中古住宅を購入された方からのご依頼で、一軒家の見積もり調査に行きました。
雪深く閉ざされていましたが、春以降になったら民泊、又は賃貸にしようと思うので冬の間は室内を簡単に貼りかえしたいとのことでした。
レトロ感のある雰囲気を残して、最低限の補修で済ませたい、そのようなご希望でした。
ご依頼者の方は道内の方ではなく、投資用に格安で購入されたとのことで代理で調査に伺いました。
でも.... 経験上、外側を見ただけでかなり嫌な予感がしました。
外壁はモルタルに水性塗料を塗っていましたが、塗膜が完全に劣化していて、いわゆる「チョーキング」が起こっています。
この程度の年数を重ねた住宅であれば、これは当たり前に起こっている現象ですので不思議なことではありません。
埋まった玄関を掘り起こすように除雪してみると、玄関ドアは完全に腐っており、ネズミが通ることが出来るほどの穴が開いていました。
確かにレトロな空間ですが..... 頭が痛くなるくらいのものすごい激臭が......。
どこだろう.......?
ん？ 右側？
灯油をがっつりこぼした跡がありました。
カビ臭と灯油の匂いにマスクをして耐えながら調査を進めると。
台所の床はトランポリンのようにグチャグチャに腐って柔らかくなっていました。
床下はお約束通り激しくカビたグラスウールが落ちています。
特に床下換気口もないので相当空気が澱んで、湿気によって床合板が完全に腐ってカビていたのですね。
多分冷蔵庫置き場。
...................。
何と前の持ち主の方は3か月前まで暮らしていたようです
脱衣場の天井。
この膨らみは水が溜まっていますね
屋根というよりも外壁部分から入ったのでしょう。
1階和室の押入れ天井。
これも屋根ではなく外壁からの浸水ですね。
2階の部屋の状況。
これは屋根のあちこちからの浸水。
屋根の下地合板も完全に腐っていて、板金も腐っているか、又はすがもりで板金が開いています。
ものすごい激臭に耐えながら内部の撮影と採寸をして撤退してきました。
ご依頼者の方に報告。
〇位階の床は完全に腐っているので、土台や柱から全て取り替えないと持たない
〇土台・柱は外壁を撤去しないと取り替えられない
〇ボイラーや設備配管等が限界
〇電気配線と分電盤が、火事がいつ起こってもおかしくないくらい劣化して限界
〇断熱材は全く入っていないのと同じ状態
などなどをお伝えしましたところ、格安物件を購入してインバウンドの観光客向けに民泊、若しくはある程度住めるように整備して賃貸住宅にしようと考えていたご依頼主は絶句......。
『購入するのと同じくらい（リフォームに）かかるんですね.......。』
「いえ、それ以上かかりますよ。」
ご依頼主の方がいくらで購入したかは教えてはくれませんでしたが、恐らくは150万円程度で購入されたのではと推測します。
内部だけのリフォームで最低限住む事が出来るようにするだけで150〜数百万円。
屋根や外壁からの漏水を止めるのに塗装したり、屋根を張り替えたり、サイディングを張ったり、断熱したり.....。
更に..... 。
元々そのようにしっかりと直しておこうと考えて購入したならば納得したと思いますが、あまりにも常識を逸脱した劣化具合に対して最低限の予算しか想定しなかったために計画は頓挫してしまいました。
遠隔地の物件を見ないで不動産屋さんの話だけで購入するには危険です。
不動産屋さんは決して建築のプロではありません。（詳しい方もいらっしゃいますが。）
実際に立ち会って物件を確認したとしても、その物件が現時点でどのような状態で、今後維持する為には最低限どのように管理しなくてはならないのかさっぱり分からない。
ここまだ酷くはないにしても、せめて購入する前には状態を知っておきたい。
特に.... 特に安い物件は気を付けなくてはならない。
最低限住めるようにリフォームするには費用が掛かりすぎるからと言って、解体しようとするならばこのような50年以上の住宅は年代的にかなりアスベストが含まれているので、解体業者さんに依頼すると300万円～400万円コースになると想定されます。
以前でしたらアスベスト対策は考えなくても良かったのですが、今はエアコン一つ変えるにも100万円以上の金額の工事は調査〜対策が必要になりました。
積雪のほとんどない、本州地方の方は恐らくこんなに酷い状態だとは思っていなかったはず。
雪が降って、人が住まないと、家は劇的に劣化します。
販売業者は残念ながら購入者の事を親身に考えてアドバイスすることもなかったようでした。
私が出来ることとしたら費用を掛けないでそれなりに住めるようには出来たとしても限界があるし.....。
購入前に聞いてくれたら色々アドバイス出来たのに.....。
空き家ビジネス、安い空き家の買い方などを商材にして販売しているケースがかなり増えましたが、
物件の状態、実際にどのくらいリフォーム費用が掛かるのかをアドバイスしてくれるのは皆無です。
リフォーム会社何社かに見積もらせて、安いところに発注すれば良い。
維持費用を抑える為には正しいのかも知れませんが、では安い業者が親身になって資金調達から維持からをアドバイスする事はないです。
政府主導で【空き家対策】としてこうした中古物件の流通が更に活況を呈しておりますが
空き家物件を購入する前に、このような残念なことが起こらないように事前に判断できる方法を考えました。
それは購入者のあなたに変わって、又はご一緒に立ち会うことで行う【空き家購入診断サービス】です。
〇リフォームの必要の有無
〇必要があるとしたらどのくらいの規模で、概算費用はだいたいどのくらいか
〇近隣の環境と情報
これを基本に調査とアドバイスをいたします。
更に、投資物件としての判断に極めて重要な診断方法による調査をいたします。
かなり強力ですので良くご覧ください。
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