都内一戸建（賃貸併用住宅）に 夫、息子と住んでいる ワーキングマザーです
かねてから不動産収入や不動産オーナーに興味があり
賃貸併用住宅のオーナーになりました
その後収益物件を買い増し
現在は2物件のオーナーです！
・好立地マイホームをお得に建てたい方
・「大家さん」に興味がある方
・不動産収入が欲しい方
・資産性を重視して不動産を持ちたい方
・マイホームを建てるのに重要なポイントを知りたい方
そんな方に向けてブログを書いています
実践的な内容が書かれた書籍はコチラ
前回収益物件を買ってから早1年2か月、、、
物件を買い増したいものの、買えてません・・・
この1年2か月の間に2つ欲しい物件に出会い
買付を出したものの、どちらも現金満額の方に負けてしまいました
こればっかりはしょうがないので、また良い物件が出てくるのを待ちつつ
その間は軍資金を貯めますかね、、
という感じなのですが、
あまりにも買いたいと思える物件の数が少ないので、普段購入対象としていない分野にも目線を広げますか、と、都心中古ワンルームマンションについても本気で検討してみました
（間違っても新築は検討しないｗ）
”サラリーマンの不動産投資”として語られることの多い都心ワンルーム。
否定的な意見も多々目にするものの、ほぼフルローンで購入できる＝自己資金無しで、殆ど他力資本（入居者からいただく賃料）で資産形成ができるのであれば、もしかしたらもしかしたら考え方によっては、アリなのか・・・？
そう考え、一度本気で検討してみることにしたわけです。
とある都心中古ワンルームマンション。
築21年で2,060万、山手線某駅徒歩3分の物件です。
ワンルーム販売業者の提携ローンで、金利は1.5％、35年フルローン。
販売業者の出すシミュレーションでは、ローン返済中はキャッシュフローなし。
ローン返済が終わればキャッシュフローが出るわけですが、それって35年後。その時物件は築56年、私は70歳超えｗ
販売業者のセールストークとしては、「10年後、ローンの元金分の返済が500万程度進んでいるので、そこで売れば、その元金返済分500万円が手に入りますよ」と。
それって、10年後にも購入時と同じ金額で売れる前提ですよね？
今は築21年だけど、10年後は築31年。
・普通に考えたら、築31年になったら今より価格は下がるはず
・10年保有している間に、修繕や空室などで出費もあるはず
・収益物件はローン金利の影響を強く受けるので、10年後の金利が上がっていればその分利回りを上げないと売れない＝価格を下げないと売れない＆どの程度下がるかはその時の金利次第なので読み切れない
不確定要素多すぎませんか？
保有期間中にキャッシュフローが出ている物件であれば、毎年毎年積みあがる収益分があるので、売却時に多少価格が下がろうとも、そこまでに貯め込んだ収益額の範囲内に収まればトータルで収益はプラスだと言えるわけですが、
保有期間中のキャッシュフローが無しだと、売却時の金額が頼みの綱すぎて、ギャンブル性高くなりますよね
もしも、売却時に値段が下がらないと確信できるのであれば、保有期間中はキャッシュフローが無くても
入居者さんが払ってくれる賃料でローンの元金返済は進んでいくため、売却時にその金額が手に入り利益を出せますが
あくまで「売却時に値段が下がらない」ことが前提です。その確信、持てるのだろうか…
ここのところマンション価格は上がり続けてきたので、「マンション価格は下がらない、むしろ上がる！」みたいなセールストークもされますが
それってローン金利が上がってないからこそ助長されている側面があるわけで
今後5年、10年って物件を保有し続ける中においては
金利が上がって物件価格に大きく影響することも考えられると思っています
＊＊＊＊＊＊＊＊
低金利でフルローンというメリットに目がくらんでワンルーム投資検討してみましたが、
結局私には一歩踏み出せない領域でした
今回ワンルーム販売業者の方と会話をする中で、目玉落ちそうになったことがあったので、その件は次回のブログで
決して、全てのワンルームマンション投資を否定する気はありません。
保有期間中にしっかりキャッシュフローを出せるとか、売却時にプラスを取れるとか、そんな裏山物件で利益を出せるケースもあると思うので。
本ブログはあくまで私が出会えたワンルームマンションでのお話です。