⇒ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-12043443402.html
最近湾岸などで見学にいったタワーが、SKYZ/BAYZ など、かなり構造にこだわって開口部の確保などでは先進的なつくりだったのを見慣れてしまってきているせいか、シティタワー側が圧倒的に新しいというよりは、ザガーデンの方がなんとなくコンベンショナルというかコンサバティブなつくりな気が... （言い方に気を使うな）
までが前回。
シティタワーと比較して寸評？
〇 「タワーは景色見るもんだと割り切るなら」開放感は欲しい...かな。
やはり構造部分を外だししている住友さんの、これで5㎡以上は得している筈であるという主張はうなずけるものがありますし、開放感では勝負にはならない感じです。
本来的に逆梁のカウンターを角部屋中心につけるというのは、多少面積を損しても景色を楽しむための工夫なので、景色などどうでもいいのだ？というならそもそもカウンターを作る必然性がない。
逆梁のタワーで、カウンター下に構造梁がでているようなのを買うのであれば高層階限定な気がする...というのは何年か前に論じたことがあります。
あくまではるぶーの「私見」なのでそうでない方は怒らないで欲しいです
⇒ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11404885454.html
〇 住友は専有部の形は複雑な多角形につくることが多くて、この２つの間取りを何角形？とかいうなら、住友は18角形、三井は7角形で”専有部全体の形"は圧倒的に住友が複雑です。
これは、マンションコミュニティの座談会でもでてきたけど住友に固有の特徴。例えばパイプスペースを避けたり、風呂場など規格でサイズが決まっているものの近くにデッドスペースを作るまいとしてせっせと図面を引きまくって頑張るとこうなります。住友の側は風呂周りに捨ててる面積が殆どない。まぁ住友のはメニュプランは多数ありますが、専有部全体の形のバリエーションは極端に減らしていあすから、典型的なタイプでダメだったら滅びますが。
当然施工コストは高くなっていくと思いますが、最初から高く売るつもりで設計するのであれば、1万円札の面積を1万円超えて買うマンション（１万円札自身の坪単価は大きさで計算すると272万円です）にデッドスペースはつくっちゃダメだという設計思想には共感はできます。
〇 一方で、ザガーデンのは、”専有部全体の形”は単純ですが、おのおのの居室の形は複雑です。洋室（１）5.0畳（カウンター除くと4.6畳）ってのは実際にはドアの裏側にデッドスペースができるから、実効面積はもっと狭くなるわけで、無理して3LDKにしなくても... とか思わないでもない。
特にタワーは居室数はぎりぎりまでは減らしたほうがハッピーに暮らせる気がするんだけどな。タワーの角を丸くつくるのは、三井のお家芸的なところがありますが、直線部分を作ってソファーを置きやすくしたのはよいと思います。
タワーの角部屋って3LDKにするなら90㎡くらいは欲しくて、角部分をどかっと広めのリビングにして、270度の視界が・・とかやらないと楽しくないと思うんだけど、特にザガーデンは、無理して70㎡程度でかつ3LDKに作っちゃったので、窮屈な感じは否めないかなぁ。実際特に角にかかっているからってそれほど高くはならないのですが。そんな贅沢ができたのは、武蔵小杉でも最初のほうだけ、湾岸だとＷコン・ケープタワー・ＴＴＴくらいまでかな。坪単価が上がったからカタギには買えない部屋を大量生産しても買い手がつかないからまぁしょうがない。
〇 両者の専有面積はほとんど同じですが、何畳と数えられる居室部分の総面積を居室＋リビング＋キッチンなど畳数表記のある部分で比較すると
ザガーデン : LD 11.4 + K 3.2 + 部屋1/2/3 6.5+4.6+4.6 = 30.3畳
シティタワー : LD 13.5 + K 3.8 + 部屋1/2/3 6.3+5.0+5,0 = 33.6畳
と総面積では 3,3畳～5.3㎡ほど、シティタワー側のほうが大きくなります。
新構造方式は5㎡はお得という、住友不動産のキャッチコピーでしたが、これは認めるしかない。
＃カウンター部分は自由に使える面積とはいえないので"私は”除外して勘定します。
床から天井までの収納とか以外では、部屋の一部が立ち上がっているのは部屋面積に数えるのが正しいです。MRのよくある手ではキッチン天板をOpで拡張してもその下の面積はリビングのままだとか、リビングの収納を潰して、TV台とかにモデルルームで化けさせると、その面積は実はリビング面積に参入できるとかがあります。
なので、三井の部屋面積としては参入、ただしカウンターを含まない面積も併記するというのは、やらないデベもあるだけに非常に良心的です。表記とか広告にずるがない点をきちんと達成できているのは三井くらいしかありません。
〇 Opなのかどうかはわからないけど、キッチン天板、フローリングなどはシティタワーのほうがかなり上ですね。
ザガーデンも平米100万のマンションなんで、もう少し標準仕様をあげてくれても・・・とは、特に最近高額マンションの仕様がだんだんおちてきているので強く思いますけど。坪330万のマンションなら、中をみただけで素のままで坪200とは違うなというのは欲しい気はします。
〇 武蔵小杉が圧倒的な交通利便性で、その再開発が評価されるに至ったのには、横須賀線、湘南新宿ラインが使えるようになった部分が大きいですから、立地評価にあたっては品川10分ちょいといった経路も選択できるかどうかで有利不利が結構変わります。
不動産表記的には、駅の入り口までの時間のみを表記していて、どれだけ長い時間駅の中で歩いていても０分扱いです。南武線のホームを延々と歩いて・・・はあんまり現実的ではない。この地区で売りのショッピングなどへの徒歩距離なども考えて、一般的な意味での利便性では、シティタワーのほうが勝るでしょう。
ーーーーーーーーーー
個別に比較していくなら、「同じ値段であれば」シティタワーに軍配があがるかなぁ。
ただし、お値段は実際には全く違います。
＃実際には私はどっちも買えませんからこんな好き勝手なことを書いているんですが
住友は、最初は今のザガーデンくらいの値段でかなりの戸数を売ってしまったところで、結構売れ行きがいいので、「このままではあっさり竣工までに売り切ってしまいそうでやばい」となったのではないか。これは、1戸あたりの利益を最大化する住友さんにおいては起こってはならないことです。
なので、途中から値上して、今は坪400万オーバーをつけているわけですね。
新しいもの好きで、マンションの本体仕様にこだわるはるぶーが考えてもよくて価格差の半分程度までは妥当としても、やはりコストパフォーマンスではザガーデン側がかなり上ですかねぇ。
マンションに拘りが強い人で鼻血がでそうな値段でも買えるならシティタワー、
そうでなくて、どうしても武蔵小杉がよいというのだとザガーデン、
明確に上げ相場ですので、武蔵小杉で次を待ちという戦術は短期的にはなしで別の駅を検討
.... かな..
再開発系の立地のマンションはここに限らず後にいくほど街全体が完成にむかっていくと値段はあがるので前のを値段が理由で見送った人が次のを価格面で二リーズナブルに感じて買えるというのは通常起こりえません。
ps.
なぜか匿名掲示板で私がメンションされてると、「住友嫌い」だということになっていてます。まぁ実際に三井は好きで、住友は「苦手」なんですが、それとこれとは別に比較はしてみました。住友の専有部と生き別れになったトランクルームが専有面積参入ってのはちょっとせこすぎるからやめてほしいですけど。
あと私は購入意志のないマンションのスレッドに書き込みはしません。武蔵小杉は、単にいろいろな点で象徴的な地点だから動向を追っていますが、私本人にはとうに買える値段ではないです。 ためにはるぶー返事しろみたいなのを見ますが、私書いてませんから・・・
次回、最近シティタワーのほうに知人がいって、価格表をもらってきたということなので、マンションマニアさんに投げて済ませていないで、坪単価や、供給済住戸のリストなどをとりあげてみたいと思います。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、
勤務先、その他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
マンション管理の人気ブログリストです
↓ ↓ ↓ ↓
