いてどっかんと広いリビングに変更します。

このように養生をきちんと行なって、現場を作っていきます。

良い仕事をする大工さんは現場が整頓されています。現場がゴチャゴチャしていると

怪我をしたり、一事が万事、納まりが美しくなかったりします。

この掃除機はダイソンですね。良いのをお使いです。

床下はこうなっております。コンクリートにヒビが入っておりますがこちらのお部屋の構造は鉄骨造なので、

鉄骨で柱、梁を組みデッキプレート等で床組織を作りセメントを流し込むので特に問題はありません。

しかし、細かいことを言い出すと全て床をはぐってひび割れ部分はモルタルで埋めた方が良いでしょう。

因みに昨今流行の築古マンションのフルリノベーションですが、鉄筋コンクリート造のマンションの場合

壁や床スラブにヒビが入っているのはしょっちゅうです。というか、7割以上ヒビが入っています。

殆どのマンションリノベ再販業者はそれを新しい買主様に開示しません。また開示する義務も無い。

ただ、私の知る限り一社だけは、スケルトン状態を写真撮影してひび割れ部分にはちゃんとモルタル処置をして

買主に開示した上で販売している業者さんがおります。

築古マンションの躯体のクラックは実はとても複雑な問題なのです。

因みにこの現場では職人さんの効率も考えて

先行して一部屋だけエアコン設置したり

職人さんの専用駐車場を確保しております。

最近都内では駐車場が減っており、横浜市都筑区でも一日1500円程します。

このフルリフォーム工事は1.5ヶ月の工期ですが合計67,500円の節約になります。

まだまだ、先は長いが楽しみです。

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