超高速講座06：不動産登記法

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みなさん、こんばんは(^^)。

民法の特別法に関する超高速講座のラストは、｢不動産登記法｣となります。

ただし、この連載の初回の記事でも書きましたが、｢不動産登記法｣は、範囲が広く、すべてを把握するのは不可能ですので、知っている内容から出題されたときだけ、正解が出せればＯＫです（深入りは厳禁！）。

最重要論点をピックアップした今回の記事で、効率よく知識の確認をしましょう(^o^)。




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●●● 不動産登記法 ●●●

不動産登記法に定める登記（不動産登記）には，次の２種類がある。
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●　“表示”に関する登記
●　“権利”に関する登記
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このうち，｢表示に関する登記｣は，不動産の“物理的状況”をハッキリさせるための登記である。
（つまり， “対抗要件”を備えるための登記ではない！）
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これに対し，｢権利に関する登記｣は，不動産の“権利関係”をハッキリさせるための登記である。
（つまり， “対抗要件”を備えるための登記はこちら！）

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【不動産登記“Ｑ＆Ａ”】

Ｑ１）不動産登記は“どこで”するのか？
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Ａ１）不動産の“所在地を管轄”する登記所でする。
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“管轄違い”の登記は，無効となる。
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また，２つ以上の管轄にまたがる不動産については，法務大臣等が，どこの登記所で扱うのか…を指定する。



Ｑ２）不動産登記は“どこに”記録されるのか？
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Ａ２）登記官が登記簿に登記事項を記録することで行う。
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なお，｢登記簿｣には，登記記録が記録されているが，この｢登記記録｣は，次の２つに区分して記録される。
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１）表題部 …… ｢表示に関する登記｣が記録される。
２）権利部 …… ｢権利に関する登記｣が記録される。
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《｢表題部｣の基礎知識》
●　ある不動産について，“１番最初”に行われる｢表題部｣への登記は，表題登記と呼ばれる。
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●　所有権の登記（権利部）がないときは，この｢表題部｣に，所有者（表題部所有者と呼ばれる！）の氏名や住所が記録される。
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《｢権利部｣の基礎知識》
●　｢権利部｣は，さらに次の２つに区分される。
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１）甲区 …… 所有権に関する登記事項が記録される。
２）乙区 …… 所有権以外の権利（地上権・抵当権・配偶者居住権など）に関する登記事項が記録される。
（占有権・留置権・配偶者短期居住権等は，登記できない！）
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●　｢権利部｣に“権利者”として記録されている人は，登記名義人と呼ばれる。



Ｑ３）そもそも不動産登記の申請は“義務”なのか？
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Ａ３）“表示に関する登記”の申請は，義務である。
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義務なので， “表示に関する登記”は，申請の期限もある。
（建物の新築・滅失等があれば，１ヵ月以内に申請する！）
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なお，“権利に関する登記”の申請は，相続登記を除き，義務ではない。
（だから，相続登記を除き，申請の期限もない！）
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※　相続登記の義務化は…今年度の改正点！




Ｑ４）不動産登記の申請は“だれが”するのか？
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Ａ４）“権利に関する登記”は，申請主義が採用される。
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●　“表示に関する登記”は，所有者等からの申請がなくても，一部の登記を除いて，登記官が職権で行うことができる。
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●　“権利に関する登記”は，一定の場合を除き，当事者の申請や，官庁・公署の嘱託がなければ，することができない。
（これが，申請主義（or 申請・嘱託主義）である！）



Ｑ５）不動産登記の申請は“単独”でできるのか？
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Ａ５）“表示に関する登記”は，単独申請が認められる。
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これに対し，“権利に関する登記”は，当事者（登記権利者＆登記義務者）の共同申請が原則である。
（これを，共同申請主義という！）
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ただし，“権利に関する登記”であっても，以下の場合には，次の者に“例外的”に単独申請が認められる。
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ａ）相続による登記 …… 相続人
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ｂ）法人合併による登記 …… 合併後の法人
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ｃ）判決による登記 …… 勝訴した登記権利者
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ｄ）氏名・住所の変更 …… 登記名義人
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ｅ）所有権保存登記 …… 表題部所有者
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ｆ）遺贈による所有権移転登記 …… 受遺者
（ 相続人に対する遺贈に限る！）
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ｇ）信託の登記 …… 受託者
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ｈ）仮登記 …… 仮登記の登記権利者
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上記ｃ）の判決とは，｢登記手続に協力せよ！｣と命ずる給付判決のことであり，“確認判決”ではない。
（なお，所有権保存登記は，確認判決で登記できる！）
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上記ｈ）の仮登記は，仮登記の登記義務者の承諾があれば，仮登記の“登記権利者”だけ…で申請できる。



Ｑ６）不動産登記の申請は“どのような方法”でするのか？
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Ａ６）申請の要式が決められている（要式主義）。
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不動産登記の申請は，次の要式によらなければならない。
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●　オンライン申請
●　出頭申請（窓口での申請）
●　郵送申請



Ｑ７）不動産登記の“順位”はどうやって決まるのか？
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Ａ７）順位は，“登記の前・後”による。
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同一の不動産において，登記された権利の順位は，“登記の前・後（登記された順番）”によるが，具体的には，次の方法で判定される。
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●　甲区のみ・乙区のみの場合は，順位番号による。
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●　甲区と乙区にまたがる場合は，受付番号による。

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【不動産登記の３大主義（まとめ）】

すでに“〇〇主義”というのが，３つ登場しているが，
これらを整理すると，次のようになる。
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１）申請主義
●　当事者の申請等が必要だ…という主義
●　例外アリ（表示に関する登記は，登記官の職権でできる！）
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２）共同申請主義
●　当事者が共同で申請せよ…という主義
●　例外アリ（表示に関する登記のほか，多数の例外がある！）
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３）要式主義
●　決められた要式で申請せよ…という主義
●　例外ナシ

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【登記事項証明書】

｢登記事項証明書｣には，登記記録に記録されている事項（登記事項）のうち，何が記載されるかにより，次のａ），ｂ）等に分類される。
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ａ）全部事項証明書 …… 全部を記載する。
ｂ）現在事項証明書 …… 現に効力があるものだけ記載する。
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●　｢登記事項証明書｣は，一般に公開されているものであり，交付を請求する際に“利害関係を有すること”を明らかにする必要はない。
（手数料を支払えば，“誰でも”交付の請求ができる！）
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●　｢登記事項証明書｣は，管轄外の登記所でも入手できる。また，“送付の方法（郵送）”でも入手が可能である。
（この送付の方法においては，電子情報処理組織を利用したオンライン請求も認められている！）

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【登記簿の｢附属書類｣の閲覧】

１）図面の閲覧
何人でもＯＫ！


２）図面以外の附属書類(申請書等)の閲覧
●　自己申請分以外 …… 正当な理由がある場合に限る。
（戸籍や住民票の写し等の個人情報を含むため！）
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●　自己申請分 …… 正当な理由の要件は不要である。
（自己申請分はプライバシーの問題が生じないため！）

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【マンションの登記】

分譲マンション（この法律では，｢区分建物｣と呼ばれる！）の登記は，次のような“特別ルール”が採用されている。
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●　分譲マンションの｢表題登記｣の申請は，原始取得者（例：分譲業者）が一括して行う。
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●　分譲マンションの｢所有権保存登記｣の申請は，表題部所有者から所有権を取得した者もできる。
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●　｢規約共用部分｣である旨の登記の申請があれば，その専有部分であった表題部に記録される。
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●　｢敷地権｣の登記の申請があった場合は，（まず）“区分建物”の表題部に登記が行われる。 （次に）“敷地権の目的となる土地”の権利部にも，“登記官の職権”で登記が行われる。

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今回の超高速講座は…ここまで。





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たっけんコム（http://www.takken.com/）代表　保坂つとむ
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