先日、大田区中馬込にある築５年のマンションの売却の依頼を頂戴しました。
さて、この物件なのですが、権利形態が「定期借地権」のマンションとなっています。
都内には、定期借地権のマンションは多くは無いですが、ちょくちょく供給されます。
ということで、今回の記事は、「定期借地権」の説明をしていきたいと思います。
「定期借地権」
これはどんなものなのか。。。。
この権利形態は、１９９２年８月に施行された比較的新しい権利形態です。
内容は、
存続期間を50年以上として借地権を設定する場合は、
契約の更新や建物買取請求権を認めない特約をすることができる。
つまり、地主さんにとっては良い条件の権利なのです。
なぜ、この権利が必要になったのか、その背景は、
従来からの借地権が借りている人に有利で地主側に不利なため、
地主が新たな借地契約を渋ったり、
再開発の際に今まで借りている人たちの同意を得るのに非常に手間が掛かっていた為に、
なかなか良い土地が出て来なかったのです。
「定期借地権」の出現によって、
「この場所で安い金額で住みたい！」という人にとっては、
その希望が実現しやすくなったのです。
そういった背景で、
不動産業界などから改正の要望があり、法律を改定して導入された制度なんです。
ただし、借りる人にとっては、所有権ではないので、制約があります。
具体的に言うと
・借地期間が満了すると、その土地を出ていかなければならない。
・その土地の上にある自分で建てた（買った）建物も手放さなければならない。
というものです。
その代わりに、
借地期限は５０年以上というのがメリットとなります。
ということは、借地権の物件に住む！ということは、
「気に入った場所で安価な費用で住む権利が得られる。」
「賃貸よりもグレードが高い住宅で。」
ちなみに、委任を受けたマンションは、
同じ広さの賃貸マンションを借りようとすると２０万円くらいですが、
ローンの支払いは、物件価格を全部借りても月々１０万円です。
つまり、半額で、同じ広さのものが、しかも設備仕様も分譲仕様の良いもので住めるのです。
一方、所有権マンションと定期借地権マンションの価格差は
約２０％違います。
委任を受けたマンションは３７９０万円ですが、
所有権マンションだと４５００万円くらいです。
※ＳＵＵＭＯで馬込駅 ６０㎡～７０㎡、築１０年以内、で検索してみてください。
価格差は約７００万円ということになります。
定期借地権にすることで、
賃貸比較で月々１０万、５０年で７８００万円安く住める。
※ローン支払い期間、家賃とローン支払いの差額の１２０万円/年×３５年＝４２００万
ローン支払い後、家賃分全額 ２４０万円/年×１５年＝３６００万
所有権ＭＳ比較で、７００万円安く住める。
となるのです。
「所有する権利」を選ばず、
「生活する権利」として定期借地権マンション購入すると
これだけの資金を自分の人生や生活の為に使うことができるのです。
借地権マンションを買うことって、
「所有権からの脱却」という価値観を持てた人にとっては、
良い条件の物件だと思います。