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『案外大きなマンションの経年減価』
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ざっくりまとめると・・・
① マンションは相場変動・地域での人気の変化など特殊要因を除くと、おおむね１坪あたり4万円毎年値段は下がっていく。
これは１平米あたり月1000円の減価に相当して、案外大きい。
② 仲介物件は市場にでたまま、買い手がつかずに”晒されて”いると10日ごとに約1%値下げしないと売れない。
③ 実はマンションの管理費は、新築時価格に比例していてどのマンションでも管理費250年分が新築時価格になるように設定されている。管理費一般会計の支出を25%とか大幅削減しても、削減可能な管理費は本体価格の0.1%程度に過ぎない。①との比較であれば管理士などが大幅削減可能といっている数字はせいぜい数十円/㎡/月である。
【この程度を削減したから大威張りするほどのものでもない。】
金額が桁違いで ①/②＞＞③であることが重要で、管理費を単に削減しただけではマンション価格に影響を与えるとは思われない。 少なくとも①や②に影響を与えないようにやらなければ合理的とは言えない。
ケチケチやりすぎて、経年劣化が目立つ状態のまま放置したら、中古を買いにきた人が萎えてしまう。最初の内覧客を逃せば、次は平均的には1%値引きしているのと実質的には同じである。③でケチケチやった10年分でその部屋が得た貯金が、売る段になったら②で飛ぶのは案外瞬間かもしれない。
オーナーは何を理事会に求めるべきか？
あるいは理事会はどうマンションを運営すべきか？
は続編にて
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