どうもこんにちは。
笑顔で働ける居場所を創る ParaFamily Agentの水野 颯人（みずの はやと）と申します。
子供の発達障害をきっかけに副業を始め、
現在はサラリーマンをしながら不動産賃貸業に取り組んでいます。
このブログでは、主に不動産賃貸業についての学びや、副業を始めてから感じたこと、夫婦の関係性についてなど、成功体験だけでなく失敗談も含めてお伝えしていきます。
前々回、前回と書いてようやくアパート紹介までたどり着きました。
（自分でもここまで長くなるとは…）
今回はアパート買い付けまでです。
さて、中古一軒家がうまくいかなかったので、当初の予定通りアパート購入路線で再出発です。
紹介頂いたのは価格帯が同程度のアパートを数件です。
家に持ち帰り「収益力」（大事ですね！）を試算し、一つに絞ることができました。
以下、物件詳細です。
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築30年弱 鉄骨造
最寄り駅徒歩5分 スーパー、コンビニ徒歩3分
物件価格：3300万円
満室時家賃：360万円
→表面利回り：10.9%
全9部屋（空室3部屋）
※①半年前に大規模修繕実施
※②過去にこのアパートで自然死があり、その部屋の内1部屋は空室
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前回の基準に照らし合わせると、
①自分で見にいける範囲である
→OK！
②表面利回り（年間家賃／物件価格）が10%以上
→10.9%でOK！
③融資を利用できる
→融資前提で活動
④返済比率（融資返済額／家賃）が60%以下
→47%でOK！
⑤ROI（年間キャッシュフロー／総支払額）が2%以上
→4.05%でOK！
⑥CCR（年間キャッシュフロー／自己資金）が30%以上
→26.14%で△...
と、自分ルールはほぼクリアしています。
※②の自然死については、インパクト大でした！
ただ、不動産会社さんが言うには
「人間誰しも死にますので、自殺や他殺と違い、自然死は忌み嫌うものではないですよ。」との事。
なんとなく引っかかりつつも実際に物件を見に行くことに。
融資審査は前回の公庫さんの時と同様、不動産会社さん主導でお願いしています。
さて、物件見学までの間にできることは無いかと師匠に相談。
すると、「収益力をクリアしたら、次は稼働力です。」と。
稼働力とは
①その部屋に本当に需要があるのか？
②その物件が壊れないか？
といった事を指します。
アパートを買ったは良いけど場所が悪かったり設定家賃が高すぎたりして入居者さんが決まらなかったら本末転倒ですよね。
買った後に雨漏りとかがあって修繕が必要な物件だと、収益試算がくるってきますよね。
さらっと書きましたがこの稼働力、収益力と違って数字には表れてきませんので調べるのが難しい...
物件見学までの間に少なくとも①はしておきましょうと言う事で行動。
まずは最寄駅の乗降客数を確認。
(やっぱり駅を利用する人が多いほどチャンスは生まれますよね！)
調べると、乗降客数は約20000人/日でした。
(師匠的には30000人/は欲しいとの事...)
ちなみに日本で1番多いと言われる新宿駅は乗る人だけで75万人/日、大阪駅は乗る人だけで43万人...
桁が違いすぎる...
さてお次は近隣の客付会社さん(アパマンショップとか、スーモなど)に電話をします。
買おうとしている物件の需要や家賃について客付のプロに尋ねてみて、アドバイスをもらうため。
最初は「突然電話してそんな事教えてもらえんのかな？？」
と思っていましたが、客付会社にとってもその後の管理に繋がったりするので、嫌な顔はされないとの事。
早速2件程電話をし場所や最寄駅、築年数などを伝え確認したところ、現状の家賃設定も相場感があり、入居者もつくでしょうとの事でした。
正直、安心しましたε-(´∀｀; )
次は物件見学です。
これがまた...
よくわからん...
外壁のヒビ(クラッキング)とか、階段の手すりとか、見ておいた方が良いですよ
と聞いていたので、見てみましたが、、、
ん？ಠ_ಠ
全然わからーん！！！_:(´ཀ`」 ∠):
確かに壁にヒビはあったりしましたが、それがどれほどの影響を与えうるのか、築年数相当の劣化なのかどうかなど、わからず。。。
とりあえず写真をいっぱい撮る事しかできませんでした笑
帰って嫁さんにも見てもらいましたが、素人2人、やっぱりわからず...
また、3部屋ある空室の内、1部屋の中身を見せてもらいました。
リフォーム済みの1番綺麗なお部屋です笑
そりゃもう、めっちゃ綺麗でした。
壁紙なんか1面だけ違う柄にして、お洒落な感じですし、キッチンも浴室も新品ですからね！
この1部屋を見せてもらい、
「こりゃーすぐに入るやろ！！」
とテンションも上がり、さらに安心しました(´ω`)
その後、師匠にも来ていただき屋上や壁などの外観を見てもらい、
「大丈夫でしょう」
との事でしたので、買い付けをすることになりました。
買い付け自体は書類を2枚、提出するだけなので簡単なものです。
ちなみに融資が降りなかった際は白紙に戻ります(融資特約)のでご安心をヽ(´ー｀)
その後、
手付金の支払い
をします。
これは色々なパターンがあるようですが、今回は
・現金で
・売主さんは同席せず(不動産会社さんに手付金を渡して振り込んでもらう)
となりました。
今回はここまでです。
さて、今回の学びポイントですが
物件について、
自分が想像していないような事が実際にはある(今回だと自然死)ので、想定できる事象を増やしておく事が大事！
稼働力について
・近隣の客付会社は味方である
・外壁や室内のチェックは難しい
といった点ですね。
ついに次回は！
購入決済まで行ける！
ような気がします！笑
長くなっておりますが、毎度お読みくださりありがとうございますm(_ _)m
一つ一つつまづかないと経験を積めない性を
持っていますが、楽しく事業しています。
参考になりましたら幸いです。
最後に、自分のサラリーマン卒業後の目標について、宣言しておきます。
最終目標：発達障害の人が自分の得意な事で社会貢献できるシステムを創る
そのために：不動産事業でシェアハウスやデイサービス（就労支援）の為の物件を取得する
並行して：障害者の親の経済的不安や今の仕事にモヤモヤしているサラリーマンにお金の教育をし、明るい未来を実現する手助けをする（不動産に加えてFPや相続などについても勉強中）
その準備として：不動産事業で年収350〜400万円／年の利益を実現し、少なくとも生活に困らない状態を成果として創出する
最後までお読みいただき本当にありがとうございます。
これからも皆様にお役に立てる情報や、不安を少しでも解消できる発信をしていきますので、宜しくお願い致します！！