”『機械式駐車場の料金設定は難しい？！』にお応えして”の回
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11201756246.html
への”きゃんぞー”さんへのコメントにお応えしてです。
ただ１人のために書いたブログですので、関心ない人は無視してください。
きゃんぞーさん →
なんとなく 思ったのですが、駐車場の維持コストを駐車場を利用していない
占有者も負担するのは確かにおかしいですが、一般会計の不足分を駐車場を
利用している占有者が補てんするような料金設定もおかしいと思うのは
変ですかねぇ。
受益者負担の原則を徹底するなら、駐車場の維持や更新コスト分のみを
利用者が負担すべきかと。はてさて。
＃まぁ私自身が、今のマンションが自走式で駐車場維持コストがかからない＆
100％で外の駐車場をうろうろ探さなくて済むという点を重視して購入したから、
どうしてもこういう視点になっちゃうわけですが
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読者数を稼ぐだけなら短く読み物風にすればいいんですが、割と問題提起型
にしてコメントで突っ込みやすいように書いているつもりなんで最近コメントを
寄せてくれる人が増えているのはうれしいです。
ご説の通りですね。ただ、自動車を持っている人が一方的に損をする
ような設定のマンションは、
（１）実際に必要な駐車場経費を、駐車場代が圧倒的に超えてしまう超都心
（機械式がいかに金くい虫だといっても六本木ヒルズレジデンスみたいに
6.3万もはかからないでしょう）
(２）ランニングコストがずっと安い自走式のみで確保している、そこそこ
近郊部で一定の駐車場代を確保できるところ
のどちらかに限られます。 よく北関東などでみる１５０％程度の附置率まで
無理やり確保した上でただ同然に比較すれば後で紛糾する可能性は低いでしょう。
※ー うちのマンションは（２）のパターンですが、
（１） 見た目ランニングコストがかかっていないように見えても、
容積率の参入除外目いっぱい使って
（400%の1/4なので駐車場総面積は敷地面積とまったく同じです）
立っているせいで、かなり敷地計画に無理がきていて、５００戸超えの規模にも
関わらず車停めさえ設置できていませんね。
駐車場の設置率100%かつ、自走式と引き換えに、車を
もっていない人もかなりの不便を被っています。
生協の車などに、公開空地通路の利用便宜をはかっていますが、
あそこ、車は本来は入れる舗装ではないんです）
（２） また固定資産税などは駐車場分にも掛かっているものを戸数で広さで
按分しています。（うちやきゃんぞーさんとこみたいに平均より広めの住戸が、
駐車場の利用の有無によらず大目に負担している形）
（３） さらに駐車場棟は、機械式よりはまだもちがいいですが、いずれ駐車場を使った
人だけの負担で立て替え可能でなければなりません。
こうした要素を考えると、うちの駐車場代ももうすこし高めに設定して、
余った分は修繕費に回すのが妥当だと思っています。
やはり、大手財閥デベの系列管理会社の基本の設定、
”周辺相場よりもかすかに安く設定する” が妥当かなと思う次第です。
最近、外部貸出の場合でも、全区画が課税対象”ではない”ことが国税庁
見解で確定しましたから、将来的にこのような方法を考えるためには、
（うちのマンションでやれば年収1000万単位は固いでしょう；周辺の大家さん
には恨まれるでしょうが）
駐車場だけで独立採算で、損得が計算できることが必要でしょう。
。。。その場合、一見駐車場を利用している人が損なような数字になりますが
上に ”※” で示した部分などはなかなか計上困難な費用です
（現状の３０年計画には駐車場棟そのものの更新は入ってないです。
確か法定耐用年数はマンションそのものよりは短い）
このあたりを勘案して、私としては駐車場代は近隣価格の６掛け程度
（今の５割アップ程度）が妥当かなと思っていて、数年後に理事長に戻る
ことがあったら、修繕費の一気２倍あげが、駐車場代のアップとからめた
収入計画で 収支バランスさせる案を提案してみたいなと思ってます。
今年間6000万ほどの修繕費積立を長期平均で1億ちょっとまで増やすうち、
半分程度を駐車場代のアップでカバーする案です。
（現在の駐車場からの収入は年4700万；全額が一般会計いきなので
全額を修繕費回しなら、管理費が逆に240円/㎡/月と５割アップになります；
都区内の管理費としてはそれでも驚くほど高いわけではないのですが）
。。。修繕費の大幅アップも、中古のローン計算する人からみれば
ローン返済＋ランニングコストで買える値段を計算しますから、取引が
膨らむ１５－２０年程度であんまり高くなっているのはマンションの資産価値
に対してはかなりの押し下げ効果になると思います。
不動産表記的には、駐車場代は”必須”の費用ではないですから
駐車場代はでてないことも多いですから、８０％程度の家が実際に
車を使っているならこっちで上げたほうが影響を隠せる分スマートかとは
思ってます。
