宅建士合格塾（法令上の制限その３…建築基準法①）

　　　
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本日のブログ記事は、ここからです(＾◇＾)。
　　　





みなさん、こんにちは(^o^)。

今回は、
「建築基準法」の“集団規定”を取り上げます。

集団規定は、
かつては３問近く出題されていましたが、
近年では、１問しか出ないケースもあります。
でも、いまだに「建築基準法」上の“最重要項目”
であることには変わりがなく、しっかり学習する
必要があります。

とくに、今日のブログで紹介する内容については、
最低限マスターするよう頑張りましょう！





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それでは…　学習スタート！





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●●● 建築基準法（前編）●●●

以下，｢建築基準法｣の“集団規定”について，
その重要ポイントを紹介する。
　↓
なお…　集団規定は，原則として，
『都市計画区域』＆『準都市計画区域』において適用される。

―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定－１ （道路・壁面線の制限）】

１）接道義務
●　“建築物の敷地”は…
　↓
（原則） 道路（自動車専用道路を除く！）に，
　『２ｍ』以上接しなければならない。
　↓
（例外その１） 『特定行政庁』の許可があれば，
　道路に２ｍ以上接しなくてもＯＫ！
（例外その２） 地方公共団体の『条例』で，接道義務を，
　より厳しくできる（条例での緩和はＮＧ！）。

２）道路内の建築制限
●　“建築物”や敷地を造成するための“擁壁”は…
　↓
（原則） 道路内に造ったり，道路に突き出して造ってはダメ！
　　　（この制限は…　自動車専用道路も対象となる！）
　↓
（例外その１） 『地盤面下』に設ける建築物は，
　“道路内”に造ってもＯＫ！
（例外その２） 『特定行政庁』の許可した
　公衆便所，巡査派出所，公共用歩廊等は，
　“道路内”に造ってもＯＫ！

３）私道の制限
●　『特定行政庁』は，私道の変更・廃止について，
　禁止 or 制限 ができる。

４）壁面線
●　『特定行政庁』は，必要があると認める場合には，
　“壁面線を指定”できる。この壁面線が指定されると…
　↓
（原則） ｢建築物の壁・柱｣や｢高さ２ｍをこえる門・へい｣は，
　壁面線を“こえて”建築できない！
　↓
（例外） 『特定行政庁』の許可があれば，こえてもＯＫ！
　また…　『地盤面下』の部分も，こえてもＯＫ！
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定－２ （用途制限）】

１）どの用途地域でもＯＫ！
●　次のａ）～ｅ）は，特定行政庁の許可がなくても，
　“どの用途地域でも”建築できる。
　ａ）宗教建物（神社，寺院，教会など）
　ｂ）公衆浴場（銭湯），巡査派出所，公衆電話所
　ｃ）保育所（幼稚園ではない！），診療所（病院ではない！）
　ｄ）老人福祉センターで600㎡以内のもの
　ｅ）児童厚生施設で600㎡以内のもの

２）嫌悪施設を造るには…
●　“火葬場，と畜場，汚物処理場，ごみ焼却場”などは，
　あらかじめ『都市計画』で敷地の『位置が決定』していな
　ければ，原則として，新築や増築ができない。

３）敷地が“２つの用途地域”にまたがっていたら…
●　建築物の敷地が，
　用途制限が異なる“２以上の地域”にわたる場合は，
　その敷地の『過半』に属する用途地域の制限が適用される。
　（これを…　『過半主義』という！）

４）特別用途地区＆特定用途制限地域の用途制限は？
●　特別用途地区内では，地方公共団体の『条例』で，
　用途制限を，より厳しくする or 緩和する…ことができる。
　（条例で“緩和”できない接道義務との違いに注意！）
　↓
●　特定用途制限地域内では，
　具体的な用途制限（特定の用途に関する制限）は，
　地方公共団体の『条例』で定める。
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定－３ （建ぺい率の制限）】

１）建ぺい率の限度（原則）
各エリアの建ぺい率は，次のいずれかのとおりである。
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で，
　用途地域『内』で，商業地域『内』なら…
　　⇒　『80』％となる。
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で，
　用途地域『内』で，商業地域『外』なら…
　　⇒　都市計画で定めた数値となる。
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で，
　用途地域『外』なら…
　　⇒　特定行政庁が定めた数値となる。
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『外』なら…
　（原則） 制限ナシ！
　（例外） 知事指定区域『内』なら…
　　　　　 ⇒　地方公共団体の条例で制限できる！

２）建ぺい率の限度（例外）
建ぺい率には，次のような例外がある。
　↓
●　“原則80％”の地域『内』で…
　ａ）特定行政庁が指定する『角地』等なら … 90％
　ｂ）防火地域『内』＋『耐火』建築物なら … 100％
　ｃ）上記ａ）＋ｂ）なら ……………………… 100％
　↓
●　“原則80％”の地域『外』で…
　ａ）特定行政庁が指定する『角地』等なら … 原則＋10％
　ｂ）防火地域『内』＋『耐火』建築物なら … 原則＋10％
　ｃ）上記ａ）＋ｂ）なら ……………………… 原則＋20％

３）建ぺい率の適用除外
●　次の場合は，『適用除外』（制限『ナシ』）となる。
　ａ）交番，公衆便所，アーケードなど
　ｂ）公園内の建築物等で『特定行政庁』が許可したもの

４）敷地が“２つの用途地域”にまたがっていたら…
●　建築物の敷地が，
　建ぺい率の異なる“２以上の地域”にわたる場合，
　その敷地内の建ぺい率は，それぞれの地域の敷地面積の
　割合で“按分”したものとなる（加重平均）。
　（したがって…　｢過半主義｣は採用しない！）
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定－４ （容積率の制限）】

１）容積率の限度（原則）
各エリアの容積率は，次のいずれかのとおりである。
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で，
　用途地域『内』で，前面道路の幅員が『12ｍ以上』なら…
　　⇒　都市計画で定めた数値となる。
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で，
　用途地域『内』で，前面道路の幅員が『12ｍ未満』なら…
　　⇒　次のうち，いずれか『小さいもの』となる。
　　　ａ）都市計画で定めた数値
　　　ｂ）前面道路の幅員で算出された数値
　　　　（住居系⇒幅員×４／10，その他⇒幅員×６／10）
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で，
　用途地域『外』で，前面道路の幅員が『12ｍ以上』なら…
　　⇒　特定行政庁が定めた数値となる。
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『内』で，
　用途地域『外』で，前面道路の幅員が『12ｍ未満』なら…
　　⇒　次のうち，いずれか『小さいもの』となる。
　　　ａ）特定行政庁が定めた数値
　　　ｂ）前面道路の幅員で算出された数値
　　　　（幅員×６／10）
　↓
●　都市計画区域 or 準都市計画区域『外』なら…
　（原則） 制限ナシ！
　（例外） 知事指定区域『内』なら…
　　　　　⇒　地方公共団体の条例で制限できる！

２）容積率の緩和①（住宅地下室）
●　“地下室”で住宅の用途に供する部分の床面積は，
　『３分の１』を限度に，延べ面積に算入しない。
　（一戸建・共同住宅のほか…　『老人ホーム』等も対象！）

３）容積率の緩和②（エレベーター）
●　『エレベーター』の昇降路部分の床面積は，
　延べ面積に算入しない。

４）容積率の緩和③（共同住宅）
●　『共同住宅（分譲・賃貸のいずれも対象！）』の
　共用廊下や共用階段の床面積は，延べ面積に算入しない。

５）容積率の緩和④（特定行政庁の許可）
●　敷地の周囲に広い公園などの“空地”がある建築物等で，
　『特定行政庁』が許可したものの容積率は…
　　⇒　その許可の範囲内で，限度をこえてもＯＫ！

６）敷地が“２つの用途地域”にまたがっていたら…
●　建築物の敷地が，
　容積率の異なる“２以上の地域”にわたる場合，
　その敷地内の容積率は，それぞれの地域の敷地面積の
　割合で“按分”したものとなる（加重平均）。
　（したがって…　｢過半主義｣は採用しない！）
―――――――――――――――――――――――――――
【集団規定－５ （防火・準防火地域の制限）】

１）防火地域内の構造制限
●　総階数が３階以上 ……………　『耐火』建築物のみ！
●　延べ面積が100㎡超 …………　『耐火』建築物のみ！
●　総階数が２階以下＋延べ面積が100㎡以下
　　　……………… 『耐火』建築物 or 『準耐火』建築物

２）準防火地域内の構造制限
●　地上階数が４階以上 …………　『耐火』建築物のみ！
●　延べ面積が1,500㎡超 ………　『耐火』建築物のみ！
●　延べ面積が500㎡超～1,500㎡以下
　　　……………… 『耐火』建築物 or 『準耐火』建築物
●　地上階数３階建＋延べ面積が500㎡以下
　　　……………… 『耐火』建築物 or 『準耐火』建築物
　　　　　　　　　 　　　or 『一定基準に適合』する建築物
　※　地上階数２階以下＋500㎡以下の建築物は，
　　“外壁等を防火構造”とすれば…　『木造』ＯＫ！


注）建築物が防火・準防火地域の内外にまたがっていたら，
　いずれも『厳しい』方の制限が適用される。
　（したがって…　｢過半主義｣は採用しない！）
―――――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで！





●●● 今回の穴埋め（『　　』に入るのは？）●●●

１）都市計画区域では，建築物の敷地は，原則として，
道路に『　　』ｍ以上接しなければならない。

２）診療所は，
工業専用地域内で建築することができ『　　』。

３）商業地域内の建築物の建ぺい率の限度は，
原則として，『　　』％である。

４）前面道路の幅員が『　　』ｍ未満である建築物の
容積率は，当該前面道路の幅員の数値により，
制限を受けることがある。

５）防火地域内においては，
延べ面積が100㎡を超える建築物は，
『　　』建築物としなければならない。

（正解はこちら ^o^）
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓
　　　　 ↓

１）都市計画区域では，建築物の敷地は，原則として，
道路に『２』ｍ以上接しなければならない。

２）診療所は，
工業専用地域内で建築することができ『る』。

３）商業地域内の建築物の建ぺい率の限度は，
原則として，『80』％である。

４）前面道路の幅員が『12』ｍ未満である建築物の
容積率は，当該前面道路の幅員の数値により，
制限を受けることがある。

５）防火地域内においては，
延べ面積が100㎡を超える建築物は，
『耐火』建築物としなければならない。

（今回の穴埋め…オワリ！）





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たっけんコム（http://www.takken.com/）代表　保坂つとむ
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