マンションの物件を探すとき、
中古マンションの利点は、
『ローン返済の負担が
（新築マンションよりは）少なくなる』
という点。
修繕積立金など毎月の費用にもよるけど、
国土交通省のデータによると、
中古マンションのローン返済額は
新築分譲マンションの“２/３”程度という。
ここで
中古マンションの選び方について、
㋐ 中古マンションを探すときの長所
㋑〔小規模・大規模〕
それぞれマンションの特徴
㋒ 中古マンションの性能を知る基準
㋓ 室内リフォームが許可されるなら
項目ごとの内容を、以下にまとめました。
㋐ 中古マンションの長所
このページでは、次の３点
Ⓐ 実物を見て確認できる
Ⓑ 管理の状態を確認できる
Ⓒ 条件を変えて探せば、格安の物件もあるかも
それぞれどんな長所かというと、
Ⓐ 実物を見て確認できる
新築マンションの場合だと、
周辺の状況までは確認しきれない状態で
購入を決めることになるけど、
中古マンションなら、
実際の物件を見て、自分で確認ができる。
・建物の外観
・リビングからの眺め
・日当たり、ニオイ、天井の高さ
実際に確認してから
購入するか否かを判断できる。
Ⓑ 管理の状態を確認できる
新築マンションの場合に、
事前に把握できないような
「そのマンションに、どんな人が住んでるの？」
「管理体制とマナーは、どんな感じ？」
という内容も、
中古マンションなら可能。
管理体制に問題のあるマンションは、
後々、費用（管理費、修繕積立金 など）を
管理組合が賄えなくなってから
“一時金の発生とかで、結局は費用が高くなる”
というふうになる例もある。
実際に前もってしっかり確認して、
『管理体制』や『住民のマナー』
が良いマンションを選べたら、
快適に住むことができて、
余計な費用の発生が避けられそう。
Ⓒ 条件を変えて探せば、
格安の物件もあるかも
新築マンションだけだと、物件数が限定されて、
選択肢が狭くなるけど、
中古マンションも視野に入れると、
希望する街や駅があるなら、有利になる。
ただ、（その街や駅の）評判が高ければ、
中古マンションであっても、
値段が高くなってしまいがち。
・勤務地を中心に、もっと広い地域を探したり
・路線を変えて探したり（在宅ワークが多ければ特に）
・普通電車でも止まる（急行が止まらない）駅
を選んだり
・駅でなくても、バス停に近い物件を探したり
することで、
意外と条件の合う物件が見つかるかも。
㋑〔小規模・大規模〕
それぞれマンションの特徴
【小規模マンション】
《長所》
・住民の意思疎通がしやすい
《短所》
・費用（管理費、修繕費）の負担がしやすい
・共用施設があまりない
【大規模マンション】
《長所》
・共用施設が満足しやすい
・費用（管理費、修繕費）の負担が低め
※ （プール付きなどの）豪華な施設が付いたら
維持費が高くなりやすい
という点に注意したい。
《短所》
・住民の意思疎通がしにくいかも
● １棟あたり500戸を超えるほどの
大規模マンションだと、
住民同士の意思疎通が難しくなって、
管理組合の運営に 支障が出るかもしれない。
そういった物件も 選択肢に入れる場合は、
管理組合の『議事録』を確認したい。
● １棟あたりの総戸数が、
せいぜい50戸ほどまでのマンションなら、
住民の多くが顔見知りで
管理組合の運営が円滑になりやすい。
ただ、戸数が少なすぎると、
１戸あたりの費用（管理費、修繕費）が
気になるため、
月々の費用を考えるなら
１棟50～100戸ほどが、
いろんな面での つり合いが適切そう。
㋒ 中古マンションの性能を知る基準
【中古マンションの耐震性能は、
『1982年以降の建設物』が安全の基準】
『新 耐震設計法』が施行された
1981年以降か否かを目安にしたい。
マンションの建設は１～２年ほどかかるため、
1982～1983年築のマンションであれば、
『新 耐震設計法』の適用がなされるか否か
確認したい。
＊ 1981年６月より前の
『旧 耐震設計基準』の内容：
・震度５程度の地震でも倒壊しない
＊ 1981年６月以降の
『新 耐震設計基準』の内容：
・震度７程度の地震でも倒壊しない
・震度５程度の地震では、建物に損害がない
※
『旧 耐震設計』が基準のマンションだとしても、
必ずしも不安定というわけでもない。
管理組合によって、きちんと整備が
なされたマンションなら、
建築士による耐震診断を実施して、
しっかり耐震補強がなされる建物もある。
そのような建物なら、
『旧 耐震設計』が基準のマンションも、
『新 耐震設計』と同等に扱われる。
【2003～2005年に建築された中古マンションは、
設備や価格面が 良好な傾向にある】
2003～2005年
その当時は、新築マンションが
例年より安く購入できて、
中古価格も低めの、お買い得感のする築年代。
基本的に、中古マンション価格は、
新築マンションの価格と連動する。
とくに2007年ごろからは、
新築マンションの供給量が減って
市場が縮小した。
その結果、値上がりもしたことで、
中古になっても価格が値上がりという傾向。
《2003～2005年築のマンションを
選びたい理由》
このページでは、次の３点
＊ 設備が良好
＊ 住宅の性能が向上した
＊ 戸数が多い
それぞれ理由の内容は、
＊ 設備が良好
（生ごみ粉砕機･クッキングヒーター などといった）
設備の内容が増えた時期。
購入時に追加で購入しなくて済む物もある。
＊ 住宅性能が向上した
2000年は、
『耐震基準の改正』や『住宅性能表示』など、
住宅品質にかかわる制度が整備された。
そのとき以降に建てられたマンションは、
『構造』や『設計』が注目されるようになって、
『遮音性』『断熱性』などが向上した。
＊ 戸数が多い
2000～2005年は、
マンション供給量が安定して、
利便性の高い建物が多かった。
そのため、いろんなタイプの
良質なマンションが、中古市場に出回った。
◇ ◇
余談ではあるものの、
和室の場合、同じ６畳の部屋でも
実は地域で広さが違ってくる。
畳１枚分の“タテとヨコ”の寸法は、
＊ 団地間（公団住宅 など）
の場合では、
畳１枚分の“タテとヨコ”の寸法は、
『85cm × 170cm』が主流。
＊ 江戸間（別名；田舎間）
大手の住宅メーカーが採用する。
《該当地域》：東日本（静岡から東）
《寸法》：『88cm × 176cm』が主流
＊ 中京間
《該当地域》中京地方（愛知、岐阜 など）
《寸法》『91cm × 182cm』が主流
＊ 京間
《該当地域》関西圏から西
《寸法》『95.5cm × 191cm』が主流
㋓ 室内リフォームが許可されるなら
このページで簡単にまとめると、
Ⓐ マンションの室内リフォームについて
Ⓑ “マンション構造”の種類
それぞれの内容は、
Ⓐ マンションの
室内リフォームについて
中古マンションだと、
「新築同様の空間にしたい」という考えの人も
いるかもしれない。
室内リフォームを見据えるなら、
“階高”２９０cm（“天井高”２５０ｃｍ）以上
の
マンションが望ましい。
＊『天井高』：
床から天井までの高さ
＊『階高』：
構造部分を含んだ、下から上の高さ
リフォームが許可されるマンションだと
リフォームできるのは“専有部分だけ”となる。
コンクリート部分に組み込まれる
“共用部分”のリフォームは、
基本的には禁止される。
※ マンションでのリフォームを考える場合は、
まず管理組合に相談するのが前提。
どこまでが“専有部分”なのかを、
管理規約などで確認したい。
【リフォームが禁止される“共用部分”】
×：玄関（ドアの外側）
×：専用庭
×：窓、窓ガラス
（窓ガラスが割れた場合も、
必ず、管理組合に修繕方法を相談する）
×：ベランダ
（エアコンの室外機は別として、
簡単に取り外しができない物は、置けない）
【リフォームが許可されやすい部分】
・台所
・風呂･トイレ
・張り替え（壁紙、床）
※ マンションのリフォームは、当然ながら
管理組合に相談して、申請してから、
そのとき、
・どの部分をリフォームしたいのか
・どんな部材を使うか
などといった項目を確認される。
Ⓑ “マンション構造”の種類
マンション構造は、この２種類。
＊ 型式構造
＊ ラーメン構造
それぞれの性質は、
＊ 型式構造
（５階建てまでの）低層マンションに多い構造。
室内にある壁が、鉄筋コンクリートのため、
リフォームには制約が多い。
＊ ラーメン構造
昨今は、多くのマンションで採用される構造。
（室内の四隅にある）支柱の部分は、
出っ張るけど、
間取りの仕切りには、
“鉄筋コンクリート壁”がなくて
“形式構造”ほどリフォームの制約は多くない。
中古マンションを選ぶとき、
上記の内容を
事前に把握したいですね