どうも。競売課の佐藤です。
今日は、入札価格の目安になる根拠をお話しします。
皆様の一番の興味はここにあると思います。
私は、3点セットにあります『評価書』の『調整後の価格』を参考にしています。
入札予想価格は『調整後の価格』の大体1.2倍～1.3倍が目安になります。
勿論、都内の山手線沿線徒歩圏の物件ですと2倍～3倍とかになってしまいます。
それに、近隣地域の過去の落札価格や現在の流通物件の成約事例を考慮して
予測していきます。
そこから、落札後かかると予想される経費である
・管理費滞納金
・最先の賃借権の場合の敷金
・借地権の場合の承諾料
・占有者解除の為の経費
等を差し引いて決めます。
平成30年（ヶ）第207号
戸田市の『マートルコート戸田公園』を例にとると
調整後の価格：16,500,000円の1.3倍＝21,450,000円
ここから管理費滞納金150万円・占有者解除に50万円とすると
をひいて目安を19,450,000円と予想されます。
仮に業者が入札した場合、リフォーム再販になりますので
リフォーム後の流通物件に2980万円で7階の部屋が売りに出ています。
2階の物件ですので2780万円で売り抜けたとして、仲介責任もありますので
15％利益をのせてリノベ代に500万円かけたとしてその他の経費を引いて
ほぼこの価格です。売主物件ですので仲介手数料3％を払うこと考えますと
もう少し低い価格で入札したいところですね。
落札結果は19,551,910円でした。
正直、業者としてはリスクがあると思います。
成約価格が下振れしたら利益は殆どありません（泣）
実需でお考えの方でしたら、10％ほど安いです。
内装のリフォームをどこまで掛けるかによってはもう少し安くは買える計算になりますね♬
これが千葉県の八千代台位迄行きますと『調整後の価格』を下回る事も過去にありました。
ご参考まで。
それではまた次回に・・・・