前回の記事で、賃料アップの交渉が1件は合意できたものの、1件は決裂したことを書きました
家賃アップで合意できなかった物件は結果として相場より賃料の安い物件となり、
安いゆえに入居者はなかなか出ていかず、
入居者が出ていかないので賃料も上げられず、、
という負のループが始まるかもしれません
実はこの物件、当初の入居時に家賃交渉があり、賃料3,000円下げちゃったんです。
その当時は今みたいな賃料上げ相場は無く、むしろ「賃料は築年数の経過に伴って下がっていくもの」というのが通説だったので
「値下げ交渉に応じずに空室期間が長引くよりは、多少値引いてもすぐ入居者決まる方がいい」と思って
値下げ交渉に応じてしまったんです
でも結論的には
上に記載の通り負のループに入っていく可能性が…
値下げに応じるなら
以下のような選択肢とバーターにすべきでした
バーター選択肢①：定借にする
普通借家契約ではなく、定期借家契約にするということです。
こうすることで、契約更新時に値上げ（応じないなら更新しない）対応をとることができます。
バーター選択肢②：更新料を家賃2ヶ月分相当額にする
一般的に、更新料は家賃1ヶ月分相当額にしている物件が多いと思います。
でも更新料って1ヶ月分じゃないといけないわけではありません。
なので更新料を2ヶ月分にすることで、実質家賃を4%強上げたのと同じ効果になります。
ちなみに更新料じゃなくて「礼金を1ヶ月分増やす」方法も考えられますが、
以下を踏まえると、礼金を増やすより更新料増やす方がベターかなと
- 入居時は引越し費用のほか敷金や初月家賃など初期費用がドサっとかかるタイミングなので、礼金増額すると入居者への負担とインパクトが大きい
- 更新料は更新の都度貰えるけど、礼金は入居時のみなので、更新料を増額した方が大家にとっては効果的
こんなバーターの提示もせず
単純に値下げに応じてしまった過去の自分が惜しい
今後、家賃交渉を受ける機会があれば、
今回の教訓を活かそうと思います
旅先で見つけた「18才と81才の違い」
