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あらゆる投資において、
大事なことは、
リスクの把握とそのコントロールです。
このブログでは不動産投資に特化したお話ですので、
お伝えしたかったことは、
不動産投資におけるリスク回避方法であげた、
４つのリスク回避です。
これらを抑えることにより、
安定的に不動産投資を始めることができます。
ただ、インターネットで、
４つのリスク回避がなされた物件を見つけ出すには、
そもそもの情報公開も少ないので、なかなか困難です。
もし、
「自分で行うことは難しいし、
時間もなかなかとれないが
４つのリスク回避方法を実践して、
不動産投資は始めたい」
という方には、
こちらの「はじめての不動産投資」サポートパック
がオススメです。
http://www.mylifenavi.net/realestate_invest.html
こちらのサービスをご利用いただければ、
４つのリスク回避が実践され、
かつ、市場に出ていない、
「未公開物件情報」を
優先的にご紹介できます。
ただ、厳選された物件情報は定期的に入ってきますが、
限りがある
ため、
毎月５名が上限
とさせていただいており、
お受けできない場合もあります。
必ず事前の連絡をお願いいたします。
リスク回避された不動産投資で、
みなさんの夢が実現されるよう、
心より願っております。
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もう一つはプロの活用です。
不動産は金融商品と違って、１つ１つが異なります。
目をつぶって気合で買うのは、個別物件レベルのリスクがあります。
とはいえ、個人レベルで厳密な調査を行うには限界があります。
この問題を解消するためには、
「専門業者による１次選択」が済んでいる物件
であることが好ましいと私は思います。
わかりやすく言うと
「投資用不動産の保有」を事業の１つとして行っている
専門会社が保有している物件は、その会社が物件取得前に
一定の調査が済んでいるので、固有のリスクが軽減できます。
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地域、間取りの他に、
もう二つ、リスク回避の方法を挙げます。
一つ目は築年数です。
のところでも、中古物件の方が向いているということを
書きました。
一般に、マンションの売買相場は、
新築から５年間はハッキリと下落するものの、
築浅物件を脱した５～１０年目前後には微妙な下げに転じ、
１０年目くらいからはフラットに近い値動きになるのが一般的です。
よって、賃貸中の分譲ファミリータイプの物件に投資をして、
５～１０年保有してから買値水準以上で売却することを目指すなら、
ファミリータイプの中でも、相場が下がりにくい
「築５～２０年の中古物件」を中心に選ぶ
ことが、不動産投資の
リスク回避として非常に有効です。
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２の間取りも重要です。
地域によって、どの間取りがよいのかは
変わってきます。
大学が多ければ１Kの需要が高いでしょう。
住宅地であれば、２LDK以上の需要が高いでしょう。
１の地域のところで、
都心、駅近の物件のリスクの低さについて
お伝えしました。
それが前提となると、
ワンルームでは終の棲家として購入される方が少ない分、
買いの需要が少なくなりますし、
３LDK、８０㎡クラスになってきてしまうと、
すでにお子さんがいらっしゃる方に限定されてしまい、
そういう方は賃貸よりは購入する方へ気持ちが動きやすいので、
同じく需要が少なくなります。
そうなると、
１LDK、40㎡～２LDK、60㎡くらいまでの
ファミリー向け分譲マンションの顧客層は、
リッチな一人暮らしをしたいと思っている方や、
結婚して子供を授かるまでの夫婦、
DINKSの夫婦、
と、幅が広いため、空室リスクが少なく、
かつ、しっかり収入を取っている方になるので、
滞納リスクも少なくなります。
賃借人がいる中で売却すれば、
利回り物件としての売却価格であることはもちろん、
仮に空室状態になってしまっても、
そこを終の棲家としたいというニーズは、
ワンルームよりも多いです。
空室で売却すれば、
価格は付近相場で値がつくことになり、
利回り物件の価格以上で売買できるため、
価格下落リスクにも対応できます。
新たに賃借人を募集してもよし、
売却してもよし、
という出口の広さは、
リスク管理において非常に重要です。
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