新しいマンションの理事会を立ち上げると割とすぐに話題になるで
あろうってのが、修繕積立金の運用計画。
私にはいつもブログ長めなので、ぶっちゃてどうするわけ？？
って人向けに手っ取り早く最初におススメを書いてしまうと、
（１）販売時に一時金として集めている修繕積立一時金は、
全額を、積立式の共用部保険に利用して一気に5-10年の期間
で加入する
（２）一方毎月入ってくる修繕積立金は、１年ごとにまとめて
その大半（ほぼ全額）をマンションすまい・る債で運用する
です。（１）は簡単には引き出せなくなるけど、基本大規模修繕まで使わない一方で、
（２）は急に工事が。。となった場合に部分解約も容易ですから。
大きなマンションだと、一般会計・修繕積立金会計ともにでかい
金額を扱うので（うちは修繕積立金だけで年6000万はいってくる）
ペイオフ対策に1000万ごとに口座を分けてペイオフ対策にするってのは
面倒すぎて不可能ですから、決済用の普通預金（利息は一切つかない）
を利用するのが普通でしょう。 これなら預金保険制度により
全額保護されますけど、利息は何億円放り込んでおいても０です。
うちは、設立総会の前に”設立準備委員会”ってのがあって、そこで
設立総会の議案として、修繕積立金の運用についてなんらかの提案を
行ってくれと言われた。
＃適当に１期の理事とか、理事会役員の決定方法とかを決めないで、
立候補者ベースの”準備委員会”にゆだねているうちの管理会社は
至らないとこも多々あるけど、まぁまともなほうだとは思っている。
実は、修繕積立一時金という制度は、うちが委託契約を結んでいる
管理会社が始めたものだったりする。どさくさに紛れて数十万でも
販売時に集めてしまおうというのは極めて合理的である
それでその時に知り合いの理事長経験者に聞いてみたときの
お薦めがこうだった。
# 理事長に立候補したのは、”理事長”経験
の知り合いが何人もいたからで、判らなきゃ聞けばいいやと思った
せいもある；今ブログを書いているのはその恩返しのつもりでもある
せっかく初期に集めた一時金を全部引きだせなくて大丈夫なのかな？
と思うかもしれないけど、新築から２年間は、ほぼマンションの全ての
箇所に対して売主による瑕疵担保の補償期間になるから、せっせと
マンションを見て回って、あーここが壊れてるぅ？たった２年未満で！！
とか売主にケチをつけまくれば、まぁ無償で直りますから、
最初２年はもともと修繕費ってのをあんまり計上しなくってもよい。
（誰か住民がいたずらして穴をあけたは保険対応だからやっぱり
もちだしはなしで、やばいのは地震で壊れる場合くらいかな）
一方で、毎月の修繕積立金はうちの場合で年に6000万程度だけど、
これは、じーっと長期修繕計画をみて、最初の１０年間に計画修繕
通りで、一度も引き出さなくてよいぎりぎりの額約1000万円/年だけ
残しておくことにして、年5000万づつすまい・る債を買うことにした。
（もっと目いっぱい買っても解約は容易なので今考えるともっと
買ってもよかったかな・・・実際地震で必要になって、総会経て
一部解約してるから結果は同じだけど）
設立総会(7月）でいきなり、1.5億の運用
（積立式保険は、しくみが複雑で説明が大変である）
ってのはなにを言いだす人がいるかわからないしでひと悶着あっても
困るからってんで、設立総会ですまい・る債のほうだけ承認をとって、
一時金のほうはなにもせず、
年明け１月から、積立式保険の利率の改悪方向への変更がみこまれて
いたので、12月切り替えに間に合うように、掛け捨て保険を解約して
切り替える議案を11月に臨時総会をやって仕込んだ。
（なので１期は10カ月しか役員としての期間がなかったのに３回総会）
すまい・る債の本家本元のHPはここ
http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/smile.html
同じ運用方式の組合は多いと思うけど、１期に移行できたので
１０年ものの積立式保険に、しかも利率が悪化するまえに入れて
保証利回り1.3%(しかも非課税）ってのは結構大きかったんでは
ないかなぁ。10年でざっと2000万ほど節約したことに相当する。
積立式保険の詳細に入る前に、組合の資金運用についてもうすこし
ぐだぐだ次回も書きます。
ps.
騒音編には結構アクセスがあって、半日ほどの瞬間ですが、
ブログ村の”マンション管理 注目記事ランキング”で1-2-3位独占が
できました。 日頃のご愛読に感謝。
ランキングには３記事までしかエントリーされないから、これ以上は
無理、、、今はもう落ちてますが。注目記事はこちらから
http://house.blogmura.com/mansionkanri/ranking_entry.html
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