当初購入した物件の価格が１，７００万円だったとします。
現在の家賃が９万円で、年間収入は１０８万円。
表面利回りは６．３％です。
頭金を３００万円いれたとすると、
投下資本収益率は３６％です。
借入１，４００万円の返済が、月々約５．９万円。
年間約７１万円の支払いなので、
手残りは１０８万円－７１万円＝およそ３７万円です。
６年後に売却するとした場合、
６年間の総額は３７万円×６年＝２２２万円、
と、表面上ではなります。
ここで、
売却価格が非常に重要になります。
仮にここで売却価格が、
１，５００万円になったとします。
すると、２００万円譲渡損が出ますので、
これを６年で割ると年間３３万円の支出が
あったということになります。
そうすると、収入１０８万円から３３万円を引いて、
７４万円の収入ということになるので、
表面利回りは４．３％、
投下資本収益率は２４．６％に落ちます。
手残りは年間３７万円から４万円になってしまいます。
最悪でも価格が下がりづらい物件を選んで
購入するようにしましょう。
ちなみに…
不動産がこれほど値下がりした場合は、
株式も値下がりしています。
しかし、株式が３０％下落したとしても、
価格の下がりづらい物件を購入していれば、
株式と同じほどは下がりませんので（1700万円→1190万円）
もの凄くリスクが低いわけです。
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