今テナント募集まで進んでいるといわれる「北条まちづくり事業」。
市営住宅建て替え時期の到来を契機として、公民連携事業「PFI」方式により、新築を行うプロジェクトです。
内容をかいつまんで話すと、
従来通り、全額市が建てる。（正確には国から補助が出るが）＝PSCと言う。と、
公の土地に民が市営住宅を金融機関から借りて建て、家賃を市が保証し、設計建設維持管理まで民が行うというもの。
市のリスクである財政負担を民に移転し、民は包括的な運営や創意工夫で利益を出すという手法です。
従来の負担がない方式（応札リスクはそれほどなく、施設を完成したら終わり）と違い、長期のリスクを負うため、応札や事業性判断は通常の行政サービスへの参入の比ではありません。
この北条まちづくり事業はPFIの類型の「サービス購入型」、「利用料+行政収入の混合型」にカテゴライズされると思われます。
サービス購入型とは、行政サービスを民が展開する代わりに対価として行政が事業者（公民連携会社）にお金を払うことを言い、このプロジェクトの場合、行政が民に建ててもらい、運営（維持管理）をしてもらう代わりに民に行政が家賃全額を払う方式となります。
私が課題として捉えているのは、行政から得たお金で事業者（公民連携会社）が借金を返すという流れが借金の付け替えに尽きず、見えにくく隠れ蓑となること。
行政から家賃の全額保証ということは、民間活力をいかすインセンティブの余地がなくなることを最も問題視しています。=頑張っても頑張らなくても一定のお金が入っていくるのでサービス低下の懸念がある。
PFI先進国のイギリスなんかだと、業績連動（成果）主義が凄くて減額の支払いなんて当たり前なんですよね。
日本はそこまで法整備が進んでいませんが、一応、将来負担比率という形で示される余地はあるものの…パートナーやノウハウが不足している現状がどうかでしょうか。。
そこで民間の創意工夫を活かす要素として（民間）テナント棟の存在があると思われ…
事業者（公民連携会社）が負う建築費と民間金融のリスクを全額保証という形で行政が負担し、テナント棟の地代、家賃、共益費、固定資産税によって稼がせ、市営住宅棟の建物の維持管理費を長期的視点で±0にすることで、行政サービスの向上と、市財政負担（コスト）の軽減に持っていくやり方。
うまいスキームだと思います。
ただ、重要なことが欠如しているのでこの事業、あまり乗る気がしません。。
行政(事務事業)評価でもそうですが、このプロジェクトの意図、手段、アウトプット(結果)とフローを分析(ロジックモデル)していくと、手段の数値化を行うアウトプット(結果)指標と、意図の数値化である対象の状態変化を示すアウトカム(成果)指標へといったサイクルが弱すぎるんですよね
目的👉市営住宅の建て替えを契機に北条エリアの子育て環境を整え若い世代を増やす。
手段👉公民連携 
アウトプット指標
アウトプット指標意図👉出生率向上 アウトカム指標
アウトカム指標どうやっての働きである手段が不明点だらけで公民連携でどう出生率を上げるんでしょうか。
詳しくは次の一般質問で取り上げますので重要なことは書きませんが…
詳しい市民説明を待つところですかね。
スキームは100点。やり方0点と現時点で思います。
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※現在進行形の事業であること、PPP(公民連携)やPFIという特性上、日々変動があることをご理解下さい