最近、ゆうちょ銀行が住宅ローン参入で、それが
驚きの内容だという話題を Twitter などで見ました。
典型的なのがこれ：
http://diamond.jp/articles/-/20928
参入に際して他と差別化しようってのはまぁ気持ちはわかる。
今まで国債ばっかり買いあさっていて、もちっとましな運用方法
を模索したいって気持ちもわかるけど、住宅ローン融資って経験も
なくて素人が乗り出すにはちょっと敷居が高くないかなぁ。。。
ってのも内容が驚愕のもので、
民間金融機関を補完するとして年収400万円以下の人への融資を
一つの基準とし、50年にわたる超長期ローンも請け負う
とか、、、、記事では”一歩間違えば”日本版サブプライムローン
かもとかなっているけど、別に普通にサブプライムローンそのもの
だといいきっちゃっていいんではないかなぁ。
他の地方は知らないけど、首都圏で年収400で自分の家買おうって
どう考えても無茶。相談されららとりあえずやめとけってアドバイス
しなかったらFPとしては変だもの。
フラット35とかの35年でなく50年を選べるようにすれば、まぁ
元本の返済比率は下げられるけど、民間でもこれやっているのは
（１）変動金利しかうけないか
（２）フラット50とかで、35年に対してかなりの金利の割増がある0
場合中心
－－－フラット50も本気かなぁとか思わないではなかった
確かに、元本返済は７がけに楽になるけれど、最初は金利ぱっかり
返済するという長期借入の特徴がはるかに強調された形になちますね。
年収400万の人が、フルローンで坪100万くらいの郊外のマンションを
まぁ諸経費くらいはなんとか用意して買って2500万の借金を仮定。
フラット35なら2%そこそこまで下がってきているけど、50年の
固定は現状2.8% 程度が下限です。まぁ同じでは勝負にならないしで
飛んだら政府が穴埋めしてくれるでしょとかでお気楽に2.5%程度を
設定できたとしましょう。
2500万 50年 2.5% で年収400の人に貸すと計算すると
月7.3万円ほどで600回4381万円の支払いで、年間の支払は87.6万円。
（年収の１１倍の支払いでうち、年収の4.7倍が利息）
年収負担率は22% でまぁ問題ないようにも見えます。
管理費・修繕費・税金で月10万近くにはなるでしょうが。
（かなり高額になる保証金はまぁ最初にせっせと一括で積んだと仮定）
でも初年度の元金の支払いはわずかに25.4万円、利息が62.2万円。
最初の７年くらいは１年に30万円返済してません。
一方で、自分の買ったマンションは１年間にざっくり100万円づつ
価値が下がっていくわけですから、最初10年程度は70万程度づつ
返した元本よりも、もってるマンションの値下がりが早い。
10年弱で夫婦の大喧嘩勃発で離婚しましょでマンションは売って
清算。。。とかしようにも、多分売っても残る借金のほうが多く
なるような気が。
おおざっぱにいって、年間に100万円以上は”元本”だけで
返済できないローンを”フルローン”で組むことだけはやらせては
いかんような気がするわけです。
上の例でいうと、10年で売ってでてきたら、もろもろ経費こみで
月10万近く払いながら、年に70万円分の借金をつくってきたことに
なるから家賃換算１６万。 2500万のファミリー向けマンションで
こんだけ家賃がかかるって普通ないから、どうみても借りて住んで
いたほうが得だったことになる。
５０年のローンが組めるってことはすごく若い人に限られる
わけで、例えばまだ家族の最終的な人数がどうなるかとかわからない
人に対して売ってでていくこともできない形で、５０年間その
マンションに縛り付けるようなローンをすることが、
本当に 『住宅購入を促進できれば経済にも貢献できる』ことに
なるのかなぁ。。。私ははなはだ疑問。
（競売だの、任意売却が得意の不動産屋さんは仕事が激増して
うれしいかもしれないけど）
これまたざっくりな話だけど、
● ローンの年収倍率は ”定年までの残年数/5”倍程度が上限
● 年間に100万円以上元本を返済できない形でローンを借りてはだめ
なんではないかと私は思っているんだけどな。。。。
このシリーズは一応おしまい。
まとめページを挟んで、ちょっと別のテーマに移ろうかと思います。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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