新築の戸建て物件は、
家の引き渡しが終わったら、
『不動産の登記』
をしなければ、不動産の権利を主張できない。
※ 家の引き渡しと同時に、不動産の権利が
買い主に
自動的に渡るわけではない。
あと、長いこと快適に住みたいなら
住まいの維持管理
について、方法をつかみたい。
Ⓐ 《必須》不動産の登記
㋐ 登記をする要領
㋑ 登記に必要な物
㋒ 権利証（登記識別情報）の保管について
㋓ 登記内容が変更した場合
Ⓑ 《任意》住まいの維持管理
それぞれの内容は、
Ⓐ 《必須》不動産の登記
不動産登記とは、
“土地”や“建物”の 現状と所有者名を
台帳に記載して、
一般公開できるようにする手続き。
㋐ 登記をする要領
物件が引き渡されたら、早めに登記をおこなう。
申請から受理（完了）まで、
約１週間かかる。
登記が完了することで、
ようやく所有権を
相手（便宜的に表現すると『横取りを考える邪魔者』）
に対して主張できる。
登記の申請には、基本的に期限がないけど
できるだけ早く済ませたい。
登記が遅れると、思わぬ事態に
なってしまうかもしれない。
例えば、
売り主が、勝手に別の人へ土地を売却すると
買い主である本人は、所有権を主張できない。
最悪な例は、
『売り主の借金が発覚して
金額の回収業者や 税務署に 差し押さえられた』
とかいう場合だと、
“買い主である自分が 代わりに返済する”
という、理不尽な事態も起きてしまうかも。
登記の名義は、
専門家（“住宅専門のほうの”司法書士など）
に相談したい。
とくに、こんな場合だと、
登記の名義人が複数になって、ややこしくなる。
・夫婦で共働きの場合
・配偶者と資金を出し合う場合
その割合分を、配偶者の持ち分として登記できる
・身内から援助された場合
その割合分を、
援助した人の所有分として登記できる
税金にかかわるため、
専門家に相談するのが得策。
【登記の申請をする場所】
取得した住宅を管轄する地域の
法務局の登記所。
《調べたいときの一覧表》
一般的には、窓口へ直接出向いて申請するけど、
一部では、オンライン申請も可能となる。
㋑ 登記に必要な物
・ 住民票
・ “売り主（業者）”の印鑑証明書
・ 登記原因証明情報（＝売買契約書）
・ 登録免許税
・ （専門家に委任する際の）登記申請委任状
必要な物について
それぞれの内容は
＊ 住民票：
所有権が、売り主から買い主に移行するため、
申請には、
新しく登記名義人となる買主の住民票が必要。
マイナンバー記載がされてない住民票を用意する。
＊ “売り主（業者）”の印鑑証明書：
売買などによる所有権移転の
登記申請をする場合は、
『元の登記名義人』（すなわち“売主”）の
印鑑証明書が必要。
“発行から３ヵ月以内”の 印鑑証明書を求める。
＊ 登記原因証明情報（＝売買契約書）：
『登記の変更が生じた原因』
や
『売買契約などによって 所有権が移転した』
という事実を証明する書類。
住宅を購入した場合は『売買契約書』のこと。
＊ 登録免許税：
・（住宅用家屋の）所有権の保存の登記
だと、
〔税率〕：不動産価格の0.4％ など
・（住宅用家屋の 売買や取得による）
所有権の移転の登記
だと、
〔税率〕：不動産価格の２％ など
・（住宅取得資金の 貸し付けなどに係る）
抵当権の登記
だと、
〔税率〕：極度額の0.4％ など
＊ （専門家に委任する際の）
登記申請委任状：
登記申請は、自力では不可能。
登記申請を、司法書士に依頼する際
必要になる“代理権限の証明書”。
㋒ 権利証（登記識別情報）の
保管について
保管場所は、
自宅の書斎や金庫とかよりも、
『銀行の貸金庫』を利用するほうが
“最善の安全策”という意味では、望ましい。
・『登記識別情報』とは：
2009年以降に登記された不動産に対して
交付される数字とアルファベットを
組み合わせた、12ケタの符号。
かつての『登記済証』に相当する物。
不動産の登記名義人（権利者）であることを
証明するパスワードでもあるため、
書類の紛失や 盗難 ほか、
他人に符号を見られる といった
情報の流出を防ぐことが肝心。
㋓ 登記内容が変更した場合
登記の内容が、現状から変わった場合、
登記内容の変更手続きを
その都度しなければならない。
変更手続きの期限は、
『変更が生じた１ヵ月以内』を原則とされるため、
そんな場合も、
専門家（住宅専門のほうの司法書士など）
に、迅速に相談したい。
【こんな場合に“変更手続き”が必要】
● 不動産にかかわる事柄：
＊ 土地の地目を変更
《必要な変更登記》土地の地目変更登記
＊ 建物を懲り壊した、地震などで倒壊した
《必要な変更登記》建物滅失の登記
＊ 床面積に変更が生じた（増築など）
《必要な変更登記》床面積の変更の登記
＊ 地積（土地の面積）が実際とは違った
《必要な変更登記》土地の地積更生
● 登記名義人にかかわる事柄：
＊ 登記記録上の住所が変わった
《必要な変更登記》
登記名銀の住所についての変更の登記
＊ 氏名が変わった
《必要な変更登記》
登記名義人の名義の変更の登記
● そのほか権利にかかわる事柄：
＊ 抵当権が消滅した
《必要な変更登記》抵当権の抹消登記
＊ また融資を受けた
《必要な変更登記》抵当権の設定登記
＊ 複数ある抵当権の順位を変更する
《必要な変更登記》抵当権の順位の変更の登記
【登記内容の変更手続き（変更登記）に
必要な物】
・登記原因証明情報
（登記の内容により異なるため、
司法書士や登記所に確認する）
・登記済み省
・印鑑証明書（３ヵ月以内の物）
・実印
・登録免許税
・（専門家に依頼する際の）委任状
・（相続が理由の場合は）相続証明書
など。
Ⓑ 《任意》住まいの維持管理
長く快適に過ごせる住まいとして
家を保つためには、
耐久性が低下してしまう前の“維持管理”が必要。
保証については、
・新築（築１年未満）の建物は
構造（壁や 柱 など）や 雨漏りについては、
『保証期間10年の 瑕疵担保責任』
という保証がつく。
・設備については
多くの場合、１～２年の保証が付く。
両方とも
保証期間は、『引き渡し日』を基準とする。
その保証期間内であれば、
無償で対応してもらえる部分もある。
売り主（不動産業者）か 施工業者に尋ねて、
きちんと確かめたい。
該当する部分に 欠陥が見られた場合は、
売り主（不動産業者）に 補修を請求できる。
そういったサービスは、業者によっては
施工業者が独自に賄ってくれる例もある。
たとえば、
・保証期間の延長
・長期の定期点検システム
・外壁の長期間保証
（注文住宅を検討中なら、そういったサービスの
保証期間にも注目したい。）
《施工時の図面は、自分で保管するのも肝心。》
設計の図面を、設計事務所が
１５年保存する決まりではあるものの、
閉鎖などの事情で、その会社との縁が
切れてしまうことも考えられる。
そこで
自分の手元にも、図面を保管すると安心。
改修（リフォーム）工事の際に
『図面が無かったせいで、
建物の構造にかかわる部分を損なってしまって、
傾きの原因になった』
という事例もある。
そういう事故を回避するためにも、
自分でも、図面の保管をしたい。
● 注文住宅の場合
注文住宅の場合、建ててから
５年ごとを目安に、“部分的な点検”を
10年ごとを目安に、“維持管理”や“修繕”を
できる範囲で、自分でしたい。
【自分でする点検の例】
《築５年目》：床下の点検（シロアリなど）
《築10年目》：床下の点検、屋根と外壁の塗り替え
《築15年目》：床下（シロアリなど）と屋根の点検
《築20年目》：水回りの点検、屋根の葺き替え
あと、
台風や大きな地震の後には
『床下の湿気が、通常よりも高いか大丈夫か』
という点検もおこないたい。