前の回はこちら → http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11207860760.html
[3] 最初あんまりまじめに営業はせずに不景気で客の引き合いが
ないという報告を繰り返します。
またなんだかんだいって、他の不動産屋からの見込み客の紹介は断っちゃう。
物件にほかの会社から購入側といって内覧とかの紹介をかけると、もう決まりそうだからとか、今売主さんが出張中でなかなか会えないとかいろいろ言い訳を聞くことができます。（２人を会わせちゃうと、もう手数料半分とられちゃいますからね）
売却は急いでないみたいなんで、値引き交渉は無理っぽいですよとかなんとかいえば結構口先でコントロール可能です。なにせもとが高いですからもともと照会要求来ないわけすし。
専属専任媒介だと、報告書は書面で週１回。なにもしないでもこの１週引き合いはほとんどなしといえばそれでＯＫです。売主には、なかなか不景気なのかなかなか要望こないですねぇとかいっておけばＯＫです。相場よりずっと高いんだから来るわけはないんですが、まぁ売主さんが皆 Yahoo 不動産をくりくりするわけでもないですし。
専属契約の期間は３か月、最初の１月ちょっとをこの方法で過ごして、売主を焦らせます。（急いでなければ３月たてば別会社に専属契約を結びなおせばいいだけですが、たいていなんらか今売らないといけない事情はあるもんで売るほうが焦りがち）
[4] 媒介契約期間も半ばになると、不安になった売主にしょうがないので
値引きしましょうと提案します。
いきなり値引きというと、売主が怒るので、この時の言い訳としては最近売り物件がでて、お隣のよりより新しいマンションで、より広い部屋がずっと安くで制約したとかのデータをもってきて、状況の変化で、この値段じゃちょっと無理みたいとかいうのが定番です。
実際には、その部屋は普通に相場通りで成約しているんですが、安くて驚いたとかいえばよい。一方で、この価格なら成約例があるってのにはまぁ売主は弱いですから。
仲介業者の入っているレインズと呼ばれるデータベースで、仲介業者の人はいつでもマンションごとに”成約”事例と価格をみられますからこんなことは知っていたはずで、驚いたはずはないんですけど結構演技力巧みにいわれるとえーっとか思うもの
（私も騙されたんで私怨がちょっと、３月で成約しないので仕切り直したので、被害は被ってないけど）
[5] かなり思い切った値引きをしたのち（この時点で他社の当初査定価格
より安くなってます）本格的に自分の会社の見込み客を紹介します。
次々内覧にくるので、売主はなんとなくほっとする。
一方で来る客は、ネットで”新価格”とかなっている数字をみてからやってきているようなお客なので、”値引きされた価格”が”交渉のスタートライン”で、まぁ定番通り、ほぼみなさん１０％引きなら即決とかおっしゃるところからスタートです。
－－ 最後にネット上に現れる価格と、実際にレインズマーケット情報に登録される”成約”価格の間には概ね 5-6% の差がありように思われる。
[6] 2月ほどたって、一杯客が内覧にくるたびにお掃除していて疲れた売主は、”大幅に値引きされた”価格からさらに値引きしてあきらめて売却
当然相手は、同じS社の見つけてきた購入希望客で、S社は両手で手数料をゲットできるわけです。10%くらい相場より安くても、手数料がダブルですから気にしません。
かくして、一般媒介で競合を煽ったよりも、専任媒介をつけたのに
かえって成約時期は遅く、値段は安くなる”ことがある”わけです。
（無論専任でも良心的な会社もあります）
売主は不満ですが、S社の担当はうまくやったとかで問題なく歩合をゲットします。
じーっと価格の変化（途中の値引きの様子）を見るとそんな例が結構あります。
最初の査定価格と、実際の成約価格が大きく違うのは、媒介業者としては
腕が悪いことになるのですが、彼らに必要なのは手数料収入の総額ですから。。。
S社はかなり露骨にこの手口を使うのと、結果とんでもなく安く成約していたりしてもそのままレインズに登録してしまって、相場を狂わせるので、多くの仲介の不動産屋さんにあの会社だけは嫌いと言われていますね。
（何社かおつきあいしてみて、噂話を聞いてみると。。。）
売主の人からみたときにどこがまずかったのでしょう？
その（５）へ続く。暫くテーマが変わるんで間があきそうです。
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