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2018年11月12日(月) 23時00分00秒

区分所有法その6(マンションの敷地①)

テーマ:区分所有法マスター講座
みなさん、こんばんは(^o^)。

今回&次回の「区分所有法 マスター講座」では、“マンションの敷地”を取り上げます。

※ 「区分所有法 マスター講座」は、マンション管理士&管理業務主任者受験生で区分所有法を学習する方のために、無料で掲載する講座です。また、来年度の宅建受験生及び自己啓発目的で区分所有法を学習する方にも役立つ内容となっています。
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□□□ 区分所有法その6 □□□

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●●● マンションの敷地① ●●●

今回は,マンションの敷地の種類について確認する。
(次回は,マンションの敷地の権利である敷地利用権について学習する!)

――――――――――――――――――――――――
【マンションの敷地の“種類”】

マンションの“敷地”には,次の“2種類”がある。
● 法定敷地 … 下記1)参照
● 規約敷地 … 下記2)参照



1)法定敷地
「法定敷地」とは,“建物が所在”する土地…すなわち,区分所有建物が建っている土地のことを指す。
 ↓
法律上当然に(「規約」に定めがなくても…),マンションの敷地として扱われるので,“”律で“”めた“敷地”…という意味で,「法定敷地」と呼ばれるわけだ。
 ↓
「法定敷地」は,“一筆(登記上の1つの土地の単位)の土地ごと”に,把握されることになっている。
 ↓
だから,次のような取扱いとなる。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
● “一筆の土地”に,一棟のマンションが建っていれば,その一筆の土地全体が,“法定敷地”である。
● “数筆の土地にまたがって”マンションが建っていれば,その数筆の土地のすべてが,“法定敷地”である。
● “一筆の土地”に,“数棟のマンション”が建っていれば,その一筆の土地全体が,各マンションそれぞれの“法定敷地”である。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━



2)規約敷地
「規約敷地」とは,区分所有者が,建物および建物が所在する土地と“一体として管理または使用する庭,通路その他の土地”で,規約により建物の敷地とされたもの…
 ↓
すなわち,法定敷地ではない(建物は,別の土地に建っている…)が,「法定敷地といっしょに管理・使用しましょう!」と,規約に定められた土地のことを指す。
 ↓
法定敷地の“近隣の土地”を,「マンションの駐車場」として規約に定めたようなケース…なんかが,その代表例である。
 ↓
ちなみに,この「規約敷地」も,「法定敷地」と同様,“一筆単位”で把握される…と考えられている。



注)上記2)「規約敷地」は,必ずしも,法定敷地に“隣接している(隣地である…)”必要はない
(例えば,マンションの法定敷地からみて,“道路を挟んで反対側にある土地”を駐車場に…なんてケースもOK!
 ↓
ただし,あまりにも“離れている(遠方にある…)”土地だと,法定敷地と“一体的に管理・使用”することができないため,規約敷地にしようとしても,“NG”となってしまう(^^;)。

――――――――――――――――――――――――
【みなし規約敷地】

次のいずれかの理由で,“建物の所在する土地(法定敷地)”が,そうでなくなった(法定敷地でなくなった…)ときは,規約で,建物の敷地と定められたものとみなされる
● 建物の一部の滅失 … 下記1)参照
● 敷地の分割 ………… 下記2)参照
 ↓
これを,みなし規約敷地という。



1)建物の“一部の滅失”
建物が,“数筆の土地にまたがって”建っている場合において,その建物の一部が“滅失”し,“建物が所在しない土地”が発生してしまった場合,その土地は,規約敷地みなされる
 ↓
例えば,マンション(区分所有建物)が,「甲地」と「乙地」の“2筆の土地”にまたがって建っていたが,そのマンションの一部が地震で壊れてしまったため,地震後もマンションが残った「乙地」だけが,法定敷地となり,「甲地」が“マンションの所在しない土地”になってしまったとする。
 ↓
その場合,「甲地」は,“みなし規約敷地”の規定により,“自動的”に,規約敷地となるわけだ。
(「甲地」が,いきなり“敷地から除外”されてしまうと,区分所有法の“対象外”となり,何かと不都合だからだ!)


2)敷地の“分割”
建物が,“一筆の土地”に建っている場合において,その土地が“分割(分筆)”され,“建物が所在しない土地”が発生してしまった場合も,その土地は,上記1)と同様に,規約敷地みなされる
 ↓
例えば,マンション(区分所有建物)が,“一筆の土地”に建っていたが,その土地が,「甲地」と「乙地」に分割され,そのうち「甲地」だけが,法定敷地となったため,「乙地」が“マンションの所在しない土地”になってしまったとする。
 ↓
その場合も,「乙地」は,上記1)の例と同様,“みなし規約敷地”の規定により,“自動的”に,規約敷地となるわけである。



注)「みなされる (みなす)」とは,性質が異なる“”と“”のケースがある場合において,Aのルールを,Bにおいても採用してしまおう…という取扱いのことだ。
 ↓
反証が認められないため,“くつがえることがない”というのが,特徴である。
 ↓
これに対して,「推定する」という法令用語もあるが,こちらは,反証が認められるため,証拠を挙げて“くつがえすことができる”というのが,その特徴だ。
(「みなされる」と「推定する」の違いは,要注意である!)

――――――――――――――――――――――――
今回の“区分所有法 マスター講座”は…ここまで!






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

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2018年11月11日(日) 23時00分00秒

区分所有法その5(共用部分③)

テーマ:区分所有法マスター講座
みなさん、こんばんは(^o^)。

今回の「区分所有法 マスター講座」は、“共用部分”の第3弾です。

※ 「区分所有法 マスター講座」は、マンション管理士&管理業務主任者受験生で区分所有法を学習する方のために、無料で掲載する講座です。また、来年度の宅建受験生及び自己啓発目的で区分所有法を学習する方にも役立つ内容となっています。
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●●● 共用部分③ ●●●

「共用部分」のラストとなる今回は,共用部分の管理・変更行為を中心に,そのルールを確認する。

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」の“管理行為”】

共用部分の管理行為は,次の“3つ”に分類される。
● 保存行為 … 下記1)参照
● 利用行為 … 下記2)参照
● 改良行為 … 下記2)参照
 ↓
ただし,「管理行為」と言えば,通常は“利用行為”と“改良行為”を指す。



1)共用部分の「保存行為」
共用部分の保存行為とは,共用部分の“現状維持”のための行為であり,しかも,“管理費でまかなえる程度”の行為を指す。
(例:設備の点検や,破損部分を修繕する…)
 ↓
共用部分の保存行為は,各共有者(各区分所有者)単独できる。つまり,集会の決議がなくてもOK…ということである。
(ただし,規約で別段の定めができる!
 ↓
しかも,下記2)の“管理(利用・改良)行為”や,次のコーナーの“変更行為”では,専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは,その専有部分の区分所有者の承諾が必要である…とされるが,保存行為については,この承諾は“不要”となっている。


2)共用部分の「管理(利用・改良)行為」
管理(利用・改良)行為”には,「共用部分の利用行為」と「共用部分の改良行為」があるが…
 ↓
このうち,共用部分の利用行為とは,共用部分から“収入”を得る(収益をはかる)行為である。
(例:集会所を貸して,使用料を手に入れる…)
 ↓
また,共用部分の改良行為とは,共用部分の“価値を増加”させる行為である。
(例:共用廊下や共用階段に,夜間灯を設置する…)
 ↓
なお,共用部分の修繕行為であっても,“修繕積立金”を取り崩して行われるような工事は,保存行為のレベルを超えてしまっている…ため,こちらの“改良行為”に該当する…と考えられている。
 ↓
ちなみに,「共用部分」について,損害保険契約(火災保険など)を締結する行為は,この共用部分の管理行為の1つとみなされる
 ↓
共用部分の“管理(利用・改良)行為”をするには,普通決議(区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議)が“必要”である。
(ただし,規約で別段の定めができる!
 ↓
しかし,専有部分の使用に“特別の影響”を及ぼすべきときは,その“専有部分の区分所有者”の承諾が“必要”となる。

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」の“変更行為”】

共用部分の変更行為は,次の“2つ”に分類される。
● 軽微変更 … 下記1)参照
● 重大変更 … 下記2)参照



ここで突然だが,私(保坂つとむ)の個人的な話をしよう。
 ↓
私は,“引っ越し”大好き人間で,いままで数え切れないくらい,いろんな場所で暮らしてきた。
 ↓
その中には,分譲マンション(“分譲賃貸”として借りていた…)なのに,築年数が古くて“エレベーター”がない…といったケースが,結構あったのだ。
 ↓
だから,買い物で重たい荷物を背負って帰ってきたときなどは,ヒィーヒィー言いながら階段を登るハメになった。
(その度に「エレベーター設置してよ」と思ったものだ ^^;)
 ↓
それでは,階段をぶっ壊して,エレベーターを設置しようとするには,どうしたらいいのだろうか?
 ↓
そんなことが実現すれば,そりゃ~見た目も構造も“まるっきり”変わってしまうことになる。
(これを,区分所有法では,「形状の著しい変更」と表現している!)
 ↓
ほかに,「効用の著しい変更」というのもある。
 ↓
「効用」とは“使い道”のことだから,例えば,いままで“集会室”だったものを,「誰も利用してないじゃん。じゃ~“店舗”として賃貸し,その家賃を,管理組合の収入にしようョ。」なんてケースが,この“効用の著しい変更”に当たる。
 ↓
そして,これらの変更は併せて,下記2)重大変更と呼ばれる。
 ↓
もう,おわかりだろう。この「形状の著しい変更」でも「効用の著しい変更」でもない共用部分の変更が,下記1)軽微変更…というわけだ。



1)共用部分の「軽微変更」
共用部分の軽微変更とは…
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
共用部分の変更行為のうち,その形状または効用の著しい変更を伴わないもの
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

…を指す。
 ↓
共用部分の軽微変更をするには,普通決議(区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議)が“必要”である。
(ただし,規約で別段の定めができる!
 ↓
しかし,専有部分の使用に“特別の影響”を及ぼすべきときは,その“専有部分の区分所有者”の承諾が“必要”となる。


2)共用部分の「重大変更」
共用部分の重大変更とは…
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
共用部分の変更行為(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く!
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

…を指す。
(「軽微変更」の定義も,「重大変更」の定義も,なんとも“かったるい”言い回しだが…“要暗記”だ!)
 ↓
共用部分の重大変更をするには,特別決議(区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議)が“必要”である。
 ↓
ただし,「区分所有者(頭数)」の定数だけは,規約で“過半数”まで減ずる(削減する…)ことができる
(これに対し,「議決権」の定数変更は,認められない!)
 ↓
なお,専有部分の使用に“特別の影響”を及ぼすべきときは,その“専有部分の区分所有者”の承諾が“必要”となる。



注)「軽微変更」と「重大変更」の“区分”に,その“費用(工事費)の大小”は,全く関係がない!
 ↓
あくまでも,“形状または効用の著しい変更があったかどうか”だけで,その区分がなされる。
 ↓
したがって,「形状や効用の著しい変更を“伴わない”共用部分の変更」であれば,“何億円”掛かったとしても,軽微変更となる。

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」に関する“その他のルール”】

1)共用部分の“使用”
共用部分の各共有者(各区分所有者)は,共用部分を,その用方に従って使用できる。
 ↓
この“用方に従って使用”する…とは,単に“フツー”に利用する…という意味だ。
 ↓
気を付けてほしいのは,共用部分が,区分所有者の“共有”であっても,「民法」のように,“持分に応じて”使用するわけではない…という点だ。
(例えば,“エレベーターを使用できる期間”を,持分に応じて制限するのは“NG”となるわけだ!)
 ↓
なお,共用部分の使用については,一定の合理的な範囲で制限を課すのは“OK”だが,その使用の“完全禁止(使用権の剥奪)”は,認められない。
「規約」で定めたとしても,“完全禁止”は“NG”だ!)


2)共用部分の“負担・利益収取”
共用部分の“持ち主”は,「区分所有者」である。
 ↓
そこで,共用部分の各共有者(各区分所有者)は…
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
● その持分に応じて,共用部分の“費用”を負担する。
(だから,専有部分の“床面積が大きい”区分所有者ほど,マンションの「管理費」も“高くなる”わけだ!)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
● その持分に応じて,共用部分から生ずる“利益(収入)”を受け取る。
(例:屋上に設置された広告塔からの「広告料」収入は,各区分所有者が,持分に応じて受け取ることになる…)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ↓
そして,これらのルールは,規約で別段の定めができる


3)“管理所有者”の権限
「管理所有者」は,区分所有者(または「一部区分所有者」)全員のために,“共用部分を管理する義務”を負う。
(この場合,「管理所有者」は,区分所有者(または「一部区分所有者」)に対して,“相当な管理費用”を請求できる!)
 ↓
ただし,「管理所有者」は,単独で“共用部分の重大変更”を行ってはならない。
(裏を返せば,管理所有者は,共用部分の保存行為はもちろんのこと,管理行為軽微変更についても,“単独”でできる…ということになる!)


4)建物の設置または保存の“瑕疵に関する推定”
建物の瑕疵が原因で,他人が被害にあったときは,その瑕疵は,共用部分に原因があると推定される。
 ↓
これは,区分所有建物の瑕疵(欠陥・不具合のこと)によって損害が発生したが,その瑕疵の原因が,専有部分にあるのか・共用部分にあるのか…が,よくわからないときは,「共用部分の瑕疵にしてしまおう!」とするルールである。
 ↓
つまり,共用部分の“持ち主”である区分所有者“全員”が「損害賠償責任」を負う…ということである。
 ↓
ただし,あくまでも“推定”されるにすぎないから,特定の専有部分に原因がある…とハッキリすれば,くつがえる。
 ↓
この場合,被害者は,(民法の「土地工作物責任」の規定により…)“その専有部分”の占有者や区分所有者に対して,「損害賠償を払え!」…と“責任追及”することになる。

――――――――――――――――――――――――
今回の“区分所有法 マスター講座”は…ここまで!






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2018年11月10日(土) 23時00分00秒

区分所有法その4(共用部分②)

テーマ:区分所有法マスター講座
みなさん、こんばんは(^o^)。

今回の「区分所有法 マスター講座」は、“共用部分”の第2弾です。

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●●● 共用部分② ●●●

「共用部分」は,区分所有者が単独で(独占して…)所有するような性格のものではない…というのは,おわかりだろう。
 ↓
そこで,「区分所有法」では,“共用部分”は,原則として,区分所有者全員の“共有物”である…という考え方を採用している。
 ↓
というわけで今回は,この“共用部分の共有関係”を中心に,取り上げることにする。

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」の“所有者”】

1)“共用部分”の所有者は,だれか?
「共用部分」は,区分所有者全員の“共有”に属する。
(ただし,規約で別段の定めができる!


2)“一部共用部分”の所有者は,だれか?
「一部共用部分」は,これを共用すべき区分所有者の“共有”に属する。
(ただし,規約で別段の定めができる!


3)区分所有者“以外”でも,所有者になれるか?
区分所有者以外の者は,「共用部分」や「一部共用部分」の所有者に“なれない”。
 ↓
ただし,下記4)「管理所有」の場合には,例外的に,“区分所有者ではない管理者”が,共用部分を所有できる。


4)管理所有
管理者は,規約に特別の定めがあれば,共用部分を所有“できる”。
 ↓
また,特定の区分所有者を,規約で,共用部分の所有者と定めることも“できる”。
 ↓
これらのように,「管理者」や「特定の区分所有者」が共用部分を所有することを,管理所有という。
(この“管理所有”により,共用部分の“所有者”として定められた者は,管理所有者と呼ばれる!)
 ↓
共用部分は,本来,区分所有者みんなの所有物であるが,実際の管理は,管理者など一部の者を通じて行うことが多い。
 ↓
そこで,「だったら便宜上,管理を行っている者の所有にしましょ。」としたのが,この“管理所有”を認める趣旨である。



注)上記2)「一部共用部分」は,“一部の区分所有者”のみの“共用”に供されるべきことが明らかな共用部分である。
 ↓
具体的には,次のような例がある。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
(例1) 住居・店舗の複合用途型マンションにおいて, 店舗内専用に設置された「エスカレーター」は,店舗だけの“一部共用部分”となる。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
(例2) 「エレベーター」が2基設置されている建物において,それぞれの利用者が異なる構造となっている場合,そのエレベーターは,各利用者のための“一部共用部分”となる。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


注)上記2)で説明したとおり,「一部共用部分」は,これを“共用すべき区分所有者”の共有に属する。
(当マスター講座では,この“共用すべき区分所有者”のことを,「一部区分所有者」と呼ぶことにする!)

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」が“共有”の場合のルール】

共用部分が,区分所有者の全員または一部の“共有”に属する場合は,その“共用部分の共有(のルール)”については,区分所有法に定めるところによる。
 ↓
この“区分所有法に定めるところ”による…とは,共用部分が共有の場合には,“区分所有法のルールのみ”を採用し,「民法」上の共有に関するルールは排除する…ということを意味する。
 ↓
例えば,「民法」では,“持分の放棄”や“共有物の分割”が認められているが,「区分所有法」では,これらについては,な~んの規定も存在しない。
 ↓
だからと言って,「民法」の規定が適用されることは“ない”。
 ↓
したがって,“共用部分の持分の放棄”や“共用部分の分割”は,まったくの“NG”… ということになるわけだ。

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」の共有持分の“割合”】

1)共用部分の持分“割合”は?
各共有者の持分(共有持分)は,その有する専有部分の床面積の割合による。
(ただし,規約で別段の定めができる!


2)“一部共用部分”があるときは?
上記1)の場合において,「一部共用部分」があるときは,その一部共用部分の“床面積”は,一部区分所有者の「専有部分の床面積の割合」により配分して,それぞれの区分所有者の専有部分の床面積に算入する。
(ただし,規約で別段の定めができる!
 ↓
平たく言えば…
一部区分所有者”の持分割合には,「専有部分の床面積」に,専有部分の床面積割合で按分した「一部共用部分の床面積」を“加算”したもの…が用いられるということだ。
 ↓
しかし,次のいずれかの場合には,一部共用部分の床面積の算入(加算)は“行われない”。
● 規約により一部共用部分とされた附属建物
● そもそも床面積の計算が不可能な一部共用部分
  (例:店舗の区分所有者だけが共用している“広告板”)



注)上記1),2)「専有部分の床面積」には,壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積…が用いられる。
(ただし,規約で別段の定めができる!

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」の共有持分の“処分”】

1)専有部分の処分
共有者の持分(共用部分の共有持分)は,その有する“専有部分の処分(譲渡等)”に従う
 ↓
したがって…
● 「専有部分」が“売却”されれば,「共用部分の共有持分」も,“一緒に売却”される。
● 「専有部分」に“抵当権が設定”されれば,その抵当権の効力は,「共用部分の共有持分」にも及ぶ。
(つまり,抵当権者が,その「専有部分」を“競売”すると,「共用部分の共有持分」も“一緒に競売”される!)
 ↓
1番大事な点は,このルールに関しては,一切“例外がない”ということ。下記2)との違いに,要注意である!


2)分離処分の禁止
共用部分の共有者は,この法律(区分所有法)に別段の定めがある場合除き,その有する「専有部分」と“分離”して「共用部分」の持分(共有持分)を処分できない
(つまり,共用部分の“持分だけ”を切り離して,売り買いの対象にしてはならない…ということだ!)
 ↓
そりゃそうでしょう,共用部分の持分だけを手に入れてもしょうがないからねぇ。部屋(専有部分)も一緒に手に入れないと…。
 ↓
問題なのは,分離処分が例外的に“OK”となる上記のこの法律に別段の定めがある場合という記述。
 ↓
どんな場合か…と言うと,次の“2つ”のケースしかない。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
(その1) 規約で各共有者の持分割合を変更した場合
持分割合を変更すれば,ある人の持分が減って,そのぶん,他の人の持分が増えることになる。確かに,共用部分の持分だけを“切り離して”移動させているのと同じ…ということになる!
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
(その2) 規約で管理者や特定の区分所有者を共用部分の所有者とした場合…つまり,管理所有の場合
区分所有者のみんなが,共用部分の持分だけを切り離して,「管理所有者」にこれを譲る…という行為がなければ,そもそも,“管理所有”自体が成り立たなくなる!
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ↓
気を付けてほしいのは,上記のいずれも“規約で”と書いてあるが,あくまでも,上記のいずれかに“ドンピシャ”の場合のみ,分離処分が“OK”なのであって,単に,規約に「分離処分ができるよ!」と書いてあっても,それだけでは,分離処分は“NG…ということだ。



注)上記1)のとおり,「専有部分」が“処分”されれば,「共用部分」の持分も“一緒に処分”されることになる。
 ↓
…であれば,わざわざ専有部分を“売却する度”に,「専有部分の所有権移転登記」と「共用部分の持分移転登記」の“両方”をする必要はないんじゃないか…と考えることができる。
(共用部分だけを“単独で取引することがない”のであれば,「共用部分の登記」は“要らない”… と言えるからだ!)
 ↓
そこで,“専有部分が処分”されたときは,「専有部分」についてだけ登記をすればよく,「共用部分」の登記は“不要”…というルールが,採用されている。
 ↓
つまり,「共用部分」については,民法177条(不動産物権の対抗要件)の規定は適用されず,“登記なし”で,第三者に対抗できる…ということである。

――――――――――――――――――――――――
今回の“区分所有法 マスター講座”は…ここまで!






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区分所有法その3(共用部分①)

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「区分所有法 マスター講座」は、今回から頻出項目の“共用部分”に突入です。

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●●● 共用部分① ●●●

「区分所有建物」のうち,専有部分“以外”の部分は,すべて共用部分に該当する。
 ↓
そこで,今回から3回にわたり,この「共用部分」を取り上げる。

――――――――――――――――――――――――
【「共用部分」の“定義”】

共用部分の定義は,区分所有法2条4項に規定されているが,その内容は,以下のとおりである。
 ↓
区分所有法上,「共用部分」とは,次の3つを指す。
● 専有部分以外の“建物の部分”…… 下記1)参照
● 専有部分に属しない“建物の附属物”…… 下記2)参照
● 共用部分とされた“附属の建物”…… 下記3)参照
 ↓
それでは,これらの意味を順次説明する。



1)「専有部分以外の“建物の部分”」の意味
専有部分以外の“建物の部分”とは,建物“本体”のうち,専有部分“以外”のすべての部分を指す。
 ↓
そしてこの部分は,次の2つに分類される。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
● 法定共用部分(4条1項により法律上当然に共用部分とされるもの)
● 規約共用部分(4条2項により規約で共用部分とされたもの)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━



2)「専有部分に属しない“建物の附属物”」の意味
専有部分に属しない“建物の附属物”とは,建物の“附属物”のうち,専有部分に“属しない”部分に附属されたものを指す。
 ↓
「建物の附属物」とは,電気の配線,水道の配管など,文字通り,建物“本体”ではなく,建物に“附属した(くっついている…)物”のことだ。
 ↓
この附属物は,建物本体のうち,どこに附属するのか…によって,専有部分・共用部分の“区分”が,決定することになる。
 ↓
したがって,「専有部分に附属」しているのに,「共用部分の附属物」に“変更”しようとしても,これは認められない(「規約」で定めてもNGだ!)。


3)「共用部分とされた“附属の建物”」の意味
共用部分とされた“附属の建物”は,区分所有建物(建物本体)とは“別の建物”だが,その区分所有建物のために存在する建物で,規約により“共用部分”とされたものを指す。
(具体的には,マンション本体とは“別棟”のガレージや,“別棟”のトランクルーム…などが考えられる!)
 ↓
「附属の建物」は,“規約”で定めて,はじめて“共用部分の仲間入り”を果たすことができる。
 ↓
したがって,規約の“定めがない”のに,当然に共用部分(法定共用部分)となるものではない。
(“附属の建物”が,「法定共用部分」となることはない!

――――――――――――――――――――――――
【「配管」の“区分”】

このコーナーでは,建物の“附属物”のうち,水道管や排水管といった「配管」が,専有部分・共用部分の“どちらに属するのか”…について考えたい。



フツー… 
マンションの「配管」のうち,“共用”の配管(建物の上下を貫くことが多いので「たて管」とも呼ばれる!)は,パイプスペース「パイプシャフト」とも呼ばれる!)という専用の空間に設置されている。
(マンション広告の間取り図で「PS」と表示されている狭いスペースのことだ!)
 ↓
また,共用の配管から各住戸に枝分かれしている管(通常,横に伸びている…)は,文字通り「枝管」と呼ばれる(横に這っているので「横引き管」と呼ばれることもある!)が,これも,“最近のマンション”では,壁に埋め込まずに,床スラブ(鉄筋コンクリートでできた分厚い床板のことだ!)とフローリングの間…を通したりすることが多い。
 ↓
これに対して,“古~いマンション”では,排水管の「たて管」が,トイレや風呂の中を“配管丸出し” で,上下に突っ切っていることがある。また,“上階”の排水管の「枝管」が,“下階”の天井裏を通っている…なんてケースもある。



「区分所有法」上,“配管”は,それぞれ次に属する…と考えられている。
 ↓
● “共用”の配管(たて管)共用部分に属する!
● “各住戸”の専用配管(枝管)専有部分に属する!
 ↓
ただ,そう単純に区別できない場合もある。前述のように“上階の排水管の枝管が,下階の天井裏を通っている”ようなケースだ。
 ↓
このような「排水管の枝管」は,専有部分・共用部分のどちらに属するのだろうか?
 ↓
上階“専用”の排水管なので,一見,上階の「専有部分」の一部…とも思えるが,実は,このような排水管については,最高裁判所の判決(判例)が存在している。
 ↓
この判例の中身を簡単に説明すれば,下階の天井裏を通っているんだから,上階の区分所有者メンテナンス(点検・修理)しようがない。だから,このような排水管は,共用部分に当たる!」ということになる。

保坂つとむのブログ-天井裏の配管
(写真) 排水管が,下階を通っているケース

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今回の“区分所有法 マスター講座”は…ここまで!






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

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2018年11月08日(木) 23時00分00秒

区分所有法その2(専有部分②)

テーマ:区分所有法マスター講座
みなさん、こんばんは(^o^)。

「区分所有法 マスター講座」は前回に引き続き、“専有部分”のルールを確認します(^o^)。

※ 「区分所有法 マスター講座」は、マンション管理士&管理業務主任者受験生で区分所有法を学習する方のために、無料で掲載する講座です。また、来年度の宅建受験生及び自己啓発目的で区分所有法を学習する方にも役立つ内容となっています。
(毎回、これらの方の活用度を、☆印(5段階)で表示します!)




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□□□ 区分所有法その2 □□□

活用度:
マン管・管業受験生 ☆☆☆☆☆
宅建受験生 ☆
自己啓発目的 ☆☆☆




●●● 専有部分② ●●●

前回に引き続き,“専有部分”と“区分所有権”について説明する。

――――――――――――――――――――――――
【「区分所有権」の“成立”】

前回,「専有部分」は,次の“両方”を備える必要がある…と説明した。
 ━━━━━━━━━
 ● 構造上の独立性
 ● 利用上の独立性
 ━━━━━━━━━

 ↓
それでは,これらの独立性を有する部分(「専有部分」となり得る部分)が“複数”存在する建物は,必ず「区分所有建物」となるのか?
 ↓
答えは“NO”だ!
 ↓
このような建物であっても,「区分所有建物」とするのか,「普通の建物」とするのか…は,所有者が“任意”に決められるからだ。
 ↓
だから,ある建物が“区分所有建物”となるためには,その建物の所有者が区分所有の目的であること(区分所有する旨の意思)をきちんと“外部に”示すことが必要となる。
 ↓
ところが,どのようにこの意思を示せばよいのかについて,「区分所有法」では,明確なルールを明文化していないため,所有者が「区分所有しているぞ!」という意思表示を,何らかの形で示していればよい…と解釈されている。
 ↓
何らかの形”で示せばよい…ということは,“こうすればよい”という明確な基準はないわけだ。
 ↓
参考までに,いままで「区分所有しているぞ!」という意思表示として認められたものには…
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
● 区分所有建物として登記をした(このような登記を「区分建物登記」という!)。
● 建物のうち独立した一部(部屋)が,他人に売却された。
● 分譲マンションとして新聞広告を打った。
● 仲間を募り,その仲間が話し合って,各自が“区分所有する部分”をあらかじめ定めた上で,一棟の建物を築造した(一般に「コーポラティブハウス」と呼ばれる!)。
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

…などがある。



注)「区分所有権」は,一棟の建物の所有者が1人の時点でも,要件を満たせば“成立”する。
 ↓
だから,“分譲マンション”であれば,分譲前(「分譲業者」による“単独所有”の時点)でも,区分所有権が成立し得るし…
 ↓
地主が,“賃貸マンション”を築造し,その一棟マンションすべてを,その地主が1人で所有している場合でも,要件さえ満たせば,区分所有権が成立することになる。

――――――――――――――――――――――――
【「専有部分」の“性質”】

1)専有部分の“対抗要件”は?
専有部分(区分所有権)は,登記があれば,第三者に対抗“できる”。
 ↓
この場合,専有部分(登記上は「区分建物」と呼ばれる!)の“床面積”は,壁その他の区画の内側線(内側)で囲まれた部分の「水平投影面積」により算出される。
 ↓
ちなみに,「水平投影面積」は,建物の床に,凸凹や斜面があったとしても,あくまで,“水平面で算出した面積”のことである。
(要するに,床に空から光を当てたときの“”を,真上からみて計測したときの面積だ!)


2)専有部分は“共有”できるか?
「専有部分」は,2人以上の所有者(区分所有者)で共有“できる”。
(例:専有部分が,共働き夫婦の共有名義となっている…)
 ↓
ちなみに,専有部分が2人以上の所有者の共有である場合は?
 ↓
「区分所有法」には,この場合(専有部分の共有)に関するルールがないため,民法上の共有のルールが,適用される
 ↓
したがって,各共有者は,その専有部分(共有物)の“全部”について,その“持分”に応じて使用できるし,各共有者の「共有持分」については,共有者間の合意がなければ,“平等の割合”と推定される。



注)「共用部分」は,区分所有者“全員の共有”であることが一般的である。
 ↓
また,この場合(共用部分の共有)に関する共有関係の取扱いは,区分所有法上に特別のルールが定められているため,そちらが適用される(詳細は,後日…)。

――――――――――――――――――――――――
【「専有部分」の“範囲”】

専有部分と共用部分の“境界”がどこなのか…については,「区分所有法」上,“な~んにも定めがない”。
 ↓
そこで,下記1)3)のような考え方が存在している。



1)内法(うちのり)
● 専有部分 ⇒ 境界部分で囲まれた内側だけ
● 共用部分 ⇒ 境界部分の全部(「内装部分」を含む!)
 ↓
「内装部分」まで共用部分である…ということは,区分所有者が,内装工事(リフォーム)はできないのか!?…という問題が生じてしまう欠点アリ


2)壁心(へきしん)
● 専有部分 ⇒ 壁等の境界部分の中心線まで
● 共用部分 ⇒ 境界部分について,共用部分は“無い
 ↓
壁の“中心線”まで専有部分となってしまうため,壁を削ってもいいのか!?…という問題が生じてしまう欠点アリ


3)上塗(うわぬり)
● 専有部分躯体部分の内側(つまり,「内装部分」は専有部分となる!)
● 共用部分 ⇒ 境界部分のうち,「躯体部分」だけ
 ↓
床面積の計算がしにくい!?…という欠点アリ



注)「境界部分」とは,壁や床・天井などのように,専有部分と他の専有部分との境界となっている部分のことだ。
 ↓
このうち,支柱・耐力壁などの建物全体を維持するための“骨格部分”が「躯体(くたい)部分」である。
(要するに,専有部分の内装を取っ払うと現れるコンクリート等で造られた建物の基本構造体のことである!)

注)「躯体部分」が勝手に改造されてしまうと,建物自体を維持できなくなる可能性がある。また,共用配管や共用配線などの“共用部分”は,この「躯体部分」の中に入っていることが多い。
 ↓
これに対して,「内装部分」は,リフォームをしたい…という区分所有者の気持ちを考えると,前述のとおり,“専有部分”に含めるべきである。
 ↓
これらの理由から,一般には上塗説が“有力説”であるとされている。

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今回の“区分所有法 マスター講座”は…ここまで!






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たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

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