前回（第248回配信）のサブ・タイトルの一部を「（法定地上権の効力）」となっていましたが、正しくは「（地上権の効力）」でした。たいへん恐縮ですが訂正させて頂きました。
●今回は地代の論点を見てみましょう。地上権では地代はMUSTではありませんが、仮に地代を設定した建物所有目的の地上権の場合は、借地借家法に次の定めがあるので注意してくださいね。
●地代増減のロジック（借地借家法§11）
事情が変化して地代が不適切になった時、「増額」しない特約がない限り、貸主、借主（=借地人）の双方から値上げや値下げを請求できます。
1）事情の変化の意味：
事情の変化というのは、例えばですが、租税公課（固定資産税や都市計画税など税金等のことですが、何となく古式ゆかしい言葉ですよね）の増減、地価の上昇や下落など経済情勢の変化、近くの土地の地代と比べた格差など様々があり得ます。
2）相手の請求に不服な時：
相手からの増額または減額の請求に不服な人は、裁判などで確定するまで、とりあえず適当と考える額を払い続けたり、請求し続ければよいです。ただし、一たび地代（賃料）が確定して、結果として不足やもらい過ぎだったことが確定すれば、利息付で不足を支払い、もらい過ぎを返還する必要があります。
3）「増額」でなく「減額」しない特約は有効か：
借地借家法§11は強行規定です。だから賃料を「減額」しないという特約があっても減額請求はできるとされています。（最高裁判例）思い出してください、借地借家法=借主保護色強し。
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●考察（新型コロナとの関係など）： 現在の新型コロナ感染症流行の結果、地価が下がり、あるいは、近隣の地代（賃料）が下がるなどすれば、「事情の変化」による賃料の減額請求の可能性が問題になってくると思います（既にもうそういう問題が発生しているかも知れませんが）。 それでは、不可抗力で収益を得られない場合どうなるでしょうか。まず地上権では、「不可抗力の時も減額請求できない」という永小作権の条文が準用されます。したがって、不可抗力を理由に減額請求できません。 一方、地上権ではなく賃貸借では、民法の賃貸借の関連条文に次の民§609があります。その適用が問題になるように思えますが、実は、この条文も耕作または牧畜の場合に限定されています。 民§609：耕作または牧畜目的の土地の賃貸借の場合には、可抗力によって収益が下がった時（収益<賃料）に、収益に見合うだけ（収益の額まで）賃料の減額を請求できる。
賃貸借ではもう一つ§611という気になる条文があります。
民§611：賃借していた物が、賃借人の責任ではなしに、無くなったり（=滅失など）して、利用できなくなった時、利用できなくなった部分に見合うだけ賃料を減額される。
この条文は、滅失以外でも、例えば土地はあるけども、賃借人の責任ではなく利用できない時にも適用されます。新型コロナによる営業制限（自粛）がこれに該当するかがポイントになると思います。該当すると解釈されれば当然減額されることになります。 |
●次回は永小作権をと思っていたのですが、その前に地上権の変化球、区分地上権だけ見ておきましょうね。
“次のサインは変化球ね、OKよ！”（Qちゃんその１）
”お勉強終わった？じゃあどこ連れてってくれるの、私の隊長さん“（Qちゃんその２）
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