新築６０平米 ｖｓ 中古(築10年）７５平米 どちらがお得？

１月にはいり、新築の供給が活況となり、キャンペーンの実施の物件も多数見受けられます。

物件探していらっしゃる方は、新築・中古ともにご覧になるにはよい時期です。

さて、新築６０平米　ｖｓ　中古(築10年）７５平米　どちらがお得？

Yahoo不動産の「教えて！住まいの先生 」に同様なご質問がありました。

このご質問は、広さについては６０平米で大丈夫なのか？ともに１０年たった後売却のリスクはどちらが高いか？

というものです。たしかに買って住むだけでなく、その後資産としてどうかは大事な点ですよね。

比較する場合に１つ「坪単価」の比較をしてみましょう。

「坪単価」・・・約３．３平米あたりの値段です。

面積が異なるときに比較するには１つ指標となります。

立地環境・商品設定がほぼ同等だった場合、ともに４５００万とすると

　　　新築６０平米　・・・　＠２４９　　　　　　　　

　　　中古７５平米　・・・　＠１９８　　　単価は新築１００：中古８０の割合になります。

この割合は、現在と同様な市況環境だと

新築は１０年もしたら現在の８０％となりという見方もできます。

もちろん、広さがちがうので、同様な面積で比較は必要ですが、この面積範囲であれば、単価の差があまりない地域の場合は有効です。

中古マンションと新築マンションを購入した際に大きく異なる費用としては、以下です。

　①仲介手数料　例の場合　約１５０万

　②リフォーム費用

リフォーム費用は、中古マンションの状態によって左右されます。

クリーニングやクロス張替のみで１００万程度のものもありますし、水回り交換となると３００万以上かかる場合もあります。リフォーム費用が住宅ローンに組み込むことができる金融商品もありますが、まだ対応できるケースが少ないため、①②の費用は、現金で用意する必要があります。

そのため、中古の場合は、初期費用の準備が必要ですし、のち売却する場合は、リフォーム代そのものは等価では評価されません。新築と並行検討される場合は、立地や広さなど明快なメリットがあるかどうかによって価格差を見込んでおきましょう。

いつもマンションご検討の方にお話ししているのは、立地と住戸位置・広さは変えられません。ある程度設備仕様はリフォームで変更することができます。新築の場合は買った瞬間に「中古」になるわけですから、立地や広さを妥協することもあります。

入居したのち後悔のないよう新築検討される方は、是非中古物件も比較検討することをお勧めします。

下記は、世田谷・渋谷・目黒の新築マンションの単価推移です。じりじりと上昇しているのがわかります。

出典は

yahoo不動産　新築マンション発売データ - 首都圏

縦軸：坪単価　　横軸：年月　

　

　　　　　凡例：赤字・・・世田谷区　　緑字・・・目黒区　　青字・・・渋谷区

いつ買うのが得か？というのは、答えは明快にはありません。

ただ、ひつような時に、特に立地がある程度限定される場合は、中古・新築ともに比較しながら物件探しをお勧めします。

新築の売出も多いに合わせ、中古の物件も価格の見直しや新規販売され、物件情報が豊富な時期です！

そして江東区の中古マンションはいかに？

先週、平成２２年・２３年の世田谷区の中古マンション についてデータで確認してみました。

今回は、マンション立地としてもここ１０年・２０年大きく進化した江東区です。

下記の地図をご覧ください。

東京駅を中心として同心円2ｋｍ・5ｋｍの線を引いたものです。

江東区役所あたりが、ちょうど5ｋｍ時点です。

経済誌などで「中古マンションの値下がりしない駅・価格が上昇した駅」で「豊洲駅」があげられていましたが、たしかに業務中枢の地域より、絶対距離が近いです。

さて西側エリアの場合、中心点を品川駅・渋谷駅・新宿駅に設定して同様に5ｋｍの同心円を描くと概ね環状7号線あたりになります。先週ご紹介した世田谷区では、渋谷駅基点5ｋｍ東急田園都市瀬線で「駒沢大学駅」、東急東横線では「都立大学駅」あたり。

江東区のマンションの特徴は、単純に絶対距離だけでなく、もと倉庫や工場だったため、敷地が広い大型マンションが多いです。そのため単に1区画のお部屋だけでなく、共用部分・マンションコミュニティ・管理もあわせて評価に値する物件も。

３．１１震災後、「海抜」「液状化」など防災リスクに対しての意識が高くなりました。江東区をはじめとして荒川流域は、海抜ゼロの地域あります。

●「海抜」を調べるにはいろんなサイトがありますが、簡単なものをご紹介します。

　Ｍａpｉｏｎ 　調べたい場所を右クリックすると、吹き出しのウインドウが表示されます。

●「液状化」は東京都土木技術支援・人材育成センターの予測図をご紹介します。

東京の液状化予測図 概ね東京都全体のマップ図より調べたい地域を確認します。

東京の液状化予測図「液状化の少ない地域」に該当しており、都心より西側を中心の範囲に広がる「液状化がほとんど発生しない地域」よりはリスク高いということは否めません。

では、成約価格をみてみましょう。

下記の表は、東日本不動産流通機構のレインズの成約事例で、平成１０年以降の建築物件　65～85㎡(概ね３ＬＤＫタイプが主流の広さ)の集計です。

※レインズの解説についてはこちら 　(Yahoo不動産用語集)

以前ご紹介世田谷区と比べると、価格も坪単価(約3.3平米あたりの価格)は平成22年ｖｓ平成23年で差がほとんどありません！成約データの減少率は世田谷区より若干下回る▲８．１％

以前より、絶対距離の近さ・新しい開発エリア・大型物件の供給で、どれだけ新築物件を供給しても飲み込んでしまう、ある意味恐ろしい地域だな～と思っていました。それだけ、首都圏勤務者にとって合理的に「買いやすく・住みやすい」地域である証拠なのかもしれません。

価格帯は、3500～4500万円の範囲が平均値です。世田谷区とは平成22年▲1000万超・平成23年▲800万弱

江東区は埋め立てで生まれた東雲・有明の地域もありますが、1627年(寛永４年　江戸時代)に創建された富岡八幡宮もあり、深川八幡祭りなどで古くより庶民に親しまれています。北上すると木場公園や清澄公園、豊洲駅周辺は複合施設。半蔵門線の延伸・大江戸線も開通するなどここ１５年をみてもインフラ整備も進みました。進級入り混じりながら整備された街ではないでしょうか。

耐震性やミクロのハザードをチェックしながら全体の商品企画に注目して物件を探すと、合理的な点で「お宝マンション」の宝庫かもしれませんね。

次回は都心コンパクトの新築・中古に注目してみます！

こんなコミュニティ

40代ともなると、自分、また伴侶やお子さんだけでなく、親の世代の生活も心配です。

久しぶりにあった友人とのお話。
ある集合住宅にお母さま(アラウンド80)が一人でお住まいとのこと。
分譲時より同じ時を重ねて、まわりも同世代だそうです。お互いに普段の生活パターンを共有し、いつもと違うことがあれば、気をつけているそうです。
友人もセキュリティサービスを利用しようとしたそうですが、日頃の交流仲間の方にご挨拶して連絡先を交換しておいたそうです。

私の父(我父もアラウンド80)も日課で必ずランチに行くお店やコーヒーを飲むお店を決めていて、もし顔を出さない時はどうしてほしいかお願いしているそうです。
その世代の方々には、よく耳の痛い事も言われてしまいますが、加齢に向き合っていることに頭が下がります。PCやメール、しかもSNSも縁の薄い方も多数。色んなコミュニケーション方法は大事。
また、これからさらに血縁、縁者関わらず、住み良い社会にしていきたいですね。
お正月休みで色んな世代の方とあったり話したので、友人との話がさらに響いた日になりました。