土地探し編 ＃2
120万円も安く土地を買えた理由
こんにちは、
神奈川県在住４１歳が、
注文住宅の購入を決めたので、
その話をしていきます。
今回は、
どうして土地を安く買えたのか
についてお話します。
※土地探しをする前に読んで頂きたい内容です
※今回はちょっと長くなります
前の話は↓
土地探し編 ＃１ 5万円を払っても受けたい住友林業のサポート
家族構成は
自分
妻
長男（3歳）
次男（1歳）
目標は
・戸建て
・注文住宅
・土地探しから依頼できる
・ZEH住宅
条件
土地を安く買えたと言っても
ある程度の条件が必要ですので、
条件について説明します
・ハウスメーカーに土地探し依頼する
・売主との直接交渉が出来る
この２つです
ハウスメーカーが土地を探すと
土地が安くなる理由①
土地を探すときの手段は
・自分でネットで探す
・不動産屋に依頼する
・ハウスメーカーに依頼する
が多いと思います。
注文住宅を検討しているなら、
ハウスメーカーに依頼することを
強くオススメします
理由は仲介手数料です
自分でネットで探すか、不動産屋に依頼すると
必ず仲介手数料が発生します。
この仲介手数料が、一般的には
土地の売買価格に対して3％＋6万円（税別）
と高額になります。
例えば2000万の土地を買ったら
66万の仲介手数料が上乗せされます。
この仲介手数料は誰に支払われるのか？？
というと、
A.土地を探してくれる会社
B.売主さんが依頼している管理会社
です。
今回の場合、『A』はハウスメーカーになるので、
ハウスメーカーの裁量で無くなります。
もちろん、
仲介手数料を取るハウスメーカーもいるので
条件をよく確認してください。
『B』に関しては、
売主と直接交渉できれば不要ですね
もちろん、売主さんと自分の間に
『B』の仲介の会社が入っている場合、
勝手に交渉して良い訳ではありません
管理会社に打診すると売主さんとの
直接交渉を許可してくれる場合もあるので、
聞いてみるのも良いかもしれません
私も最初は仲介があったのですが、
聞いてみたら、直接交渉OKと言われたので
直接交渉にしました
私の場合、売主さんとの直接交渉で
1800万⇒1740万
になったのですが、
この辺りは、売主さんが値引きしてくれたので
価格が落ちました。
ただし、
同じタイミングで土地に買い付けが入った場合は
満額を支払わないと買えない場合もあります。
※満額＝今回の場合は値引き前の1800万
この辺りは運だと思いますね。
また住宅ローンの事前審査が通ってないと
契約に応じて貰えない可能性もあるので、
事前審査は予め通しておきましょう
※住宅ローンについては、別のブログで
詳しく書こうと思います。
もう自分で探しちゃってるよ
っていう人
既にインターネットで
土地を探し始めている人もいると思います
問題ありません。
良い土地を見つけたら、
ハウスメーカーに言いましょう。
基本的にネットで見つけられる情報は
ハウスメーカーは取り扱いできます
※但し、ハウスメーカーを限定している
土地もあります。
売主との
直接交渉
さて、土地を安く買えることになったのですが、
何もしないで安く買い物ができる訳ではありません。
そんな上手い話しばかりじゃないですね。
直接交渉
ということは、自分と売主さんとの直接交渉です
つまり、
売主さんのところに、自分が行くし
契約書の確認も自分でやります。
ちなみに交渉と言っても、
契約の前に詳細の話は決めておきます
電話だったり、メールだったり、
直接会ったり、やり方は相手に合わせて
って感じになると思います。
契約書も事前に送って貰えます。
主に決めることは、
金額(値引き交渉するなら、このタイミング)
手付金(だいたい100万くらい)
引き渡し日（重要）
とかですね
特に引き渡し日は契約書に
書いていなければ確認した方がいいです
引き渡し日は、売買契約から
１ヶ月後に引き渡し
とかもあり得ます
銀行の融資が間に合わない可能性もありますので
可能なら２ヶ月後、３ヶ月後にして欲しいと
申し入れした方がいいです。
私も１ヶ月⇒２ヶ月にしてもらいました
※引き渡し日が伸びると、売主さんが支払う
税金が多くなっていくので、
あまり引き渡し日を先に設定するのは、
好まれませんね
※一般的に１～３ヶ月で引き渡しのようです
３ヶ月以上は難しいと思います
もう気にすること多すぎて分からん
ってなったらハウスメーカーに
相談してみましょう。
ある程度は
やってくれるかもしれません。
担当の営業さんによって変わると思いますが、
私の場合、
値引き交渉（▲60万）
引き渡し日の交渉
はやってくれました
言うだけはタダなので、
まずはハウスメーカーに相談するのが
良いと思います。
土地の資料から
売主を見分ける方法
最初から売主が直接交渉OKで
土地を売ってる場合もあります。
資料から見分けることができるので
見分け方を説明します。
お手元に土地の資料（紙）があれば
確認してみてください
紙には「取引態様」の
表示が義務付けられています。
「売主」とか「仲介」（または「媒介」）
「代理」という表記が「取引態様」です
もし取引態様が「売主」ってなっていれば、
仲介手数料なしで、土地を
購入できるかもしれません。
次回は『土地探し編 ＃３ 土地売買契約の様子』
（予定）
最後まで読んで頂き、ありがとうございました。