マンション問題で今問題になっているのは、修繕積立金の問題でしょう。
大規模修繕の本格的な検討に入る前に、まずやらなければならないことは、資金計画です。
新築マンションの場合、長期修繕計画の見直しをして、はじめて資金不足が明るみに出たりします。
しかし、新築マンションだけではありません。多くのマンションが修繕積立金問題に直前しています。
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売り主の初期の対応や管理会社のアドバイスに問題があったとして管理会社の変更が議論に出たりすることがあります。
また、修繕積立金問題では、管理会社を変えて管理費を下げ、その分を修繕積立金に回せないかという議論がかつて多くありました。
家計に直結する問題ですので、当然の議論です。
ただ、ここで気をつけないといけないのは、大規模修繕の計画前に管理会社を変更することには問題があります。
管理会社にとって大規模修繕前は、工事受注や設計・監理を受託できたり、畑を主張できる可能性のある大きなビジネスチャンスの時期なのです。
管理会社の変更にあたって、目の前に大規模修繕が見えていますから、管理契約で利益が上がらなくても、
「大規模修繕工事で利益が上がればよい」
という管理会社が出てきます。
その管理会社は、最初こそ優秀なフロント社員を担当にしますが、大規模修繕工事が終われば、優秀なフロント社員を次の新規受託マンションに配属します。
大規模修繕工事が終わったマンションには、適当に業務をするというようなことになりがちです。
その結果、管理の質が下がることになります。
逆に、それほど管理費を下げられない管理会社があります。
当然、管理会社も会社を維持する利益や経費が必要です。
まじめに、マンション管理業務に取り組もうという会社では、管理契約で相応の利益も必要です。
雑誌などでマンション特集記事がありますが、管理会社の利益を見れば、暴利を貪っているというような利益ではないことがわかります。
それにもかかわらず、管理費を下げられるということは、何らかの裏があるというように思えるのです。
大規模修繕の計画前にローコストの管理会社に変更すると、
「修繕積立金を根こそぎ持っていかれた」
ということを見聞きします。
気をつける必要があります。
以上のようなことから、管理会社の変更の検討については、かなり慎重に行う必要があります。
もしも、管理会社がよくないので変更したいということであれば、“大規模修繕工事が終わってから”優良な管理会社を選定していくのがよいのではないでしょうか？
そうすれば、本当に優良な管理をローコストで受けることができる管理会社が現れるかもしれません。
さて、マンション管理を大まかに二つに分けるとすれば、日常の運営管理と施設の維持保全の管理があります。
日常管理では、良い管理員さんが居て、良いコミュニケーションがとれていて、問題がないということと、維持保全の業務とは違います。
やはり、技術に関わるしっかりした技術者を持っているかどうかということも見極めなければなりません。
この議論は、管理会社ランキングにも繋がります。
例えば、１つの管理組合あたりの技術者がどれくらいいるのか？
一級建築士や一級建築施工管理技士が何名いるのか？
技術者が本当に少ない管理会社もあるわけで、そういう会社にマンション管理を任せるのかとなると、やはり少し厳しいということになります。