収益物件の予想の仕方
どうも
訳あり不動産再生コンサルタントの佐藤です。
しかし、雨が良く降りますね💦
九州地方・仙台地方の方、くれぐれもお気を付けください。
さて、元々は競売のブログからスタートしたくせに、最近あんまり取り上げていないので・・・・
今回は収益物件の競売物件の落札予想の考え方を公開します。
区分マンションや戸建てとは、思考が違います。
無事落札出来たらよいですが・・・
さてどうでしょう。
平成元年築の土地が97.63㎡、延床面積180.96㎡で所有権の一棟マンションですね。
2DK×6戸です。まあまあ綺麗な建物です。
6戸中2戸が賃貸中で、残りは空室もしくは所有者が占有してます。
賃料が102号室が45,000円・302号室が49,000円で賃貸中です。
最先の賃借権が付いていますので、退去させることはできません。
収益マンションの落札予想方法なんですが・・・
競売の郊外の収益物件の落札価格って、想定賃料の利回り計算から決められることが多いんですよ。場所によるんですがね💦その地域の平均的な利回りから導かれてます。
都心部は話が違ってきます。特に直近の成約事例が優先されます。上げ相場なので、価格も強気です。
ここは八潮市で尚且つバス便ですので、私なら、利益を含めて利回り10％計算で予測します。（この辺はサジ加減ですね💦一応現在売出中の収益物件の利回りはチェックしてあります。)
そこからリフォーム費用等を差し引いた金額が落札予想金額になります。
あまり人気の地域ではないので、競売では狙い目です（笑）
でないと、安く落札できません💦
管財人さんが年間賃料を予想していますので・・・
利回り10％で逆算してみてください 。
リフォーム費用は概算で850万円位です。残置物処理費用及び税金等の諸費用150万円くらい見ておけばよいです。リフォームの内容ですが、外壁はやりません。4戸のリフォームと屋上防水のみにします。
↓想定年間賃料 :3,240,000円です。まぁ妥当な線ですかね💦
因みに不動産鑑定士さんの還元利回りはだいたい甘いです（笑）↓
現地調査したら不具合が見つかるかもしれませんが、その時はその分考慮して入札してください。
以上、ご参考まで。
それでは、また。