現在の土地で土地活用が難しいことが分かり、名古屋市内で
土地を購入し、新築を建てる検討をしました。
ちょうどそのころはミニバブルの頃2007年5月頃のことでした。
名古屋では、入居率の事を考えて八事という地域で検討しま
した。
そのころの八事の坪単価；100万くらいでした。
アパート 2LDK（60㎡） 6戸
家賃；\115,000 駐車場；\15000
家賃総収入 130000×6×12＝9360000
土地；10000000 建物；70000000
表面利回り 5.5％
やはり土地代が高いと利回りが低くあきらめました。
また、別の場所での検討をすることにしました。
２００７年３月にR社に戸建賃貸の見積もり依頼したところ、下記のような収支になりました。
場所は名古屋近郊です。
土地は北側道路で４００㎡
路線価は約７万です。
プランは、２棟
3LDK ６７．９㎡
駐車場 2台
建築費 １６００万
外溝費 ４００万
合計 ２０００万
資金計画
ローン ２０００万 ２．５％ ２０年
自己資金 ０万
家賃収入+駐車場代他 ２４０万/年
支出額 ３０万/年
収支 ２１０万/年
家賃は１０万/戸
建物のみ表面利回り １２%
土地+建物の表面利回り ４．８%
利回りとリスクで考えるとアパートよりかなりいいと思います。
この価格帯を払う入居者がどれくらいいるか検討する必要があると思い
近所の不動産が会社に聞き取りをしてみました。
「１０万の家賃を払う人はほとんどいない」
「転勤族はこの地域に住まない」
「この金額なら、マイホームを購入する人が多い」
かなり厳しい意見が多かった。
この地域の新築の戸建は約３０００万
金利2％ 35年で借入すると
月々の返済額は約10万になる。
この結果から見ても、やはり10年後の賃貸需要を考える
と厳しいと思われる。
やはり、賃貸というのは「立地」が良くないと長期間で考えると
厳しくなります。
そこで、現在使用していない土地を売却し別の土地で賃貸をする検討
を始めました。
２００７年２月に、相続税の対策として、土地の有効利用としてS社に見積もりをお願いしました。
対応は早くて、1週間後に打ち合わせしたいと連絡があり打ち合わせしました。
その時のプランの概要は下記のような内容です。
場所は名古屋近郊です。
土地は３方向道路で１０７８㎡
路線価は約７万です。
プランは、３棟（各住居は４戸）
2LDK ６戸
1LDK ６戸
駐車場 １４台
３０年 １括借り上げ
建築費 ８６００万
外溝費 １４００万
その他経費 ２３５４万
合計 １２３５４万
資金計画
アパートローン １１５００万 ２．２％ ３０年
自己資金 ８５４万
家賃収入+駐車場代他 ９１１万/年（一括借り上げ）
支出額 ６８０万/年
収支 ２２１万/年
D社にも確認しましたが、ほぼ同じような金額になりました。
建物のみ表面利回り 8.1%
土地+建物の表面利回り 5.0%
たしかに、１括借り上げで空室のリスクは低いが,１億以上の借入をして年間の
２２１万しかキャッシュフローがでないプランでした。
相続税対策にはなりますが、あまりにもリスクが高いと思い保留にし、他の案を検討することにしました。
それは、その当時出ていた本で読んだ「戸建賃貸」のです。
2007年2月
確定申告の際に税理士の先生に相続税対策をお願いしました。
2007年5月
固定資産税の概算の計算書をいただきました。
その場に、S不動産（Sハウス）の方がいて紹介されました。
すでに、Sハウスには、見積もりを依頼していたのでその旨を伝え、何か依頼した事があったら連絡することにしました。
結局、不動産業者の方には連絡しませんでした。
上記のような対応から、この税理士の先生は、父親の代からの税理士の方ですが、あまり不動産に対して詳しくないようなので、他の税理士の方を探した方が良いのかなと思いました。
お久しぶりです。
これからは、毎日更新出来るように頑張ります。
父親の相続税対策をしなければいけないと思い
１～4の検討をしました。
1、2007年2月 顧問の税理士の先生に相談
2、2007年３月 Sハウスでのアパート建築の検討
3、2007年３月 Dハウスでのアパート建築の検討
４、2007年３月 戸建賃貸の検討
明日からは、それぞれについての結果をまとめていこうと思います。
