今日は日経ビジネスの、2005年1月17日号を参考に、
不動産ファンド関連ネタです。
「不動産ファンド向け融資にメガバンクが奔走
高騰の”真犯人”はここに」
内容としては、
・メガバンクの不動産ファンドへの融資が増加している
・不動産ファンドへの融資の金利競争が発生している
・ノンリコについては、高い金利が普通であった
・現状は企業向けよりも安い事例もある
・資金供給があるために不動産の取得競争も発生する
・不動産のバブル化？
こんな感じでしょうか。
この以前の記事で、「ファンドバブル」がありましたが、
それと関連付けて、今回の記事を眺めてみると、
ちょっと気づいた点があるので、それをまとめてみます。
いくつかの前提をまず挙げてみます。
・低金利により資金供給は潤沢
・銀行は不良債権処理をすすめたい
・不動産価格の上昇は不良債権処理にプラス
これらから考え付くこととして、
潤沢な資金供給により、不動産の売買が盛んになれば、
融資が増えて不良債権処理が進むという、
銀行にとっては望ましい展開になりそうだということです。
ここで、不動産ファンドへの銀行の貸付方法をみると、
プロジェクトファイナンスであるノンリコースローンです。
記事によると、不動産ファンドが物件を購入する際に、
購入資金の60％ぐらいがノンリコで調達されているようです。
例として、物件価格が100億円の場合を仮定すると、
ノンリコ60億円でファンドの投資マネーが40億円となります。
さて、ここで特に問題として考えたいのは、
不良債権処理の手段として、不動産ファンドが利用されるケースです。
以前のブログにて、
UFJ銀行が不動産鑑定評価額を操作していたことを書きました。
さっきの例を用いると、物件価格100億円が150億円になり、
ノンリコ90億円で投資マネー60億円となります。
これだけですと、銀行にとっては特に意味はありません。
しかし、これに条件をもう一つ追加して、
担保としてくっついている銀行の不良債権額を考慮すると。。。
200億円の不良債権があるときに、
100億円の物件を150億円でファンドが買い取る、
そういったケースが想定できます。
このケースについて、銀行側の立場から考えてみると、
・不良債権の処理が少ない損失で可能になる
・物件売却時にキャピタルロスが発生したとしても、
ファンドの投資マネーが40％までカバーしてくれる
・ノンリコの金額が大きくなれば大きくなるほど、
期間中に受け取れる利息額が増加する
・不良債権処理と新規融資増加で健全化がすすむ
ということで、負けにくいスキームが見えてきます。
このスキームを支えている大きな条件としては、
やはり「低金利」があると考えます。
銀行にとっては、資金が調達しやすいわけですし、
投資家にとっても定期預金の0.05％の利息に比べ、
3％以上の配当が見込める不動産ファンドに目がいくわけです。
また、対象物件は自分のところで押さえてあり、
資金供給も自前で可能なわけですから、
組成しやすいスキームでもあるわけです。
さらに、よくよく見てみると、
200億円の不良債権が、90億円のファンドへの融資に化けています。
つまりは、不良債権を処理したように見せかけて、
ファンドを利用することで、一部については繰り延べている。。。
そんな図式も成り立つわけです。
さて、今度はこのスキームを投資家の立場から考えてみると、
・現時点では定期預金よりも有利な運用成績である
・物件売却時まで、キャピタルゲインかロスかはわからない
・キャピタルロスの場合に、
ノンリコのリスクカバーに使われてしまう
・キャピタルロスが発生し、組合損失となった場合に、
税務上損金算入が認められない可能性がある
（現時点では税制改正未決定のための表現）
・配当の原資は、家賃収入－銀行利息であるため、
銀行の利息が変動金利であると圧縮されていく
・物件の取得価額が操作されている場合は、
銀行利息部分が大きくなり、結果として配当額が小さくなる
といったことになりそうです。
一言でいえば、毎回の配当も、売却時の損益も、
ノンリコ供給している銀行次第になっているわけで。。。
出資者であるにも関わらず、決定権がほとんどないわけです。
まぁ、ファンドですから当然といえば当然ですけども。
以上を踏まえると、
不動産ファンドが銀行の不良債権処理スキームになっていないか、
この点については留意が必要だと思われます。
通常の不動産ファンドに比べると、
リターンが小さくなる可能性が高くなるわけですから、
できることなら調べておきたいところです。
目論見書や、有価証券届出書（昨年12月の法改正を受けて）により、
ファンドのメインバンクがどこであるかぐらいは、
チェックしておいていいのではないでしょうか。
不動産ファンド関連ネタです。
「不動産ファンド向け融資にメガバンクが奔走
高騰の”真犯人”はここに」
内容としては、
・メガバンクの不動産ファンドへの融資が増加している
・不動産ファンドへの融資の金利競争が発生している
・ノンリコについては、高い金利が普通であった
・現状は企業向けよりも安い事例もある
・資金供給があるために不動産の取得競争も発生する
・不動産のバブル化？
こんな感じでしょうか。
この以前の記事で、「ファンドバブル」がありましたが、
それと関連付けて、今回の記事を眺めてみると、
ちょっと気づいた点があるので、それをまとめてみます。
いくつかの前提をまず挙げてみます。
・低金利により資金供給は潤沢
・銀行は不良債権処理をすすめたい
・不動産価格の上昇は不良債権処理にプラス
これらから考え付くこととして、
潤沢な資金供給により、不動産の売買が盛んになれば、
融資が増えて不良債権処理が進むという、
銀行にとっては望ましい展開になりそうだということです。
ここで、不動産ファンドへの銀行の貸付方法をみると、
プロジェクトファイナンスであるノンリコースローンです。
記事によると、不動産ファンドが物件を購入する際に、
購入資金の60％ぐらいがノンリコで調達されているようです。
例として、物件価格が100億円の場合を仮定すると、
ノンリコ60億円でファンドの投資マネーが40億円となります。
さて、ここで特に問題として考えたいのは、
不良債権処理の手段として、不動産ファンドが利用されるケースです。
以前のブログにて、
UFJ銀行が不動産鑑定評価額を操作していたことを書きました。
さっきの例を用いると、物件価格100億円が150億円になり、
ノンリコ90億円で投資マネー60億円となります。
これだけですと、銀行にとっては特に意味はありません。
しかし、これに条件をもう一つ追加して、
担保としてくっついている銀行の不良債権額を考慮すると。。。
200億円の不良債権があるときに、
100億円の物件を150億円でファンドが買い取る、
そういったケースが想定できます。
このケースについて、銀行側の立場から考えてみると、
・不良債権の処理が少ない損失で可能になる
・物件売却時にキャピタルロスが発生したとしても、
ファンドの投資マネーが40％までカバーしてくれる
・ノンリコの金額が大きくなれば大きくなるほど、
期間中に受け取れる利息額が増加する
・不良債権処理と新規融資増加で健全化がすすむ
ということで、負けにくいスキームが見えてきます。
このスキームを支えている大きな条件としては、
やはり「低金利」があると考えます。
銀行にとっては、資金が調達しやすいわけですし、
投資家にとっても定期預金の0.05％の利息に比べ、
3％以上の配当が見込める不動産ファンドに目がいくわけです。
また、対象物件は自分のところで押さえてあり、
資金供給も自前で可能なわけですから、
組成しやすいスキームでもあるわけです。
さらに、よくよく見てみると、
200億円の不良債権が、90億円のファンドへの融資に化けています。
つまりは、不良債権を処理したように見せかけて、
ファンドを利用することで、一部については繰り延べている。。。
そんな図式も成り立つわけです。
さて、今度はこのスキームを投資家の立場から考えてみると、
・現時点では定期預金よりも有利な運用成績である
・物件売却時まで、キャピタルゲインかロスかはわからない
・キャピタルロスの場合に、
ノンリコのリスクカバーに使われてしまう
・キャピタルロスが発生し、組合損失となった場合に、
税務上損金算入が認められない可能性がある
（現時点では税制改正未決定のための表現）
・配当の原資は、家賃収入－銀行利息であるため、
銀行の利息が変動金利であると圧縮されていく
・物件の取得価額が操作されている場合は、
銀行利息部分が大きくなり、結果として配当額が小さくなる
といったことになりそうです。
一言でいえば、毎回の配当も、売却時の損益も、
ノンリコ供給している銀行次第になっているわけで。。。
出資者であるにも関わらず、決定権がほとんどないわけです。
まぁ、ファンドですから当然といえば当然ですけども。
以上を踏まえると、
不動産ファンドが銀行の不良債権処理スキームになっていないか、
この点については留意が必要だと思われます。
通常の不動産ファンドに比べると、
リターンが小さくなる可能性が高くなるわけですから、
できることなら調べておきたいところです。
目論見書や、有価証券届出書（昨年12月の法改正を受けて）により、
ファンドのメインバンクがどこであるかぐらいは、
チェックしておいていいのではないでしょうか。