たとえ自分の土地であっても
建物を自由に建てられるわけじゃなくて、
“建築基準法”によって、
さまざまな制限が設けられる。
とくに知りたいのが、
『建ぺい率』と『容積率』。
＊ 建ぺい率：
敷地面積に対して
どの程度の面積の建物を 建てられるのか
という制限。
割合は、『用途地域』によって異なる。
たとえば、
「建ぺい率が60％」と制限された土地の場合、
敷地面積が100平方メートルとすれば、
『建築面積』は、60平方メートルが上限となる。
＊ 容積率：
敷地面積に対して
どの程度の『延べ床面積』の建物を建てられるのか
という制限。
・『延べ床面積』；
各階の床面積を合計した面積
“用途地域”や、“住居の前面道路”によって
制限の範囲が変わってくる。
たとえば、
「容積率が150％」という制限であれば、
敷地面積が100平方メートルの場合、
延べ床面積は、150平方メートルが
上限となる。
“用途地域”とは、
“都市計画法”のうち区分のひとつ。
用途の混在を防ぐことが目的とされる。
市街地（住居､商業､工業 など）の大枠としての
土地利用を定める。
この“用途地域”は、市町村のサイトで調べられる。
以下の13種類の内容。
㋐ 第一種 低層住居専用地域
㋑ 第二種 低層住居専用地域
㋒ 第一種 中高層 住居専用地域
㋓ 第二種 中高層 住居専用地域
㋔ 第一種 住居地域
㋕ 第二種 住居地域
㋖ 準住居地域
㋗ 田園住居地域
㋘ 近隣商業地域
㋙ 商業地域
㋚ 準工業地域
㋛ 工業地域
㋜ 工業専用地域
それぞれの内容は、
㋐ 第一種 低層住居専用地域
【簡易的な内容】
２階建て程度の、戸建て住宅や アパートが
主体となる住宅地。
小規模な公共施設は建てられるけど、
商業施設は建設できない。
コンビニも建てられない。
【指定の建ぺい率】
30・40・50・60％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“50・60・80・100・150・200 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× 0.4 × 100 ％”
㋑ 第二種 低層住居専用地域
【簡易的な内容】
２階建て程度の、戸建て住宅や アパートが
主体となる住宅地。
小規模な公共施設に加えて、
小規模な店舗（コンビニ）なども
建てる許可がされる。
コンビニの騒音に気を付けたい。
【指定の建ぺい率】
30・40・50・60％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“50・60・80・100・150・200 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× 0.4 × 100 ％”
㋒ 第一種 中高層 住居専用地域
【簡易的な内容】
３階建て以上の アパートや マンションが建つ
住宅街など。
中規模な公共施設、病院、大学 などなど
建てる許可がされる。
※ “遊び場”や“ホテル”は建てられない。
【指定の建ぺい率】
30・40・50・60％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“100･150･200･300･400･500 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× （0.4 または 0.6）
×100％”
㋓ 第二種 中高層 住居専用地域
【簡易的な内容】
３階建て以上の アパートや マンションが建つ
住宅街など。
・中規模な公共施設、病院、大学
に加えて、
・小規模なスーパー
その他
・やや広めの 店舗や事務所などを 構えた建物
建てる許可がされる。
人の出入りが多めになりそう。
【指定の建ぺい率】
30・40・50・60％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“100･150･200･300･400･500 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× （0.4 または 0.6）
×100％”
㋔ 第一種 住居地域
【簡易的な内容】
・中規模のスーパー
・小規模のホテル
・中小規模の運動施設
そのほかに、
・中規模の 店舗や事務所などを 構えた建物
そういった建物が許可される。
地域外の人が増えそうな感じ。
【指定の建ぺい率】
50・60・80％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“100･150･200･300･400･500 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× （0.4 または 0.6）
×100％”
㋕ 第二種 住居地域
【簡易的な内容】
・（１万平方メートルまでの一定条件の）
店舗､事務所､ホテル､パチンコ屋など
ほかには、
・環境影響の小さい小規模な工場
が建てられる。
この規模らへんから、騒がしくなる。
【指定の建ぺい率】
50・60・80％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“100･150･200･300･400･500 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× （0.4 または 0.6）
×100％”
㋖ 準住居地域
【簡易的な内容】
・（１万平方メートルまでの一定条件の）
店舗､事務所､ホテル､パチンコ屋など
・小規模の映画館、車庫･倉庫
・環境影響の小さい小規模な工場
が建てられる。
【指定の建ぺい率】
50・60・80％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“100･150･200･300･400･500 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× （0.4 または 0.6）×100％”
㋗ 田園住居地域
【簡易的な内容】
２階建て程度の、戸建て住宅や アパートが
主体となる住宅地。
小規模な公共施設に加えて、
小規模な店舗（コンビニ）なども
建てる許可がされる。
特徴的なのは、
・（農産物の）生産･集荷･処理をする施設
・（農産物や農業の）生産資材を貯蔵する倉庫
が建てられるという点。
【指定の建ぺい率】
30・40・50・60％
【容積率】
（以下２通りのうち、どちらか低いほうの数値）
・“50・60・80・100・150・200 ％”
・“前面道路の幅（ｍ）× 0.4 × 100 ％”
㋘ 近隣商業地域
【簡易的な内容】
規模に関係なく、商業施設が建てられる。
延べ床面積が規制されないため、
中規模以上の建物が建つ。
※ 静かに落ち着いて過ごすには、
（静音性を求めるには）厳しい地域かも。
㋙ 商業地域
【簡易的な内容】
上記『㋘ 近隣商業地域』の例のほかに
広義の“風俗営業”および、
“性風俗関連 特殊営業関係”の施設も建てられて、
高層ビルも増える。
※ 子どもへの悪影響が懸念される地域
㋚ 準工業地域
【簡易的な内容】
軽工業の工場など、
環境悪化は懸念されない程度の工場の
利便を図る地域。
住宅や商店も、建てるのは許可されるけど、
危険性の高い工場は、建設が許可されない。
※ 住むのには、許可されるものの
遠慮したい地域
㋛ 工業地域
【簡易的な内容】
居住するには、適さない地域。
住宅のほか、どんな工場も建てられる。
【次の内容だと、建設が許可されない】
ホテル、旅館、劇場、映画館、円形状、
風俗営業に係る公衆浴場など
㋜ 工業専用地域
【簡易的な内容】
（この地域には、住むことが許可されない。）
どんな工場も建てられる。
【次の内容だと、建設が許可されない】
住宅、物品販売店舗、飲食店、
学校、病院、ホテル、福祉施設
近隣のほかにも、広めに調べて
安心感を高めたい。
細かい部分までは必要なくても、
知識として事前に身につけたい。