お早う！元気出して！（byQちゃん）
前々回から、民法の肝の一つ、土地売買など不動産物権変動の時の対抗問題を見始めましたね。
物権変動が生じる際、権利を主張する人たちの関係は、時としてぶつかりあい、もつれあいます。これが対抗問題といっても良いでしょう。人間関係そのものですよね！
前々回、対抗問題のイメージ作りのためにいくつか事例を挙げましたが、覚えておいででしょうか。対抗問題では、原則、登記など公示をしている人が勝ちます。それぞれ民法ではどういう顛末になるのか、図と一緒に見て参りましょうか。
※イブちゃんとミーちゃんに出演願います。
●事例１：Xさん土地を買ったは良いけれど、後になり、売主が自分以外の別人にも同じ土地を売却していたことが判明。そして相手は登記をもう済ませています。
→どうするXさん？
☞これは「二重譲渡」と呼ばれる事例です。売主（元の所有者）と買主（Xさん）がいて、そこへ別の買主（第三者）が絡むという典型的な対抗問題の事例ですね。原則、決め手は物権変動（ここでは所有権移転）の登記をしたかどうかです。ただし、登記をした相手に何かインモラルな部分がある場合は、例え登記を済ませていても勝てます（詳しくは後ほど学びましょうね）
●事例２：Xさん土地を買ったは良いけれど、後になり、売主が自分以外の別人にも同じ土地を売却していたことが判明。しかしXさんも相手も登記はまだ済ませていない。
→どうするXさん？
☞双方とも登記がない場合、どちらも自分の所有権を主張できません。ここでも登記が決め手になります。
●事例３：Zさんが空き家と思って買ったマンション、実は居住者がいた。直ぐに退去して欲しいのだが。
→どう向き合うZさん？
☞賃借権という債権と所有権という物権のぶつかり合いです。原則、債権パワー<物権パワーですが、以前学んだ通り、借家の場合、一般的には立場の弱い賃借人を保護するために賃借人側が賃借権登記もしくは引渡しを終えていれば債権>物権です。事例ではYさんは居住者にマンションを明け渡せとは言えません。
※図では仮にZさんが所有権移転登記をしても賃借人には勝てません。
●事例４：ZさんはSが賃貸運営していたワンルームマンションを購入、晴れてオーナーに。早速入居者に家賃を請求に行くと入居者さん曰く「私の大家はSさん。あなた誰、帰ってよ」
→すごすご帰るかZさん？
☞Zさん、ちゃんと所有権の移転登記をしていないと新たなオーナーとして賃借人に対抗できません。Sでなく自分に家賃払えとは言えません。
対抗するには原則、登記や引渡しなどの公示手段（対抗手段とも言える）を先に講じているか否かがとても重要になってきます。
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●ワンポイント：民法の勉強は紙と鉛筆が勝負！？ またHead&Tail係長が変なことを言い出してとおっしゃらないでください。実は民法は紙と鉛筆が勝負なんです。民法では当事者が色々なドラマを繰り広げす。当事者の権利関係が複雑に思えることもあるでしょう。そんな時は関係を図にすることで格段に理解が容易になります。 単純なことですが「人間関係を絵にする練習を積むこと」が効果的なのですね。 |
●次回、一見すると対抗問題のように見えてそうでないケース、登記がなくても対抗できるケースを見ておきましょうね。
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