マンション管理組合理事長勉強会(RJC48)が今年開催した勉強会は5回、忘年会をかねての今年最後の回はうちのマンションで先週に１年ぶりの開催になりました。うちがホストするのはちょうど１年前の昨年の12月にやった第11回以来になります。
RJC48の勉強会は、ホストが会場の決定から、参加のテーマや参加者に求める条件などを自由に設定できる”オリンピック立候補方式”に移行しています。結構ホストは大変なので、事務＆会場設定＆懇親会と、勉強会のプログラムのお世話は別のマンションで実施する”共同開催”方式になることが多くって、今回も全勉強時間の半分を使って、いろんなあ管理パーツの単価比較をExcelにちきちきうちこんだのは、茨城県のマンションの理事さんでした。
勉強会の模様は、なぜか懇親会に参加せずに先に一人お帰りになってしまったミッキーさんがもうブログにしています。いつも一番理事長歴が長いとかで乾杯のご挨拶とかお願いしているのに、いないとなんかしまらない。最近ちょっと弱っているみたい？ お星様にならなきゃいいんだけど・・・
『RJC48 第16回勉強会』
http://micky0011.blog.shinobi.jp/Date/20151205
うちは机をおいて座ったら、理事の数と同じ２０人くらいしか収容できないので、全員がきっちり結構ヘビーなExcelシートを完成させて事前提出していないと参加できないとする”ギブ＆テイク”を徹底した形にして、参加の敷居をあげて人数通りに収めました。人数が180人近く、マンション数も150超えとなると、なにか条件をつけないと先着順だとあっという間に埋まってしまうので。
【第１部】
管理員・警備員・コンシェルジュ・清掃員などの時間単価や、各種メンテナンスの単価など、事前に20の参加マンションが提出したExcelをもとに、一つ一つがグラフの上で紹介されていて、これは準備した人は大変だっただろうなぁ・・・・
管理員って１日いくら？から始まって、管理に関わる費用を個別にばらばらにして、その単価の妥当性を20マンションのデータから、戸数・共用部分の面積などとの相関でグラフ上にプロットして直線引いて相関係数を見てみますといったもので、ざっくりとした比較ながら20マンションおのおのが自分の立ち位置を再確認可能という秀逸なまとめでした。 この手の単価情報は、今までは多数のマンションをコンサルする大手の管理士事務所だけが独占的にもっていたものでしたが、横に繋がりをもって比較てきるってのは大きいですよねぇ。
世の中に存在する管理の本には、タワー型などの特注仕様の120m/分を超えるエレベーターのメンテナンス単価なんてでてないんですよね。予め、ブラックボックス化されている制御系などの保守部品を購入しておかないとすぐにメンテできないなど、独立系は参入しにくいので当然保守相場はあがります。こんなグラフを作れるのはRJC48だけでしょう。全部で何10ページもあるのですが、この１ページだけサービスでこちらにぺたっと。今回参加したマンションに存在するＥＶの速さ別のメンテナンス費用の月額単価です。
実は４年弱まえにこのブログを始めたときの最初の回がエレベータ保守の相場をいろんな理事長に聞いてみました編でした。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11171281806.html
随分データ点も増えて、比較の精度もあがったんでないかな・・・
【第２部】
ビル管理などを本業で専門にしている理事長さんによる、人件費単価の積算のお話。清掃員を例にとって、払っている清掃関連の経費のどのくらいが本人に渡るものなのかなどの詳しいお話。
とにかく安ければいいというのではなく、講演表題は、
『適正人件費の計算方法について～高すぎても安すぎてもいけない～』
でした。 都の最低賃金が時給907円だったか、近くのコンビニの時給を下回るような給料では優秀な人が来るわけはないよね・・・とか至極もっともなお話でした。
たしかこの理事長さんはリプレースするときに、適正な経費・利益を乗せた上では最低賃金すら確保できないような個別単価で提案してきた会社を切っていたりして、”個別に安すぎないこと”にはこだわりのある方。RJC48でも人件費見積もりとなると、師匠格な方だけに、聞きごたえのあるお話でした。
うちは・・・・実は過去に清掃員のコストを１割近く削減していて、8時間相当ののべ人数１人あたりの支払は１万円きってます。”安すぎていけなく”なったほうかなぁ。ずばりうち失敗したかもなぁ。
【第３部】
私が、うちのこれまでの管理費支出の削減などの経緯や、現状の問題点だと思うことなどを講演しました。うちの理事さんが全部で６人ほど参加して聞いてくれていたので、ついでにケーススタディーしてもらおうかなといった意図。第１部・第２部で予定時間を３０分近く押していたので、１時間の予定を30分ちょっとにするしかなくって、お話しただけであんまりじっくりとコメントを貰って苛めてもらう？時間がなくなったのが残念。
第１部で、Excelにうちこんでもちよった人件費の単価表だと、うちはとくにのべ１名の雇用に対して払っている経費が過剰ということはなく、むしろやや安い（安すぎるのかも）くらい。一方で、人員配置にはいろいろまだ改善できるとこがありそうだなとかが、皆で委託経費での人の配置などをもちよって比較してみると見えてきました。
500-600戸。階数も20階前後と条件の近い４つのマンションの人員配置表を私が拾ってきて比較してみたのが下の図。Ａってのがうちのマンションです。
赤が警備員、黒が管理員、青がコンシェルジュで、うちはもともとコンシェルジュライクな仕事をしていた、ミニショップを廃止してしまったので、コンシェルジュはいません。代わりに管理員を一人増員して、事務室カウンターのあいている時間を19時まで１時間は伸ばしているのですが、Ｂ／Ｃ／Ｄマンションは、21時とか22時まで空いているみたいで、代わりに昼間には警備員雇用はない。
うちももうちょっとうまい方法がありそうに思えますねぇ。。。で、理事会内でそのうちお話してみようかなとは思ってます。
懇親会が１７時からと早めでさくっと３時間ほどで切り上げましたが、今後もギブ＆テイクして情報交換をしていくことを２０マンション内で実施していくことをお約束しました。集合写真をとっておひらき、ちょっと最近弱っている？ミッキーさんだけ帰宅したほかは全員に近くのもつ焼き屋さんを貸切りで懇親会へ。
【懇親会】
１次会・２次回・２次回までで、17:00から飲み始めて４人くらいは日が変わるまで熱く管理の話で７時間のんでたとか。いやぁ・・・病気ですな。２人ほどお泊りに。私は０時すぎに自分の部屋に退散。
次は、１月中旬に新年会と称して、湾岸のタワーマンションが立候補してみようかなぁとか言っているので、まだ続きそうで、楽しみです
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