だいたいみなさん、我がままですから＾＾；

今日はテナント付を頼まれている賃貸案件の徒然

場所は都内ＪＲ山手線駅前。

もー、ホームからの眺望バッチシ☆で広告宣伝効果絶大！！！

駅名言ってしまうとバレちゃうので敢て秘す。（というくらい分り易い好立地）

３階建て内階段１棟貸、避飲食。（飲食はなるだけ避けて…の意）

諸々条件付けたいのはジューブン分りますよ、大家さん。

けどね、大家さん。

「延床×５万円！」

そりゃ、やりすぎですって！！！

１階は分りますよ、路面ですもの、しかも立地的にも。

けど、間口狭くて使い勝手悪いうえに、死んでる３階までを延床換算！

「そばのテナントが５万円取ってるんだぞ！！！」

微妙な立地も建物の作りもゼンっっゼン違いますでしょ！！！

…とは、言えません。

要求されたと通りの資料作り。

ただ、一通りのご説明と状況だけは一応しなければ。

業者的には大家さん、「皆のモノ、借りぬな！」と、表見Ｓ的自虐性Ｍに見えるんですけど…

判断に困るところですね。

即決重視で大家さんを説得するか？（大体こういう場合、「お前が都合よく楽になるために俺に損させる気か！？」とお叱りが）

仰せのままに募集かけるか？（大体こういう場合時間が掛かるので「お前は仕事をしていない！家賃入らない期間、お前に損させられているんじゃ！」と八つ当たりが）

はたまた、面倒くさいからブチシカトでもうさよならするか…（業者として最悪のケースにして、よくあるパターンだったりして）

今回の資料は取りあえず大家さんの意向を完全表現。

テナント探しは「賃料指していいよ」作戦。

二枚舌ですって！？

世の不動産屋の舌は二枚とは限りませんよぉ～

寄り付かない（末期の売手）

売り買いが寄り付きません。

株みたい。

僕が今預かっている売り手さんは大別すると２つの傾向。

①とにかくヤバい！損切りしてでも早く吐き出したいから売ってくれ！

②指値入れてよ。値段見てから検討するから。

こんな感じでしょうか？

②の方々は、法人にしろ個人にしろ、ほぼまともなお客様と言えます。

このご時世に強売りの姿勢を保てるのは、極端な瘦せ我慢とか、激Ｍな方以外、物件が優良か若しくは資金力に心配のない方がほとんどかな？

①の方々は、ホントヤバいですね＾＾；

もう塩漬けモノ抱えちゃって大変。

大体こういう物件は、転売業者さんの持ち物なんですが、登記簿がすごいやつが多くて(;^_^A

１年内に２社以上の所有権移転は当たり前、同日決済（同じ日に売買が複数されている）も多数とか。

目も当てられません。

きょうび金融機関のファイナンスは１事業年度内に２度以上の所有者変更がある物件には融資をしません。（某メガバンク支店長談）

こちらの業界ではもう常識ですね。

しかも！

「損切りしても…」と仰っていただいても、売主さんに許容される「損」のレンジがまるでお話にならないのです。

要するに、転がり切ってしまってる物件を高い値段で買われているので、買手側の指値（最近は本当の適正価格で指して来ます）の上限と、売手側の「こりゃ大損だ！」の下限が乖離してしまっているのですね。

証券業界で言うところの割高な「裁定状態」と言うのでしょうか？

今不動産業界は明らかな買手市場。

みなさん、価格暴落を目論み誰も「以前の相場」では買いません。

割安感を求め、阿修羅のごとく値段を指します。

僕は極端な暴落はない、と思います。

だって、去年末までの事例価格の付方の方がおかしかったので、所謂「適正」に近い値付きに戻るんでしょうから。

たぶん今年１年かけてじっくりと…（６月頃から加速かな？）

抱えてしまっている売手さんは本当に大変です。

適格な状況判断で、１発値下げで売れる水準に落とせる会社さんはいろんな意味で生き残る余地をお持ちです。

実弾含め体力にまだゆとりを感じます。

それに経営戦略的にも健全ですよね。

「ギリギリ粘って、まずこのくらいまで落として！ダメならそこから100万単位で落としてもいいよ！3000万までなら俺の裁量でＯＫから！」

２億７千万円で仕入れたマンション用地を、４億５千万円の出値で悶々とされたこの業者さんは、本年初から今日までで、段階的に２億以上の値引きを敢行されました。

これは末期的な戦略です。

それでも売るためには、１億前後の売損を覚悟しなくてはいけません。

含み損を事業年度内に内部処理できるか、それとも損金計上して身軽になるのか…

今指示を待っています。

が、売れる保証はどこにもないのです。

勘とタイミングとド根性とクソ度胸と、仲介業者への優しさが欲しいものです(*^.^*)