新築の一戸建てでは
『土地』と『（注文住宅は）工事』で、
契約が必要になる。
交渉の第１歩は、
書面での意思表示を伝えることから始まる。
当然かもしれないけど、
・購入の意思を示さないと、交渉には応じてくれない
・買うか買わないか迷ったまま交渉するのも、
相手に対して、失礼に当たる行為になる
という点を理解したい。
《（こんな場合の）価格の交渉》
「…希望する物件は見つけたけど、残念、
予算が足りない…諦めるべきなのか？」
そんなとき、正式な契約を結ぶ前であれば、
価格交渉が考えられる。
価格交渉をしたい場合は、
購入するのが前提で、正式な契約の前に進めたい。
それぞれの契約について
（１）土地の売買契約
Ⓐ 契約する要領
Ⓑ 土地の売買契約；流れと注意点
▼
《加えて、注文住宅を依頼の場合》
（２） “工事・設計”の見積もりと契約
Ⓐ 本契約までの『手順』
Ⓑ 契約で確かめたい『注意点』
Ⓒ 契約で確認したい書類
項目ごとの内容を挙げると、
（１）土地の売買契約
土地売買の契約に関する
・必要な仲介手数料
・その他の費用
・相場や 計算方法
について解説を知りたいなら、
＊ ライフルホームズ：
『よくわかる！不動産売却』← このサイトで確認したい。
Ⓐ 契約する要領
手順は、まず、
不動産会社が用意した『購入の申込書』
（“買い付け証明書”、“買い受け申込書”
などともいう）
を提出して、
『本気で購入したい』という意思を、
売り主側（不動産会社）に示す。
その際、売り出し価格よりも安い金額を
『購入希望価格』として記入する。
〔建て売り住宅だと〕
区画の中でも、“売れ残った物件”は、
値引き交渉の見込みありかも。
『売り主が 現金収入を求めだす』
という背景を見極めて、
例えば、
・長期間売れない物件
・区画の中で残った、数ヵ所の物件
だと、価格の交渉に応じてくれそう。
とくに、
“決算前” それか、“家が建ってからの10ヵ月後”
だと、
分譲会社（分割して譲渡する会社）の
返済が始まる時期となるため、
価格の交渉を しやすくなるかも。
《購入の申込書に記入した後》
売り主（不動産会社）は、
購入申込書の内容を確認してから、
総合的に販売を決定する。
住宅ローンを使用する場合は、
『ローンの審査が問題ないか』などの
確認もするため、
そうなると、
個人情報（勤務先 など）の提供が必要になる。
《希望金額の提示》
不動産会社が用意した『購入申込書』に、
“購入希望金額”を具体的に記入する。
ただ、売主が、“最低交渉金額”を設定した場合、
希望金額が安すぎると、
受け付けてくれないため、気を付けたい。
あらかじめ、
『その土地の“不動産相場”を把握する』
などといった予習をするのが得策。
交渉を円滑に進めたければ、
売り主（不動産仲介会社）との信頼関係を
築くのが大切。
前もって相談して、取引事例をもらえるような
関係を築くと、交渉が進みそう。
Ⓑ 土地の売買契約；流れと注意点
戸建て住宅を建てる際、
新たに土地を購入する場合は、
売買契約の手続きが必要。
土地購入の際には、
『土地の権利関係』と『取引条件（支払方法）』
を、明確にさせるのが必須となる。
契約する前に、疑問点は何でも聞いて
納得したい。
契約の１週間前までには、説明を受けたい。
【重要事項の内容】
＊ ライフルホームズ：
↑のサイトで、
重要事項説明の確認点を 把握したい。
不明点は質問できるように、事前に、
業者から『重要事項説明書』のコピーをもらって
内容を確認したい。
内容に納得してから 契約を結ぶのが、
後々の面倒を回避するための 要領となる。
《土地売買契約の流れ》
土地売買契約は、
『書面の確認』と『口頭での説明』の
２段階で成立する。
手続きの流れは、
以下 ①～③ の順番となる。
①
不動産会社は、売買契約を結ぶ前に、
購入予定者に対して
『重要事項の説明』をする事が義務になる。
具体的には、
“宅地建物取引士”なる担当者が、
『重要事項説明書』を作成して、
記名して押印して、買い主に交付する。
※ ① の時点で、疑問点を１個ずつ解決したい。
↓
②
買い主が、『重要事項の説明』を
担当者から受ける。
↓
③
買い主が、その内容に納得して、
“買い主としてその説明を受けた事”を
証明する書類に、記名と押印をして、
ようやく売買契約の締結となる。
《土地売買契約の注意点》
★ 手付金の支払い方法
売買契約が締結された際、
契約書に記載された手付金を支払う。
支払い方法は、“現金､振り込み､預金小切手” など。
※ 売り主の指示に従う。
支払い方法の指示がない場合は、
“振り込み”を選択するのが、無難で安全そう。
★ こんな“条件付き”の場合は、要注意！
〔土地が『建築条件付き』の場合〕
土地売買契約締結後の 一定期間内（３ヵ月以内 など）
に、
指定の建築会社との間で、“建築工事請負契約”を
結ばなければならない。
その場合、請負契約が成立しないと、
土地の契約が白紙になってしまう。
★ 『仮契約』には、要注意！
不動産会社の営業担当者に
「住宅ローンの審査をするために、
“仮契約”をしましょう」
と言われても、
その日のうちに契約書を交わすのは、ダメ。
契約手続きについて、
“『仮契約』という制度は存在しない”
という点に用心したい。
“仮契約”は、あくまでも営業での手段のひとつ。
契約のシステムは『本契約』のみになる。
加えて、注文住宅を依頼の場合は、
（２） “工事・設計”の見積もりと契約
注文住宅を依頼する場合
土地売買契約が結ばれた後は、
“工事”と“設計”の見積もりをする。
・売地には『建築条件付き』という形式もあって、
その場合は、
売り主が指定した建築会社との
“工事請負契約”をする。
・違う場合は、
住宅メーカーか 工務店の いずれかに
工事を依頼する。
見積書の内容に納得してから、
請負契約の“オカネの流れ”を確認したい。
資金の状況に応じて、
『“着手金”～“中間金”～“残金まで”』の
内訳を調整してくれる会社もある。
確認したい。
Ⓐ 本契約までの『手順』
《依頼先が
住宅メーカーの場合》
① 本契約（契約時金10％）
▼
② 詳細な設計
▼
③ 追加変更の契約
▼
④ 着工（着工時金30％）
▼
⑤ 上棟；柱や梁など 建物の基本構造が完成
（中間時金30％）
▼
⑥ 完成・引き渡し（最終金30％）
《依頼先が
工務店の場合》
① 設計契約；設計の申し込み
（申込金を納める）
▼
② 詳細な設計
▼
③ 請負契約（本契約）
▼
④ 着工（着工時金30％）
▼
⑤ 上棟；柱や梁など 建物の基本構造が完成
（中間時金40％）
▼
⑥ 完成・引き渡し（最終金30％）
※
設計契約（設計の申込み）を
「仮契約」と言うこともあるけど、
注文住宅では、
あまり仮契約という言葉は使わない。
本契約までに、
“間取り”や“設備”と“仕様”を確定させたい。
あいまいな考えのまま契約すると、
後で面倒が生じるかも。
間取り・資材・設備の仕様 など
を
住宅メーカーや 建築会社に 任せっきりだと、
『いつの間にか 費用が上がってたり』
『資材や 設備が、安物に替えられてたり』
という問題を招く原因になり得る。
徹底的に話し合って、詳細まで確定させてから
契約に臨みたい。
もしも、
書類の不備などで、納得ができなかったりすれば、
“本契約の前”であれば、破棄するという権利は、
あるには ある。
Ⓑ 契約で確かめたい『注意点』
★ 建築会社倒産の懸念を守る
『住宅完成保証制度』の有無 を確認する。
《『住宅完成保証制度』の仕組み》
①
“依頼人”と“依頼先（住宅メーカーか工務店）”
が、
『工事請負契約』を結ぶ
▼
②
“依頼先（住宅メーカーか 工務店）”が
“保証機関”に、
『保証委託契約』を登録する（ただ、任意）。
登録された事実が確認されてから、
▼
③
“依頼人”と“保証機関”が
『保証契約』を結ぶ。
◇ ◇
注文住宅の建築中に、
万が一、依頼先（住宅メーカーか工務店）が
倒産してしまった場合は、
それまで支払った費用は 返還されないのが一般的。
そんな不測の事態に備えたい『住宅完成保証制度』。
数万円の保証料が必要になるけど、
すでに支払った費用に加えて、
“引き継いだ”建築会社に払う“追加の”工事費も
保証の対象になるため、利用したい。
ただ、
依頼先が 保証機関に 登録しないと申請できず、
（書類の不備などで、利用できない場合もある）
また 補償限度額も、保証機関ごとに違うため、
契約前に確認したい。
依頼先について、納得ができなければ、
本契約前であれば、内容を破棄する
という方法もある。
Ⓒ 契約で確認したい書類、注意点
契約時には、以下６種類の書類を確認したい。
㋐ 工事請負契約書
㋑ 工事請負契約書の約款
㋒ 重要事項説明書
㋓ 工事見積書
㋔ 建築工事工程表
㋕ 建物図面・設計図
それぞれ書類の内容は、
㋐ 工事請負契約書
工事請負契約に関する『具体的な決定事項』をまとめた
契約の中心となる書類。
契約後の面倒を防ぐため、
・工事費用
・設備などの仕様
・工事完了日
・引き渡し日
・支払予定日
が、
明確かを確認して、依頼先に流されずに
しっかり納得してから、本契約を交わす。
㋑ 工事請負契約書の約款
・工事請負契約の解除、その際の違約金
・引き渡し後の 補償内容
をまとめた書類。
その中身を
・（工事の遅延が発生した場合の）
違約金や 霜害金
・（工事中に 台風など 被害を受けた場合の）
責任の所在
・（アフターサービスの）保証内容や 保証期間
などなど、細部まで確認したい。
㋒ 重要事項説明書
請負契約を結ぶ前に、建築士によって
・“建築物”の概要
・“設計図書”の種類
・報酬
などを説明する書類。
すぐに契約しないよう気を付けて、
疑問を持った点は、納得するまで質問したい。
㋓ 工事見積書
注文住宅の場合は、追加工事の発生などによって
契約時よりも 高額の費用を、
請求されるおそれもある。
そんな金銭トラブルを防ぐため、
見積書を入念に確認したい。
見積書の項目は、
・工事の内容
・資材の品名･型番
など。
詳細まで記載してもらって、
事前に 適正価格を確認したい。
㋔ 建築工事工程表
工事の日程調整に無理がないか確認するため、
依頼人自身でも、工程表を確認したい。
・着工日と完了日が、事前に決めた日程に沿うか否か
・無理な工程を組んでないか
・依頼人自身に向けて、わかりやすい書き方か否か
という３点を確認したい。
㋕ 建物図面・設計図
打ち合わせ段階の、大まかな『ラフプラン図』
に対して、
契約時には、『基本設計図』が提示される。
基本設計図には、
・部屋の間取り
・柱の太さ
が詳細に記載される。入念に確認したい。
※ 確認を怠ると、
『工事中に、木材などの品質を落とされても
気付かない』
ということに、なってしまうかも。
《注意点》
契約書にて押印の際、“捨て印”の欄（枠）には
気を付けたい。
・捨て印 :
契約書などの“誤字･脱字”といった訂正を
業者が簡易的におこなうのが目的で
設けられた１ヵ所の枠に、押印する印鑑。
もし、その書類に 訂正事項が出た際、
『業者が “無断で”訂正できることを承認する』
という内容で、
相手（業者側）に “一方的な訂正権” を与えてしまう。
通常では、契約書で誤りが発生した場合、
その部分を２本線で消して、
その上に両者の訂正印を押す。
しかし、
契約書の作成後に、何度も訂正箇所が出ると
そのたびに、
書類のやり取りをしなければならない。
“捨て印”は、その手間を省く役割で、
捨て印の部分に「○字削除、○字挿入」
と記入することで、訂正が認められる。
契約書に『捨て印』を押してしまうと、
後から 内容を勝手に変えられてしまうことが
懸念される。
できるだけ、“捨て印”は押さないように用心したい。
書類の内容について
しっかり理解したいですね