【浜松・不動産調査】競売のお話しの続き（浜松市中央区葵西・平成5年築・３ＬDK）

行政書士太田事務所のブログをご覧頂きありがとうございます（感謝）

（前回のブログ続き）

売却基準価額って？

売却基準価額とは裁判所の競売において、裁判所が物件ごとに設定するその不動産の入札基準となる金額のことを指します。

何を根拠に？

難しい国家資格をお持ちの不動産鑑定士さんの物件に対する鑑定評価が参考にされます。その上で物件の特殊事情（占有者の有無やマンション管理費等の滞納有無など）を加味した上で裁判所が決定します。

ちなみに、実施の入札では、この売却基準価格の8割以上の価格（買受可能価額と呼びます）でしか入札する事は出来ない仕組みとなっています。

それでは実際の競売物件を見ながら、考えてみましょう！

↑現在競売サイト（BIT）に出ているマンションです。

※入札期間：令和6年2月28日～3月6日

※開札期日：令和6年3月13日

※BITはどなたでも閲覧可能。

裁判所の売却基準価額３，６３０，０００円です！

それでは、こちらのマンションの同程度（設備の状況・部屋の広さ・間取りなど）の物件の市場での取引相場はと言うと・・・・

おおよそ９，０００，０００円前後です。

われわれプロ（主に不動産業者）は、これを落札し綺麗にリフォーム（設備等新品入替・クロス全室張替えなど）して、儲け（粗利）を加味して市場に再販売するスキームな訳です。

問題はいくらで入札するか！！

現況での市場相場が９００万円程度なのですから、それを超えるような入札者はまず現れませんよね。※但し、すごーく稀に主に一般の方が相場より高く入札される事例もありますが・・・・・

あくまで仮のお話として・・・

業者の方が裁判所の決めた売却基準価格の２倍７，２６０，０００円で落札したとしましょう。

これにリフォーム４００万円かかったとします。会社の利益を３００万円乗せて再販したとすれば・・・・・※わかりやすく説明する為に、細々とした諸経費は割愛しておりますが、金額は知れています。

キレイなリフォーム再生住宅が１４，２６０，０００円で登場！！

という具合に、某不動産広告サイトに見出しが躍るわけであります。

その後、運よく１４００万円で購入してくれる買主さんが現れ、めでたく2か月後にはご入居と相成りましたとさ（お終い）。

ざっくり粗利２，７４０，０００円

物件ごとに当然違いますが、大まかに言えばこんな具合に競売物件は生まれ変わるのです。

銀行の預金金利って今、何パーセントですか？

肝は、競売物件の客観的な価格調査と市場での相場感！

弊社の「不動産調査報告書」が競売に参加する業者様から引き合いがある理由。少しはお役に立てていると自負有り(^^)/

(不動産調査報告書・一部抜粋)

でもこれって、もしリフォームせずに現況相場９００万円で売り抜けたとしても・・・

サクッと粗利１，７４０，０００円

積立NISA（？）とか定期貯金とは、巷にいろいろ財テクはあるのだろうけど・・・

『不動産で儲けるには競売しかない』と言うようなキャッチをどこぞのHPで拝見したことがありますが・・・何だかなぁ～というお話でした。

浜松市内の不動産調査・競売代行ご相談応じております。

（不動産業者様・一般消費者の方）

不動産調査業・行政書士業

静岡県浜松市中央区初生町900-1　
行政書士　太田教夫事務所

TEL053-569-1954
Mail：otaoffice1010@gmail.com

【弊社の特徴】

代表は行政書士歴20年以上（令和7年で24年目）。

大手不動産鑑定会社から金融機関の担保評価などに利用される物件調査・価格調査など80件以上/年間を受任。主に市外・県外の宅建業者様からのご依頼で浜松市内の売買物件（新築戸建て・中古戸建・マンション・土地など）に関する不動産調査や売買仲介業務に必要な重要事項説明書・売買契約書などのドラフト（草案）作成を生業として参りました。近年は、浜松市内及び近郊の太陽光発電システム付き物件（中古戸建や賃貸アパートなど）の売買に伴う名義変更（JPEAへの電子申請代理）などのご依頼も増加傾向にあり、時代のニーズに合った行政手続きサービスの提供に日々、試行錯誤しながら務めております。

【弊社が出来る事】
・不動産調査（競売物件含む）
・重要事項説明書及び売買契約書等のドラフト（草案）作成
・行政書士業務（許認可申請・相続手続き・遺産分割協議書作成）
・行政書士業務（太陽光発電の名義変更：屋根上設置タイプの50kw未満）

【太陽光名義変更のご依頼・相談時のお願い】

Mail：otaoffice1010@gmail.com

電話：053-569-1954

※留守電の際は「太陽光の件で！」

と残してください。折り返しお電話せて頂きます。

太陽光発電の名義変更手続きのご依頼・相談時にはお手元にある以下の

書類等をメール添付でお送りいただけますとお話がスムーズです。

（行政書士は法律で守秘義務があります）

・太陽光発電パネルが設置されている建物の全部事項証明書（登記簿謄本）

・太陽光発電パネルが設置されている建物の設計図書（配置図・平面図等）

・太陽光発電パネルが設置されている建物の建築確認等記載事項証明書

・太陽光発電設置業者から受領した書類（モジュール・パワコン等の情報）

・国（JPEA代行申請センター発行）からの認定通知書

・発電設備の設備ID

・事業者（太陽光発電システムの現在の所有者）IDとパスワード

お電話でいきなり見積もりを聞いて来られる方が稀におられますが弊所では対応しておりません。太陽光に限らず、行政書士の他業務でも依頼状況によって許認可の可否や手続きに必要な報酬は異なるのが当然です。より正確なお見積りを算出するためにも十分な面談（ヒヤリング）又は書類等のご提示をお願いしているところです。

※【お断り】弊社は、浜松市に事務所を構える地域密着企業です。
他県等、遠方の案件はお受け出来ません。

太陽光発電付き中古住宅を売買された不動産仲介業者様からのご依頼・相談を多数頂いておりますが、浜松市内の不動産業者様からの案件が大半です。太陽光発電は業務の性質上、実際に物件を売買された仲介担当者の方とのコミュニケーションが必要となる業務の為、ご依頼・相談時には一度は弊所へご来所頂いております。やはり、お互い実際に面談してお話しさせて頂いた上で、互いの相性もあるでしょう。また、不動産屋さんの仲介で太陽光発電システム付き中古住宅や賃貸アパート等を購入された一般の方からのご依頼・相談も頂いております。お話を伺うと物件の仲介に携わった不動産会社の担当者の方の説明不足（あるいは全く説明無し）が多いのが実感です。

※重要事項説明時に太陽光発電システムの国への名義変更が必要な程度は記載・説明がなされていても実際に名義変更を行うには新旧所有者の個人情報や住民票・印鑑証明書などが必要となる以上、決済後に物件を購入した新オーナーの方が自力で手続きを完了するのはまず困難でしょう。まして、FIT期間中の発電設備であれば名義変更が完了しなければ電力会社への売電収入の名義変更手続きも出来ない仕組みなわけで・・・物件の決済前から名義変更の為の事前準備を進めることが非常に重要なのです。

不動産業者様、一般のエンドユーザーの方、どちらも対応させて頂きますが先ずは、お会いしてお話を聞かせてください。お話をお伺いしたうえでスムーズな名義変更のためのアドバイスをさせて頂きます。

『良き信頼関係無くして良き仕事無し！』

私はそう考えます。その代わり信頼して頂ける方には精一杯応えます。
やはり、人生何事もご縁なのでは無いでしょうか（感謝）