【第58話】
〜思っていた建物が建たない
〜
私はハウスメーカーで18年間営業として勤務し、これまでに150棟以上の建物もお引き渡ししてきました。2500万円位の住まいから、後半は1億以上の自宅をメインにMAX10億円の住まいまで手掛けました✨
平行して不動産投資を7年続け、家賃年収は2000万円。3年後には5000万円を目指してます^_^
建築の事、不動産の事を余り知らない人からすると土地を購入したら、自分の所有物になるので何でも建てれると思っている人もいるのではないでしょうか❓
そうはいかないです
一般的な
・建ペイ率（敷地面積に対して建築物が建てれる割合）
・容積率（敷地面積に対して延床面積の割合）
・建築基準法による建物を防火、準防火、法22条の建築部材の指定
・用途地域（エリア事に建てれる建物を制限）
上記のような一般的に建てる時に必要な規制があります。
京都はどうでしょうか
一般的な規制を守る事は勿論ですがそこに
景観条例が＋aで必要になるエリアが多々あります。
大きく分けて
修景地区→美観地区→風致地区
になるに連れて厳しい規制が掛かってきます。
簡単にお伝えすると【和風に建てる】事が必要になります。
京都市内は殆んどですし、京都府下でも神社仏閣の周辺は大抵景観条例が掛かっています。
私の経験談の一つをご紹介致します。
住宅展示場に来店
お客様：「今回、国際会館辺りで土地を購入したのですが間取りを考えて頂けないでしょうか❓」
私：「勿論です、一度ご要望をお伺いします」
お客様：「要望は1階はLDK20帖以上+畳コーナー+水廻り（お風呂は大きめ）+ランドリースペース+大きな目なファミリークローゼット、2階は3部屋+WIC+トイレ位で考えてます」
私：「承知しました、お調べすると土地の大きさが50坪で第1種低層エリアで風致3種エリアですね、、、、風致3種ですので建ペイ率40%、容積率60%、、、そして角地、、、」
お客様：「はいそうです、不動産屋から50坪あればある程度の希望の間取りは叶うと聞いてますし、角地は資産価値も高いと仰ってました」
私：「そうなんですね。角地は一般的に土地評価は高いです、、、間取りに関しても色々我慢して頂ければと何とか全て入るか、いや入らないかと」
お客様：「どー言う事ですが一般的に土地50坪あればそこそこ大きくないですか❓」
私：「いえ決してお土地が小さい訳でも、角地が悪い訳でもないです。ただ、此処のエリアは風致地区の為規制が厳しいです。」
【具体的にお伝えすると】
・土地50坪
・建ペイ率40%→1階は20坪まで建築可能
・容積率60%→延床面積で30坪まで建築可能
（風致地区のため一般的な建ペイ率/容積率より%が低いです。）
この時点でまず1階の要望を全て盛り込む事は不可能。
・風致地区での角地のリスク
角地は2面、状況に寄っては3面道路に面しており、その方角には道路があるため家が建つ事がなく、日当たりや眺望が良くなる事が多いため有利に働くこたは多いです。
ただし風致地区の場合は道路に面している部分に関しては2階を1階よりもセットバック（建物を小さく建てる）をして庇をまわさないといけなくなる為、2階の大きさがかなり制限されます
そうなると、
例えば1階部分にMAXの20坪分の面積を使うと、2階は成り立たなくなり、逆に1階部分を抑えて2階に面積を回そうと思うかもしれませんが、そうすると1階が小さくなり2階はセットバックしなくてはならなくなる為、より小さくしないといけなくなり、容積率が余っていても建てられる状況が起きます
更に、和風に建てる制限がある為使える部材も限られたり、総2階で建てられなく複雑になる為、建物の坪単価も高くなりがちです
結論、京都で土地を買う場合は土地を決めてしまう前に一度詳しい建築屋、ハウスメーカーの営業マンに相談する事をお勧めします
私で良ければいつでもチェック致しますので、お気軽にお声掛け下さい♪
不動産屋は不動産のプロですが、建築のプロではないのです