【第55話】
〜不動産を好きになる事〜
私はハウスメーカーで18年間営業として勤務し、これまでに150棟以上の建物もお引き渡ししてきました。2500万円位の住まいから、後半は1億以上の自宅をメインにMAX10億円の住まいまで手掛けました✨
平行して不動産投資を7年続け、家賃年収は2000万円。3年後には5000万円を目指してます^_^
私は不動産投資を始めてみて、ある程度成功する人は
【不動産を好きになる事】
がまずは1番大事だと思っております。
頭がよく、成功している経営者や開業医、士業の先生に対しては不動産を好きになれと言うよりも資産の分散の一つ手段で良いとは思っています。
それ以外の人達で地道に収入源を増やしたい、でも不動産は良く分からない、怖い、でも興味がある、、、、
そんな人がまずする事は
【常に不動産の情報をチェックし生活の一部にする事】
全てはここから始まります。
朝起きて→トイレにいって→歯を磨いて→不動産をチェック
→朝食食べて→不動産チェック→会社に出勤→出勤中の電車の中で不動産チェック→帰宅中の電車の中で不動産チェック→夕食→不動産チェック→風呂→歯磨き→不動産チェック
→就寝
が私の習慣です✨
別に苦痛でも無ければ、むしろ見るのが楽しいから見てます^_^
YouTubeや書籍で色々と情報収集をする事は間違っていませんし、真似出来る事はしていければ良いと思います。
その上で自分自身でまずは土地勘があるエリアから土地が何坪で幾ら位で売られているのか、中古住宅は幾らなのか、新築は、、、マンションはと相場感を掴む事が大事です。
＋周辺の家賃相場も調べて下さい。
価格帯が分かってきたら、買うかどうかは別にして検討する物件を絞り自分なりの仮説を立てるのです。
ex）
土地10坪
築35年中古戸建て、面積40m2
駅徒歩10分
再建築可能
所有権
ライフラインに問題無し
→相場価格600万円
→家賃相場65,000円
このような物件があった場合、まずは利回りをどれくらいで設定し、インカムがどれだけ残り、キャピタルでどれだけ見込めるか予想を立てます。
・想定利回りを15%に設定
・リフォーム費用を計算に入れて130万円
・諸経費50万円（仲介手数料、登記費用、火災保険）
上記内容で検討するとここから逆算します。
家賃相場が65,000円✖️12ヶ月＝78万円
利回り15%で購入したければ
78万円➗15%＝520万円
520万円➖リフォーム費用130万円➖諸経費50万円＝340万円
340万円が最初の建物費用として購入すべき価格になります。
600万が相場の物件を340万円で購入する事は普通は至難の技ではあります。
ただ、毎日見ていると売れ残りの物件だったり、少しずつ値段を下げてきている物件だったりが分かってきます。
そのやり方で私は何度もネットに掲載している価格から半額近くの価格で購入しています🏠
感覚さえ磨けたら誰でも出来る手法です^_^
このやり方でもある程度、再現性があるのがボロ戸建て投資なのです✨
【次回 ネットから購入出来たらボロ戸建て具体例】