不動産登記法特別講座
みなさん、こんばんは(*^▽^*)。
先日、“権利関係”分野で最低限の点数を獲得するためには、“特別法”での得点が必須…と書きましたが、じつは、「不動産登記法」は例外となります。
なぜなら… 近年、異常にムズイから(￣▽￣；)
「不動産登記法」は、「区分所有法」以上に範囲が“膨大”で内容も難しく、権利関係中最もリスキーな法律といえます。
ですから… みなさんは、知っている内容から出題されたときだけ、正解が出せればＯＫです。
じゃあ～、どこまで知っときゃいいのか？？？
今回のブログ記事が、その目安となる最低限の知識…と考えてください(^o^)。
今日も応援のワンクリックをお願いしま～す(^o^)。
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●●● “不動産登記”はこれだけやっとけ！ ●●
不動産登記法に定める登記（不動産登記）には，次の２種類がある。
● “表示”に関する登記
● “権利”に関する登記
↓
このうち… ｢表示に関する登記｣は，不動産の“物理的状況”をハッキリさせるための登記である（つまり… “対抗要件”を備えるための登記ではない！）。
↓
これに対し… ｢権利に関する登記｣は，不動産の“権利関係”をハッキリさせるための登記である（つまり… “対抗要件”を備えるための登記はこちら！）。
―――――――――――――――――――――――――
【不動産登記“Ｑ＆Ａ”】
Ｑ１）不動産登記は“どこで”するのか？
↓
Ａ１）不動産の“所在地を管轄”する『登記所』でする。
│
│
↓
なお… “管轄違い”の登記は，『無効』となる。
↓
また… ２つ以上の管轄にまたがる不動産については，法務大臣等が，どこの登記所で扱うのか…を『指定』する。
Ｑ２）不動産登記は“どこに”記録されるのか？
↓
Ａ２）登記官が『登記簿』に登記事項を記録することで行う。
│
│
↓
なお… ｢登記簿｣には，『登記記録』が記録されているが，この｢登記記録｣は，次の２つに区分して記録される。
１）表題部 ⇒ ｢表示に関する登記｣が記録される。
２）権利部 ⇒ ｢権利に関する登記｣が記録される。
↓
《｢表題部｣の基礎知識》
● ある不動産について，“１番最初”に行われる｢表題部｣への登記は，『表題登記』と呼ばれる。
● 所有権の登記（権利部）がないときは，この｢表題部｣に，所有者（『表題部所有者』と呼ばれる！）の氏名や住所が記録される。
↓
《｢権利部｣の基礎知識》
● ｢権利部｣は，さらに次の２つに区分される。
１）甲区 ⇒『所有権』に関する登記事項が記録される。
２）乙区 ⇒『所有権以外の権利（地上権・抵当権など）』に関する登記事項が記録される（｢占有権｣や｢留置権｣は… 登記できない！）。
● ｢権利部｣に“権利者”として記録されている人は，『登記名義人』と呼ばれる。
Ｑ３）そもそも不動産登記の申請は“義務”なのか？
↓
Ａ３）“表示に関する登記”の申請は，義務で『ある』。
│
│
↓
義務なので… “表示に関する登記”は，申請の期限もある（建物の新築等があれば… 『１ヵ月』以内に申請する！）。
↓
なお… “権利に関する登記”の申請は，義務では『ない』（だから… 申請の期限もない！）。
Ｑ４）不動産登記の申請は“だれが”するのか？
↓
Ａ４）“権利に関する登記”は，『申請主義』が採用される。
│
│
↓
● ｢表示に関する登記｣は…
⇒ 所有者等からの申請がなくても，一部の登記を除いて，“登記官が職権”で行うことができる。
↓
● ｢権利に関する登記｣は…
⇒ 一定の場合を除き，当事者の“申請”や，官庁・公署の“嘱託”がなければ，することができない（これが… 申請主義（or 申請・嘱託主義）である！）。
Ｑ５）不動産登記の申請は“単独”でできるのか？
↓
Ａ５）“表示に関する登記”は，『単独申請』が認められる。
│
│
↓
これに対し… “権利に関する登記”は，当事者（登記権利者＆登記義務者）の『共同申請』が原則である（これを… 『共同申請主義』という！）。
↓
ただし… “権利に関する登記”であっても，次の場合には，“例外的”に『単独申請』が認められる。
ａ）相続による登記 … 『相続人』だけ！
ｂ）法人合併による登記 … 『合併後の法人』だけ！
ｃ）判決による登記 … 『勝訴した登記権利者』だけ！
ｄ）氏名・住所の変更 … 『登記名義人』だけ！
ｅ）所有権保存登記 … 『表題部所有者』だけ！
ｆ）仮登記 … 『仮登記の登記権利者』だけ！
↓
上記ｃ）の… “判決”とは，｢登記手続に協力せよ！｣と命ずる『給付判決』のことであり，『確認判決』ではない（なお… 所有権保存登記は“確認判決”で登記できる！）。
↓
上記ｆ）の… “仮登記”は，仮登記の登記義務者の承諾があれば，仮登記の“登記権利者”だけ…で申請できる。
Ｑ６）不動産登記の申請は“どのような方法”でするのか？
↓
Ａ６）『要式主義』により，申請の要式が決められている。
│
│
↓
不動産登記の申請は… 次の要式によらなければならない。
● オンライン申請
● 出頭申請（窓口での申請）
● 郵送申請
Ｑ７）不動産登記の“順位”はどうやって決まるのか？
↓
Ａ７）順位は，“登記の前・後”による。
│
│
↓
同一の不動産において… 登記された権利の順位は，“登記の前・後（登記された順番）”によるが，具体的には，次の方法で判定される。
● 甲区のみ・乙区のみの場合は… 『順位番号』による。
● 甲区と乙区にまたがる場合は… 『受付番号』による。
―――――――――――――――――――――――――
【不動産登記の３大主義（まとめ）】
すでに“○○主義”というのが，３つ登場しているが，これらを整理すると，次のようになる。
１）申請主義（当事者の申請等が必要だ…という主義）
⇒ 例外アリ！
（表示に関する登記は，登記官の職権でできる！）
２）共同申請主義（当事者が共同で申請せよ…という主義）
⇒ 例外アリ！
（表示に関する登記のほか，多数の例外がある！）
３）要式主義（決められた要式で申請せよ…という主義）
⇒ 例外ナシ！
―――――――――――――――――――――――――
【マンションの登記】
分譲マンション（この法律では，｢区分建物｣と呼ばれる！）の登記は，次のような“特別ルール”が採用されている。
↓
● 分譲マンションの｢表題登記｣の申請は…
⇒ 原始取得者（例：分譲業者）が『一括』して行う。
↓
● 分譲マンションの｢所有権保存登記｣の申請は…
⇒ 『表題部所有者から所有権を取得した者』もできる。
↓
● ｢規約共用部分｣である旨の登記の申請があれば…
⇒ その専有部分であった『表題部』に記録される。
↓
● ｢敷地権｣の登記の申請があった場合は…
⇒ （まず…）“区分建物”の『表題部』に登記が行われる。
（次に…）“敷地権の目的となる土地”の『権利部』にも，“登記官の職権”で登記が行われる。
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今日のブログ記事は…ここまで！
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
※ 記事を許可なく転載・複製することを禁じます。
《保坂つとむ制作 ｢50日でうかる宅建士｣のご案内》
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｢50日でうかる宅建士｣の“50日でうかる”とは，50日間での超短期学習を推奨する…という意味ではなく，“最短50日で全体がマスターできる”という意味で名付けました。
これは，分厚い参考書を１～２回転こなすよりも，同じ期間で，薄くても重要事項がキチンと網羅された参考書を４～５回転こなしたほうが，絶対に受かりやすい…という学習理論をわかりやすく表現したものです。
現に，40点以上の得点で受かった…といった読者からの感謝の声が，毎年のように届いています。早くはじめれば，より回転数が多くなるため，合格する可能性がグンと高くなります。アプリ版と書籍版から選べます。
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《アプリ版》
保坂つとむ制作の宅建学習用アプリです（無料の体験版もあります）。
【iPhone版・iPad版・android版のいずれも上巻・下巻各1,700円（税込）】
アプリ内で“テキスト・過去問・音声講義”のすべてが提供されるため，スマホやタブレットがあれば，通勤時などのスキマ時間を利用して，いつでもどこでも学習を進めることができます。
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《書籍版》
保坂つとむ制作の宅建参考書（テキスト＆過去問）です。
【上巻・下巻各2,700円＋税】
“平成29年版の書籍版”は，発売を見送ることになりましたので，書籍版での学習をご希望の方は，この平成28年版を，ご利用ください。
（“次年度フォローサービス”により，平成29年度の宅建受験においても，問題なくご利用いただけます。）
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先日、“権利関係”分野で最低限の点数を獲得するためには、“特別法”での得点が必須…と書きましたが、じつは、「不動産登記法」は例外となります。
なぜなら… 近年、異常にムズイから(￣▽￣；)
「不動産登記法」は、「区分所有法」以上に範囲が“膨大”で内容も難しく、権利関係中最もリスキーな法律といえます。
ですから… みなさんは、知っている内容から出題されたときだけ、正解が出せればＯＫです。
じゃあ～、どこまで知っときゃいいのか？？？
今回のブログ記事が、その目安となる最低限の知識…と考えてください(^o^)。
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不動産登記法に定める登記（不動産登記）には，次の２種類がある。
● “表示”に関する登記
● “権利”に関する登記
↓
このうち… ｢表示に関する登記｣は，不動産の“物理的状況”をハッキリさせるための登記である（つまり… “対抗要件”を備えるための登記ではない！）。
↓
これに対し… ｢権利に関する登記｣は，不動産の“権利関係”をハッキリさせるための登記である（つまり… “対抗要件”を備えるための登記はこちら！）。
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【不動産登記“Ｑ＆Ａ”】
Ｑ１）不動産登記は“どこで”するのか？
↓
Ａ１）不動産の“所在地を管轄”する『登記所』でする。
│
│
↓
なお… “管轄違い”の登記は，『無効』となる。
↓
また… ２つ以上の管轄にまたがる不動産については，法務大臣等が，どこの登記所で扱うのか…を『指定』する。
Ｑ２）不動産登記は“どこに”記録されるのか？
↓
Ａ２）登記官が『登記簿』に登記事項を記録することで行う。
│
│
↓
なお… ｢登記簿｣には，『登記記録』が記録されているが，この｢登記記録｣は，次の２つに区分して記録される。
１）表題部 ⇒ ｢表示に関する登記｣が記録される。
２）権利部 ⇒ ｢権利に関する登記｣が記録される。
↓
《｢表題部｣の基礎知識》
● ある不動産について，“１番最初”に行われる｢表題部｣への登記は，『表題登記』と呼ばれる。
● 所有権の登記（権利部）がないときは，この｢表題部｣に，所有者（『表題部所有者』と呼ばれる！）の氏名や住所が記録される。
↓
《｢権利部｣の基礎知識》
● ｢権利部｣は，さらに次の２つに区分される。
１）甲区 ⇒『所有権』に関する登記事項が記録される。
２）乙区 ⇒『所有権以外の権利（地上権・抵当権など）』に関する登記事項が記録される（｢占有権｣や｢留置権｣は… 登記できない！）。
● ｢権利部｣に“権利者”として記録されている人は，『登記名義人』と呼ばれる。
Ｑ３）そもそも不動産登記の申請は“義務”なのか？
↓
Ａ３）“表示に関する登記”の申請は，義務で『ある』。
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義務なので… “表示に関する登記”は，申請の期限もある（建物の新築等があれば… 『１ヵ月』以内に申請する！）。
↓
なお… “権利に関する登記”の申請は，義務では『ない』（だから… 申請の期限もない！）。
Ｑ４）不動産登記の申請は“だれが”するのか？
↓
Ａ４）“権利に関する登記”は，『申請主義』が採用される。
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● ｢表示に関する登記｣は…
⇒ 所有者等からの申請がなくても，一部の登記を除いて，“登記官が職権”で行うことができる。
↓
● ｢権利に関する登記｣は…
⇒ 一定の場合を除き，当事者の“申請”や，官庁・公署の“嘱託”がなければ，することができない（これが… 申請主義（or 申請・嘱託主義）である！）。
Ｑ５）不動産登記の申請は“単独”でできるのか？
↓
Ａ５）“表示に関する登記”は，『単独申請』が認められる。
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これに対し… “権利に関する登記”は，当事者（登記権利者＆登記義務者）の『共同申請』が原則である（これを… 『共同申請主義』という！）。
↓
ただし… “権利に関する登記”であっても，次の場合には，“例外的”に『単独申請』が認められる。
ａ）相続による登記 … 『相続人』だけ！
ｂ）法人合併による登記 … 『合併後の法人』だけ！
ｃ）判決による登記 … 『勝訴した登記権利者』だけ！
ｄ）氏名・住所の変更 … 『登記名義人』だけ！
ｅ）所有権保存登記 … 『表題部所有者』だけ！
ｆ）仮登記 … 『仮登記の登記権利者』だけ！
↓
上記ｃ）の… “判決”とは，｢登記手続に協力せよ！｣と命ずる『給付判決』のことであり，『確認判決』ではない（なお… 所有権保存登記は“確認判決”で登記できる！）。
↓
上記ｆ）の… “仮登記”は，仮登記の登記義務者の承諾があれば，仮登記の“登記権利者”だけ…で申請できる。
Ｑ６）不動産登記の申請は“どのような方法”でするのか？
↓
Ａ６）『要式主義』により，申請の要式が決められている。
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不動産登記の申請は… 次の要式によらなければならない。
● オンライン申請
● 出頭申請（窓口での申請）
● 郵送申請
Ｑ７）不動産登記の“順位”はどうやって決まるのか？
↓
Ａ７）順位は，“登記の前・後”による。
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同一の不動産において… 登記された権利の順位は，“登記の前・後（登記された順番）”によるが，具体的には，次の方法で判定される。
● 甲区のみ・乙区のみの場合は… 『順位番号』による。
● 甲区と乙区にまたがる場合は… 『受付番号』による。
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【不動産登記の３大主義（まとめ）】
すでに“○○主義”というのが，３つ登場しているが，これらを整理すると，次のようになる。
１）申請主義（当事者の申請等が必要だ…という主義）
⇒ 例外アリ！
（表示に関する登記は，登記官の職権でできる！）
２）共同申請主義（当事者が共同で申請せよ…という主義）
⇒ 例外アリ！
（表示に関する登記のほか，多数の例外がある！）
３）要式主義（決められた要式で申請せよ…という主義）
⇒ 例外ナシ！
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【マンションの登記】
分譲マンション（この法律では，｢区分建物｣と呼ばれる！）の登記は，次のような“特別ルール”が採用されている。
↓
● 分譲マンションの｢表題登記｣の申請は…
⇒ 原始取得者（例：分譲業者）が『一括』して行う。
↓
● 分譲マンションの｢所有権保存登記｣の申請は…
⇒ 『表題部所有者から所有権を取得した者』もできる。
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● ｢規約共用部分｣である旨の登記の申請があれば…
⇒ その専有部分であった『表題部』に記録される。
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● ｢敷地権｣の登記の申請があった場合は…
⇒ （まず…）“区分建物”の『表題部』に登記が行われる。
（次に…）“敷地権の目的となる土地”の『権利部』にも，“登記官の職権”で登記が行われる。
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今日のブログ記事は…ここまで！
【制作・著作】
たっけんコム（http://www.takken.com/）代表 保坂つとむ
※ 記事の内容に関する質問は、受け付けておりません。
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《保坂つとむ制作 ｢50日でうかる宅建士｣のご案内》
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｢50日でうかる宅建士｣の“50日でうかる”とは，50日間での超短期学習を推奨する…という意味ではなく，“最短50日で全体がマスターできる”という意味で名付けました。
これは，分厚い参考書を１～２回転こなすよりも，同じ期間で，薄くても重要事項がキチンと網羅された参考書を４～５回転こなしたほうが，絶対に受かりやすい…という学習理論をわかりやすく表現したものです。
現に，40点以上の得点で受かった…といった読者からの感謝の声が，毎年のように届いています。早くはじめれば，より回転数が多くなるため，合格する可能性がグンと高くなります。アプリ版と書籍版から選べます。
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《アプリ版》
保坂つとむ制作の宅建学習用アプリです（無料の体験版もあります）。
【iPhone版・iPad版・android版のいずれも上巻・下巻各1,700円（税込）】
アプリ内で“テキスト・過去問・音声講義”のすべてが提供されるため，スマホやタブレットがあれば，通勤時などのスキマ時間を利用して，いつでもどこでも学習を進めることができます。
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《書籍版》
保坂つとむ制作の宅建参考書（テキスト＆過去問）です。
【上巻・下巻各2,700円＋税】
“平成29年版の書籍版”は，発売を見送ることになりましたので，書籍版での学習をご希望の方は，この平成28年版を，ご利用ください。
（“次年度フォローサービス”により，平成29年度の宅建受験においても，問題なくご利用いただけます。）
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