私はハウスメーカーで18年間営業として勤務し、これまでに150棟以上の建物もお引き渡ししてきました。2500万円位の住まいから、後半は1億以上の自宅をメインにMAX10億円の住まいまで手掛けました✨
平行して不動産投資を7年続け、家賃年収は2000万円。3年後には5000万円を目指してます^_^
第55話でボロ戸建て投資に向いている人をお伝えしており
「ネットの情報を常に観察していると、活路が見出せる」を紹介しておりました。
今回は私の事例をご紹介致します。
【12戸目に購入した戸建て住宅】
スペック
・土地面積40m2
・築年数45年
・建物面積46m2
・最寄駅徒歩10分
・敷地間口3.5メートル
・ライフライン問題無し
・再建築可能
・土地評価額500万円
元々の売り出し価格750万円
このような戸建て物件でした🏠
最寄駅周辺の土地坪単価は駅近が 1坪単価120万円前後、5分圏内 1坪単価90万円、10分圏内 1坪単価70万円位のエリアです。
今回は10分位掛かる場所でしたので、周辺の物件も10坪前後（土地が小さいので坪単価が60万円〜65万円）の土地で600万円から650万円で売りに出ている市場です^_^
そこで私はずっとネットで土地情報をみていますので、今回の物件が1年近く売り残っている事を知っていました。
その上でまずはこの売り出しをしている業者は何処なのか確認します。
大抵、 1年近く売りに出っ放して放置されている物件は専任だったり、専属専任若しくは一般でも1社に適当に頼んでいる程度です。
要するに直接売主と交渉出来る業者とやり取りする事が必須です。
間に仲介業者が入っていると、売主の考えもまた聞きになり話しも中々進みません。
直接業者にどう言う経緯で売りに出しているのか、何故長期間売れてたい状態でも売りに出ているのか訪ねます。
大概が
「相続に貰った物件で住む予定もないから売りに出した」
「別にお金に困っている訳ではないので値段を下げる位なら長い目で掲載して売れたらいいかな位で考えている」
「ただただ、売主の業者のタイマン、売れる気がしない」
などが挙げられます。
ただ、どんな話しでも時間が経っていて全く交渉の話しが無かった場合、十中八九、値引き交渉に乗ってくれます。
今回の案件は1年前から売りに出ており、売り出し理由が相続で取得した実家で、お金には正直困っていそうな方ではあるが、お金に無頓着でただただ業者に任せっきりの状態の物件でした。
業者さんの意見は
「買い手が難しかったんです、難しいと言うのは業者が買い取るには土地面積的に難しい、一般ユーザーに購入して貰うには現状渡しで室内がボロボロで殆どの方がイメージが付かず断わられるという現状でした。」
「正直、マサさん見たいに投資家の方に購入して貰って、リフォームをしてこのままの建物として理由してくれる人がベストだと思っていたのです」
との事である。
ここまで話しが揃えば買い手側が有利な気がしませんか❓
・長期間売れてない
・お金に困っている
・買い手のニーズが少ない
結果、買主も困っているとの事なので最終的に
750万円を
【380万円】で購入する事が出来ました
売主さんもこのままずっと売れないのではと、私が購入した事を凄く喜んでくれていました。
その後、150万円程リフォームをして
家賃70,000円✖️12ヶ月＝940,000円
建物価格380万円➕リフォーム費150万円➕諸経費50万円＝580万円
94万円➗580万円＝利回り16%
土地値以下で購入ができ利回り15%以上であれば
リスクはそこまで無いのかなと思っております。
こんな感じで現在も日々物件を見ながら不動産投資に明け暮れてます
一旦、ブログの更新はこれで終わる予定です🙏
これから新たなビジネスに挑戦するのと、書籍の出版準備もしてるので、また落ち着きましたら更新を再開して行こうと思います^_^
終わり